2016年上半年成都房地产土地市场分析报告.doc
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1、2008年上半年成都房地产土地市场分析报告2008年上半年成都房地产土地市场分析一、总体概述自“9.27”新政以来,开发商各项目销售进度受到了极大的影响,开发商在资金方面也出现了或多或少的问题,因而在土地市场上大多数开发商都无法有所作为。因为土地市场的不景气,土地供应与交易呈现了大幅下降。今年上半年,成都市土地供应与成交情况(注:土地供应与成交的统计对象限于城镇混合住宅用地和商业用地,工业用地不在统计之列)如下:08年上半年全市供应土地124宗,共计面积约8246.4亩,同比减少39宗和下降17.54%。成交土地122宗,交易面积约9327.1亩,成交数量较07年上半年减少6宗,成交面积增长约
2、33.24%。 主城区08年上半年,主城区供应土地数量为22宗,面积约1396.4亩;同比分别减少37宗和下降57.68%;单宗土地平均面积约63.47亩,较同期增加了约18.8><#004699'>64%。成交土地22宗,面积约1279.3亩;成交数量较07年上半年下降24宗,面积约下降了48%。主城区土地交易价格约为316.7万元/亩,较去年同期下降49.2%。郊县对于郊县而言,08年上半年土地供应量较07年上半年略有下降,数量为102宗,面积约6850亩,两项指标分别比07年上半年减少5宗和6.16%;宗均面积约80.50亩,同比增长了45.57%。成交数量10
3、0宗,共计面积约8047.8亩,同比增加18宗,面积大增约77.66%。各郊县土地交易均价约为104万元/亩,比去年同期下降约3.7%。数据显示,08年上半年成都土地供应量较07年上半年有所下降,但从成交规模来看有一定的增长。近年来,市区土地的稀缺性已越来越凸显出来,主城区供应量及交易量骤减;而周边郊区县的房产市场逐渐被激活,各郊区县的土地成交量有所上升。注:成交信息根据相关政府职能网站公告汇总;工业用地未列入统计。3月土地供应最多?除1月土地供应量较少外,其他各月都有不少数量的土地供应,其中3月份达到了最高峰,数量为36宗,土地面积共计约2771亩。2月和5月供应分列二、三位。5、6月成交量
4、较低?从上表可看出,08年上半年1-4月成交量均在千亩以上,成交宗数除2月外每月成交数量都在30宗以上;而5、6月由于受地震因素影响,导致部分土地推迟拍卖或流拍,因此成交量较低。二、主城区土地市场状况1、主城区土地供应情况月度土地供应走势?主城区供应量数量最多是2月份,为9宗,面积为859亩。1月和6月都无供应,3月仅为1宗。目前主城区土地可供面积逐渐减少,直接导致主城区供应量整体性下降。南部新城供地区域最多数据显示:一环内的地块多为旧城改造的小地块,宗均面积都在10亩以下;一二环间无土地供应;三环外多为近年整理出来的地块,规模较大,宗均面积在47亩以上,其中城北一商业地块规模最大,面积约为5
5、21亩。07年,城南新城商业用地的供应量达到了30余宗,加速推进城南新区建设的步伐。今年上半年这一趋势得到了延续,成交的22宗地块中,城南新城达到了8宗,且都为商业用地。城西由于房地产开发较早,三环内可建设用地日益减少,今年上半年供地仅在三环外有1宗,面积约为90亩。城东近年来“东调”出不少土地,土地规模都不小,但在06-07年的土地供应高峰后,08年上半年仅有3宗土地供应,最大面积为三环外的一宗二类住宅用地,约70亩,大大低于往年最大供应面积。总量减少? 中小地块为主今年由于国家对建设用地的严格控制,土地总体规模有所减少。同时受“三环内单宗土地规模在200宗以内”政策的限制,08年上半年供应
6、的土地以中小规模地块为主。据星彦地产研究中心统计,08年上半年主城区宗均规模为63.47亩,虽较去年同期的53.5亩略有增加。但在所供应的22宗土地中,面积在80亩以下中小规模地块有19宗,为总量的86.36%。商业用地供应量大幅上升?在上半年成交的土地之中,商业用地成为主流,达到了63%,而城镇混合住宅用地仅占37%。由于土地市场相对较为冷清,国土部门土地供应对象多以商业用地为主,因为商业用地起价较低,地块规模较小,总地价较低,对开发商资金要求相对要小些,从而以避免出现土地流拍的局面。2、主城区土地成交情况月度成交走势?08年上半年,整个土地市场处于一个较冷的局面,特别是主城区。从成交来看6
7、月份的土地成交数量最多,为7宗;成交面积最多的为4月份,共计面积790余亩,除4月外的单月面交面积都在200亩以下。各用途土地价格分析?由于08上半年城镇混合住宅用地成交地块二三环间占较大比例,且三环外土地也位于较为热点外金沙及高新南部新区热点区域,因此,即便在土地市场较为低迷的势态下,交易均价仍在约560万元/亩;上半年商业用地成交均价为174万元/亩,主要原因在于以60万元/亩的价格成交了一宗面积达521亩的商业用地,将整体价格拉低。商业地块最高价为2600万元/亩,位于天府广场(原新声剧场)地块,其次为东大街15号地块,成交价为1200万元/亩。但由于以上两块地面积较小,均不到10亩,因
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