[主城区,昆明,住宅]昆明主城区城市公园对住宅价格的影响.docx
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1、昆明主城区城市公园对住宅价格的影响摘要本文简要介绍了特征价格模型(Hedonic Price Method)及其估计和检验的方法, 应用昆明市小区住宅挂牌数据,选择对数模型进行回归分析并测算昆明主城区公园特征变 量的价格弹性与边际价格,最后分析了昆明主城区城市公园对住宅价格的影响。关键词特征价格模型;回归分析;价格弹性本文在分析总结特征因素对于周边房地产价格影响的已有研究的基础上,选取翠湖公园、 龟龙湖公园、月牙塘公园三个昆明市典型公园为例,通过特征价格分析方法进行量化分析, 从空间层面分析公园绿地影响周边住宅价格的空间效应,旨在为政府制定政策、开发商制 定开发策略以及消费者购房提供更为准确的
2、参考依据。1理论基础与模型特征价格模型是借鉴了功利主义的享乐哲学由Court提出的,特征价格模型也被广泛应用 于耐用品的定价之中,Rosen提出产品特征分析的市场均衡模型,是房地产经济学的经典 理论之一,他分析认为在市场完全竞争的均衡条件下,消费者和生产者作为理性人,既要 满足效用最大化,乂要满足利润最大化,故每一次可能完成的交易,商品特征价格曲线、 企业索价曲线以及消费者出价曲线必定相切于一点,同时:房地产开发商同样可以提供差 异化的住宅商品来满足不同人群的不同需求。特征价格模型的形式主要包括四种:线性模型、对数模型、对数线性模型以及半对数模型, 即:2研究区域与数据收集研究区域与小区示意图
3、3实证研究3.1模型的比较与选择分别采用特征价格模型的四种形式建立模型,发现对数模型拟合优度最高,具有更好的解 释力。对数模型:LnP= a 0+a iLnZi+e3. 2模型的估计与检验本文最终进入对数模型的特征变量共有10个,其中包括建筑特征有建筑面积、朝向、房龄、 装修情况四个,区位特征有所处环线位置、公交线路条数两个,邻里特征有小区环境、小 区车位配套,距最近公园距离和公园面积四个。模型汇总b 模型RR2调整R2口标准估计的误差Durbin-Watsona.预测变量:(常量),小区环境,朝向,装修情况,LN公交线路条数,LN建筑面积,LN 公园面积,小区车位配套,LN房龄,所处环线位置
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