中原城市群核心9市房地产投资环境评价.doc
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1、中原城市群核心9市房地产投资环境评价2006年,河南省政府将包括郑州、洛阳、开封、平顶山、新乡、许昌、漯河、焦作和济源等 9个城市划入中原城市群核心区域(见图1)。2014年国家新型城镇化规划(2014-2020年)将中原城市群列入国家级城市群之列。近年来,以万科、金地等为代表的一线房企均完成了在中原房地产市场的布局,以建业、正商为代表的中原本土房地产开发商也在扩大领地。中原城市群房地产业的健康发展对于落实国家中部崛起战略、统筹区域协调发展具有重大意义。房地产业作为一项具有投资周期长、变现能力差、投资风险高等特点的产业,其发展受城市规划、宏观政策、经济发展水平等多种因素的影响,对投资环境的要求
2、尤其严格。科学合理地评价房地产市场投资环境有助于准确把控房地产投资风险,正确进行投资战略决策。本文利用熵权-TOPSIS法,从经济环境、消费环境、房地产市场环境、基础设施环境、社会文化环境5方面选取评价指标,构建中原城市群核心9市房地产投资环境的评价体系,希望透过中原城市群房地产投资环境的评价,发现中原城市群房地产投资环境方面存在的问题,为投资环境的改善和投资决策提供帮助。 1 文献综述 国外学者对区域投资环境研究较早,现已形成完备的理论体系和研究方法。美国学者Stephen H.Hymer(1960)最早提出了“垄断优?堇砺邸保?标志着国际投资环境研究的开始。Duuning(1977)在贸易
3、,经济活动的区位和跨国企业:折衷理论方法探索中提出了国际生产折衷理论,他认为国际直接投资的区位因素包括市场因素、区位成本因素、贸易壁垒和投资环境因素。此外也有学者从市场和东道国的角度对国际投资进行理论研究(Agodo,1978;Kravis,1982)。在研究方法上,Litvak、Banting(1968)在国际商业安排的概念框架一文中首次提出“冷热国比较法”,该方法从政治稳定性、市场机会、经济及发展程度、文化一元化等方面总结投资环境影响因素,奠定了现代投资环境评价的理论基础。Robort.b.Stobaugh(1969)在哈佛商业评论上提出“等级尺度”法,也称罗氏多因素评分分析法。该方法在冷
4、热分析法的基础上使用分值量化投资环境因素,使投资环境评价走向了定量分析。20世纪80年代以来,发展中国家的投资环境理论成为主要研究重点,美国经济学家T.S.Swinteman(1985)通过总结跨国投资,提出了“道氏评估法”,该方法从动态分析的角度,将项目投资风险的影响因素分为企业自身因素和外部环境因素,并归纳出8-10个影响因素指标。此外还有中国香港中文大学教授闵建蜀(1987)提出的多因素分析法和关键因素法。 国内对房地产投资环境的评价注重理论分析,定性定量结合实证研究。最具代表性的研究成果有王慧炯编著的中国的投资环境,该著作阐述了投资环境的概念,并对中国投资环境进行了初探。其后学者从不同
5、尺度上对投资环境进行了研究(张敦富,1993;毛汉英,1994)。关于研究方法主要有:国务院发展研究中心郭励弘(1988)从软环境和硬环境两个方面考察了投资环境的影响因素,并强调了政府优惠政策的重要作用。金地集团(2000)专门制定了中国房地产投资环境评价指标体系,根据评价结果决定率先进驻北京和上海。国务院发展中心企业研究所、中国指数研究院、清华大学房地产研究所(2003)三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”,结合房地产业特性和对国内外城市,产业竞争力的研究,从4个方面选取43个变量,采用因子分析法加权求出中国房地产百强排名和综合实力指标。周书敬、宋喜民等(2003)根据房
6、地产投资环境的复杂性,采用熵权模型对投资环境进行优序求解,并通过实例证明了该方法的有效性。余洋(2006)运用层次分析法(AHP)对苏州南京等城市的房地产投资环境进行了测评。王明、何亚伯等(2007)借助模糊数学综合评价法对房地产投资环境各个影响因素进行研究,最后判断出投资环境的优劣。周鹏、张红等(2010)运用主成分分析法和德尔菲法从城市宏观经济、房地产市场、基础设施和区位条件4个方面选取投资环境评价指标对我国22个省会城市的房地产投资环境进行了分析。卢新海、桂婷婷等(2013)用主成分分析法和聚类分析法从经济环境、消费环境和社会文化环境等5个方面选取18个指标建立中部地区房地产投资环境评价
7、指标体系,并对武汉城市圈房地产投资环境进行了评价。 综合来看,现有对于城市房地产投资环境的研究主要基于宏观(国家)层次和微观(具体城市)层次,而从中观(区域)层次对城市群房地产投资环境进行研究的略显不足。关于投资环境评价的方法多达30多种,然而对投资环境的评价尚不规范,每种方法都有自身的特点与不足。本文以中原城市群为研究对象,基于熵权TOPSIS模型对其房地产投资环境进行研究,拓展了房地产投资环境研究层次,丰富了房地产投资环境评价方法。 2 房地产投资环境评价指标体系构建 房地产投资环境评价指标的选取在项目投资分析和决策中至关重要。房地产投资环境是一个由若干相互关联,具有层次结构性的因素构成的
8、复杂系统。本文在整理与总结前人研究的基础上,将房地产投资环境要素分为经济环境、消费环境、房地产市场环境、基础设施环境、社会文化环境5方面,并根据指标数据的可获得性原则,构建中原城市群核心区房地产投资环境评价指标体系(见表1)。 3 熵权模型及TOPSIS方法 3.1 熵权法简介 熵(Entropy)最初是在热力学中用来说明热运动过程不可逆的一个变量,1948年,申农(Shannon)把熵的概念引入到信息论中,用来度量系统状态或信息源不确定性程度。熵权法根据评价系统指标的变异程度客观地确定相应指标权重,进而反映该指标在整个指标体系中的重要程度。一般情况下,综合评价体系中,评价对象在某项指标上的变
9、异程度越大,该项指标熵越小,熵权越大,能提供的信息量越大。反之亦然。该方法具有较强的操作性和客观性,因而将其应用于房地产投资环境评价和投资决策是很好的一个工具。熵权的计算公式为: 其中, 式中,xij表示第n项评价指标第m个评价对象房地产市场投资环境矩阵,即第j项评价指标下第i个评价对象的数据。i=1,2m;j=1,2n;m为评价对象,n为评价指标。rij为原始数据指标矩阵的标准化数据矩阵,本文采取极值法对其进行标准化,ej为第j项指标的信息熵,并假定当fij=0时,fijlnfij=0。fij为第j项指标下第i个评价对象的标准化值在所有评价对象序列中的比重。k为波尔兹曼常数,且k0。dj为信
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