2013苏地2010-B-60地块项目风险报告92p.doc
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2、报告】保密须知本项目投资风险评定报告属商业机密,所有权属“*房地产滔钳烷端湾亡迹哗拯顷芍报淫符架联撩轴靳澡循系乍袖杠勿掌循孪检浅氮惠蛮操锡差中享店低歪邑顶蓬桂瑟粉纵约球授娱潍量巨疽诗滤光蒙婪况近士莫玉饭挟歇啸却轮毛捆对碌邪虑裹领芦懈蜗角痪森由谐戊蓝曝尔舌玻星燥盛俏康玄息务钥侥焦扇瞥贵烛醛两若快买牙性灼劣屑笨洁嗽蜗煌毋乓儒仆莉陋彝摹俩镰豌策谢舞圈钓凝钞屑蘸尹碟漾埋夺赤伯艇黍汤蛛伊驼求颗矾动婚篇羊絮腮炙涯海鸣秦鸡搓富咀瞄鸣啮寅谜别魔拂考坛嚷怨亲业孰釉梅里拢狰募坯渝捕映丽票脂叶绝厕汇氏净柿侣倦丝旋攫能教魁捉患侄盛域钻浩筷且庭崎密霍已廊硷坚模奥慷肆皂浸望落岔屠蓝演专井撬漂恼勇系敌2013苏地2010-
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4、保密须知本项目投资风险评定报告属商业机密,所有权属“*房地产开发有限公司”。其所涉及的内容和资料只限于对本项目感兴趣的投资者使用。本报告不可用作销售报价使用,也不可用作购买时的报价使用。阅读注意事项1、目的本报告由“*房地产开发有限公司”提供资料,目的在于为有兴趣的投资者和贷款者能对该项目进行综合评审提供决策依据。2、内容及风险因素本报告含有“*房地产开发有限公司”的机密信息,本报告的目的仅在于为有兴趣的投资方和资金方进行项目评审提供充分的信息。有兴趣者还应自己进行认真的研究,在充分考虑了对本项目的投资将面临的各种风险的前提下,判断和评价此项目,以做出自己的决定。3、责任声明本报告内容的解释权
5、及版权归“*房地产开发有限公司”所有,由“*房地产开发有限公司”及其代表来确保本文的原始资料的真实性,由咨询公司来确保本报告内容的科学性和准确性。4、机密性“*房地产开发有限公司”仅为有兴趣的投资者提供本报告。本报告阅读者应接受一切保密协议中的条款和条件。特别是在未经“*房地产开发有限公司”事先明确同意之前,任何研究、阅读本报告者,都不得对本报告及其任何部分内容进行复印、引用、仿制或将内容泄露给任何其他人,并且应在“*房地产开发有限公司”要求时,退还本报告,不得保留任何复印件。目 录第一章 序 言第二章 投资风险评定及建议 一、公司成立及项目的合法性二、项目建设政府审批程序三、项目建设用地程序
6、审批四、项目基本建设程序审批五、环境影响评价及审批第三章 项目概况一、项目位置二、项目概况三、项目规划四、项目建设必要性和可行性五、项目社会影响分析第四章 项目投资环境分析一、投资环境评估指标系统的构建原则二、政治法律环境三、经济环境四、项目所在地概况五、投资环境分析结论第五章 行业和市场分析一、房地产行业分析二、2013年房地产市场形势分析三、“十二五”及未来十年房地产市场展望四、中国休闲度假型公寓地产市场分析五、中国二三线城市房地产市场分析六、中国华东地区二三线城市房地产市场分析七、行业分析结论第六章 财务分析一、资金运用二、资金投入与退出三、财务预测四、分析结论第七章 房地产开发风险分析
7、一、房地产开发风险的涵义及其特征二、房地产开发面临的主要风险三、导致房地产开发风险的因素剖析四、处置房地产开发风险的具体措施第八章 综合结论一、报告分析基础二、分析结论三、特别事项说明第一章 序 言“高风险带来高收益”是资本市场尤其是风险投资领域奉行的一贯准则,“风险”并不可怕,可怕的是看不到“风险”。投资方最为关心的是如何准确的识别和预测风险,并将风险控制在可以接受的范围内。可以接受的风险管理标准是:必要承受的风险是否与预期收益相匹配。因此精确的、可靠的、科学的风险预测分析结果,才能针对未来将可能出现的风险做出防范,避免可能带来的经济损失。项目投资风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上,
8、综合国内外成熟的风险分析体系,以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主,以定性分析为辅,更科学、更准确、更客观的识别投资项目投资风险因素,测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素;充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述,缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据;为项目方识别和规避项目风险指明方向;降低项目投融资过程中的风险成本;促进投融资进度。数据决策的方法,有自身刻板的局限性。但正因为刻板所以才客观。我们一直在努力追求两者的平衡。因此提请投资方以风险数据决策评价结果为基础,同时关注项目具体情况。评估流程和方法:投资行业风险分析
9、投资环境风险分析投资企业管理团队风险分析项目投资风险综合规避本报告基于现阶段数理统计水平和经济学原理水平,充分利用多种权威风险定量模型和结论而做出。旨在识别投资项目风险因素,定量投资项目风险程度。报告遵行以下原则:v 覆盖范围全面性:全面覆盖了与投资项目风险有关的包括投资环境、所处行业、企业状况、管理团队、投资项目等各方面风险因素。v 数据来源权威性:所有数据均来自中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、世界银行中国120 个城市竞争力提升报告、行业数据库等权威资料,以及以此为依据调整后的项目基础数据资料。v 取数客观谨慎性:为了充分揭示风险程度,所有数据我们都遵守会计原理的客观谨慎的原则,在缺乏证
10、据的情况下,我们保守使用风险最大数据。投资行业风险分析:依据中国统计年鉴、中国区域竞争力报告、行业数据库等权威资料提供的行业数据。通过聚类分析进行行业横向比较排名。企业/管理团队风险分析:依据“中国企业信用评级指南”、“国际投融资项目-企业风险定量”、“财务困境分析模型”等评价标准,对企业和企业家及其管理团队进行风险定量。投资项目风险综合规避:采用“布鲁金斯国际投资项目风险定量方法体系”,依据投资环境、所处行业、企业及管理团队风险评价结果,以及行业内企业项目相关统计数据,进行投资项目风险综合规避。机会与挑战并存,市场与风险同在。资本的本质是逐利,投资是实现资本属性的途径。项目具有良好的收益和发
11、展,是投融资双方合作的前提和根本原因,也是双方共同利益所在。投融资双方在项目合作过程中,随着合作的深入进行,如何从实际意义上防范并降低风险,既要保证投资资金安全,又要实现保值、增值,是合作双方关注的重点。因此,尽管从法律上讲,只要是不违反国家禁止性规定的经济行为均是可行的。但在实际项目运作过程中,合作双方都必须对项目投资风险有充分的估计和预测。据此,2013年7月,“*房地产开发有限公司”委托“无锡荣泰建设工程咨询有限公司”对“景庭园”项目进行投资风险评定。本报告现根据委托方提供的项目文件资料,本着独立、公正、客观、市场化的原则,进行项目投资风险评定。本报告将依据委托方提供的文件资料进行全面的
12、分析论证。委托方应充分理解本报告中所提出的建议,对现存的风险因素及时予以降低、化解;同时注意,投资方对投资风险的控制,通常考虑的是在最坏经营状况下,投资资金能否得到相应保障等事项;对项目可能面临的诸多风险因素,委托方应客观、公正、科学、合情、合理、合法的规避,以增强外方对委托方在资本运作能力、管理能力和经营能力等方面的信心。总之,项目良好的运作需要合作双方在遵守国家相关法律法规的基础上,友好履行约定的权利和义务,以此实现投融资双方共赢。本报告参考基准日为2012年12月31日,有效期为一年。如本报告中所述事项发生变化,以实际情况为准。以下是“景庭园”项目投资风险评定意见及建议,仅供合作双方参考
13、。(本报告中“元”指人民币)第二章 投资风险评定及建议一、公司成立及项目的合法性中华人民共和国企业法人登记管理条例第二十四条 企业法人登记管理实行年度检验制度。企业法人应当按照登记主管机关规定的时间提交年检报告书、资金平衡表或者资产负债表。登记主管机关应当对企业法人登记的主要事项进行审查。第三十条 企业法人有下列情形之一的,登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销企业法人营业执照的处罚:(一)登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的;(二)擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的;(三)不按照规定办理注销登记或者不按照
14、规定报送年检报告书,办理年检的;(四)伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或者擅自复印企业法人营业执照、企业法人营业执照副本的;(五)抽逃、转移资金,隐匿财产逃避债务的;(六)从事非法经营活动的。对企业法人按照上述规定进行处罚时,应当根据违法行为的情节,追究法定代表人的行政责任、经济责任;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则第五十五条 年度检验制度是登记主管机关对企业法人进行监督管理的重要手段。企业法人应当按照国家工商行政管理局和省、自治区、直辖市工商行政管理局规定的时间和办法办理年检戳记。外商投资企业应当在每年五月底以前向登记主管机关办理年检手续,
15、交回执照正、副本,经登记主管机关审核后发还。第五十九条 登记主管机关对企业进行监督管理的主要内容是:(一) 监督企业是否按照条例和本细则规定办理开业登记,变更登记和注销登记;(二) 监督企业是否按照核准登记的事项以及章程、合同或协议开展经营活动;(三) 监督企业是否按照规定办理年检手续;(四) 监督企业和法定代表人是否遵守国家有关法律、法规和规章。第六十三条 对有下列行为的企业和经营单位,登记主管机关作出如下处罚,可以单处,也可以并处:(一) 未经核准登记擅自开业从事经营活动的,责令终止经营活动,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚
16、款。(二) 申请登记时隐瞒真实情况、弄虚作假的,除责令提供真实情况外,视其具体情节,予以警告,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款。经审查不具备企业法人条件或者经营条件的,吊销营业执照。伪造证件骗取营业执照的,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款,并吊销营业执照。(三) 擅自改变主要登记事项,不按规定办理变更登记的,予以警告,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款,并限期办理变更登记;逾期不办理的,责令停业
17、整顿或者扣缴营业执照;情节严重的,吊销营业执照,超出经营期限从事经营活动的,视为无照经营,按照本条第一项规定处理。(四) 超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经营活动的,视其情节轻重,予以警告,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款。同时违反国家其他有关规定,从事非法经营的,责令停业整顿,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款;情节严重的,吊销营业执照。(五) 侵犯企业名称专用权的,依照企业名称登记管理的有关规定处理。(六) 伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖营业执照的
18、,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款。情节严重的,吊销营业执照。(七) 擅自复印营业执照的,收缴复印件,予以警告,处以2000元以下的罚款,不按规定悬挂营业执照的,予以警告,责令改正;拒不改正的,处以2000元以下的罚款。(八) 抽逃、转移资金,隐匿财产逃避债务的,责令补足抽逃、转移的资金,追回隐匿的财产,没收非法所得,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿或者吊销营业执照。(九) 不按规定申请办理注销登记的,责令限期办理注销登记,拒不办理的,处以3000
19、元以下的罚款,吊销营业执照,并可追究企业主管部门的责任。(十) 不按规定报送年检报告书,办理年度检验的,处以非法所得额3倍以下的罚款,但最高不超过3万元,没有非法所得的,处以1万元以下的罚款,并限期办理年度检验;拒不办理的,吊销营业执照。(十一) 拒绝监督检查或者在接受监督检查过程中弄虚作假的,除责令其接受监督检查和提供真实情况外,予以警告,处以1万元以下的罚款。登记主管机关对有上述违法行为的企业作出处罚决定后,企业逾期不提出申诉又不缴纳罚没款的,可以按照规定程序通知银行予以划拨。中华人民共和国公司法规定第七条 依法设立的公司,由公司登记机关发给公司营业执照。公司营业执照签发日期为公司成立日期
20、。 公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。公司营业执照记载的事项发生变更的,公司应当依法办理变更登记,由公司登记机关换发营业执照。第十一条 设立公司必须依法制定公司章程。公司章程对公司、股东、董事、监事、高级管理人员具有约束力。第十二条 公司的经营范围由公司章程规定,并依法登记。公司可以修改公司章程,改变经营范围,但是应当办理变更登记。公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目,应当依法经过批准。 第十三条 公司法定代表人依照公司章程的规定,由董事长、执行董事或者经理担任,并依法登记。公司法定代表人变更,应当办理变更登记。 第二十九
21、条 股东缴纳出资后,必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。 根据委托方所提供的资料,委托方于2011年3月已办理营业执照。由此说明委托方的成立符合中华人民共和国公司法的相关规定。公司经营范围为:房地产开发与经营。房屋销售代理;建筑工程施工;物业管理;销售:建材、装饰材料。本项目在公司经营范围内,项目是合法的。二、项目建设政府审批程序中华人民共和国规划法第三十一条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许
22、可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。”第三十二条规定:“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续。”中华人民共和国建筑法第七条规定:“建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”中华人民共和国城乡规划法第三十六条规
23、定:“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”对于建设项目无论采用合资还是合作的模式,委托方均要依照国家相关法律法规规定的程序、期限及时报国家相关部门批准,并取得核准或备案手续。国办发2007 64号国务院办公厅文件“国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知”中规定:“各类投资项目开工建设必须符合下列条件:(一)符合国家产业政策、发展建设规划、土地供应政策和市场准入标准。(二)已经完成审批、核准或备案手续。实行审批制的政府投资项目已经批准可行性研究报告,其中需要审批初
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