第一讲中国房地产制度回顾2016.ppt
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1、1,房地产测量与估价 吴启森 (28008109) 2016.9.1,2,课程测评,1. 出勤率 (10%) 2. 作业及课堂讨论(20%) 3. 开卷考试(70%) 课件作业邮箱:fdc_ 交作业邮箱: fdc_,3,教学计划,中国房地产制度及市场化回顾 房地产产权产籍管理 测量基础与房地产测绘 房屋勘丈、计算与分摊 房地产估价概述 市场比较法 收益法 其它估价方法及估价报告的编制 房地产置业与投资 房地产纠纷常见案例分析,4,主要参考书(可以不买),刘权主编,房地产测量,武汉大学出版社,2009年7月第1版 沈建忠主编,房地产基本制度与政策,中国建筑工业出版社,2011年5月第5版 柴强主
2、编,房地产估价理论与方法,中国建筑工业出版社,2011年5月第5版 卜凡中著,我们房地产这些年浙江大学出版社,2010年3月第1版。,5,第一讲 我国房地产制度及市场化回顾,“以铜为镜,可以正衣冠;以古为镜,可以知兴替;以人为镜,可以明得失。” 唐太宗李世明 中国房地产业同中国股市一样,用30多年时间走过世界上许多国家百年的历程,时间虽短却波澜壮阔。但还不完善、不规范,仍处在初级阶段。今天,我们回首往事,为的是更好地把握明天。,6,第一讲 我国房地产制度及市场化回顾,一、房地产制度回顾 二、 房地产量价走势 三、 我国房地产法律体系 四、 国外房地产制度简介,7,一、房地产制度回顾,(一) 计
3、划经济阶段(1949-1977) (二)住房实物分配制度改革阶段(1978-1993) (三)实物分配向市场化改革过渡阶段(1994-1998) (四)住房市场化全面推行阶段 (1999-2004) (五)房地产调控阶段 (2005-2013) (六)房地产市场化回归阶段(2014年春-至今),8,(一)计划经济阶段(1949-1977),1. 土地制度(社会主义土地公有制),9,2. 住房制度 实施“统一管理,统一分配,以租养房”的公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设,住房建设资金的来源主要靠政府拨款,少量靠单位自筹
4、。住房建好后,房管所或单位以低租金分配给职工居住(使用权),住房成为一种福利。住房分配的主要依据是:职务级别、职称、工龄、是否双职工等进行打分。 应该说,这种制度模式在当时较低水平的消费层次上,较好地满足了职工的基本住房需求,实现社会稳定、和谐和发展。 在这段时间里,由于长年战争创伤,物资贫乏、生产力低下,百废待兴。政府坚持以发展生产为先,住房基本建设投资规模逐年削减,与此同时人口却急剧膨胀(提倡修养生息、鼓励英雄妈妈)。因此,住房供给不足逐步显现,成为严重的社会问题。,10,特别是1979年后大批知青返城,住房告急,绝对短缺凸显。如1978年多数城市人均住宅面积3.6平米,比1949年人均5
5、.2平米低1.6平米;哈尔滨市78、79两年有18万知青返城,1979年人均住宅面积仅2.93平米,比1949年人均3.63平米,人均低了 0.7平米。 住宅问题成了经济社会和谐、稳定、发展的巨大障碍。 年邓小平提出了关于房改的问题,由此拉开了我国住房制度改革序幕 。,11,这年是我国福利分房制度改革不断探索和发展的阶段,具体可以分为两个阶段: 第1阶段:福利分房制度改革探索阶段(1978-1985) 在这一阶段里,我国政府进行了公房出售和补贴出售住房试点,为住房制度改革进行了多种形式的尝试和创新,积累有益的经验。 第2阶段 福利分房制度改革深化阶段(1986-1993) 房改经过多年的探索和
6、推进,购房居住观念逐步为广大居民所接受,伴随着财富积累,房改有了广泛的群众基础,取得了重大突破。,(二)住房实物分配制度改革阶段(1978-1993),12,如年原国家城市建设总局、国务院侨务办公室制定了关于用外汇购买和建设住宅的暂行办法,鼓励华侨、归侨和侨眷用侨汇购买和建设住宅(如杭州朝晖一区的部分房产),并且规定所有权和使用权归自己,国家依法给予保护。业内人士认为这个暂行规定是住房商品化的萌芽。同年我国政府探索把住宅出售给职工,选择南宁、柳州、桂林、梧州和西安五个城市进行增量住房向职工出售的试点,即进行政府统一建设,以土建成本价向居民出售。,第1阶段福利分房制度改革探索阶段(1978-19
7、85),13,年邓小平再次发表关于住房问题的讲话,邓小平说:“要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清。住宅出售后,房租恐怕要调整。要联系房价调整房租,使人考虑买房合算”。(朴实而掷地有声!)同年月中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议汇报提纲中正式提出实行住房商品化政策。国家规定,“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。,14,年,公房出售试点扩展到个省、自治区的多个城市和一部分县镇。但受观念、购买力的限制,居民购房热情不高。 年,在总结前两年公房出售
8、试点经验的基础上,原国家建委和原国家城市建设总局决定在郑州、常州、四平和沙市四个城市试行公有住房的补贴出售试点,鉴于城镇居民工资水平低、购买能力有限,为了使更多的职工愿意买房、买得起房,有关部门设计了“三三制”补贴售房方案,即由政府、单位、个人各负担房价的。减免各种税费后,每 平米售价在150-200元之间,个人负担部分降为家庭年收入的2倍左右,居民购房热情大大提高。当时一般人月工资70-80元而且相当平均!,15,截至年底,全国共有个城市和个县镇实行了补贴售房,共出售住房万平方米(约10万套左右)。在出售公房的同时,有的地方还实行了住房租金的改革,进行了一些有益的尝试。主要做法有: “按成本
9、计租,定额补贴”,“超标加租”,对青年公寓实行“新房新租”。这些做法 进一步激发了居民购房的积极性。,16,虽然出售的数量有限,但有人敢吃“螃蟹”就好,说明购房并非“洪水猛兽”,主要原因是观念未转变和购买力问题。 “买房就是有私产,谁还敢买房子。再说:住公家的房子,不仅房租低,水管坏了有人修,灯泡坏了有人换,干吗要买房?” 在改革开放刚刚开始的20世纪80年代,这是绝大多数普通中国人的普遍想法。,17,第2阶段 福利分房制度改革深化阶段(1986-1993) 经过多年的改革开放,一部分人先富起来,浙江出现许多万元户,购买力大大增强。房改经过多年的探索和推进,购房居住观念逐步为广大居民所接受,房
10、改有了广泛的群众基础,取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮。 年月,成立了“国务院住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。 年月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,同年月国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。,18,1987年8月1日,烟台市以“提租发券、空转起步”为特征的城镇住房制度改革试行方案,经国务院正式批准试行,成为我国城市住房制度改革试点城市中第一个出台的方案(市长俞正声主持)。这一改革,向住房商品化目标迈出关键的第一步。 基本模式为“提租发
11、券,空转起步,滚动前进,逐步过渡”。烟台将公房租金从原来的0.10元平方米左右,提高到1.28元平方米的准成本水平。“考虑到大幅提租,老百姓承受不了,烟台同时按标准工资23.5的系数给租住公房职工发放住房补贴券。”这一天起,烟台市出现了大房换小房,无房要买房的新动向。,19,1987年10月22日举办的烟台市区住宅交易调换大会,更把烟台人住房商品化的观念深化了一层。 从早7点到晚8点,人流如潮水一般涌人烟台工人文化宫内,会场挂着数以万计的卖房换房条幅,连四周临时拉起的250平方米的篷布也被见缝插针地贴满了买房换房公告,来晚的人索性摆起了“地摊”。交易大会会期四天,参加人数达到万余人。有3000
12、多户要求买房,1000多户提出以大换小,这是从未有过的现象。最终卖房45套,换房143套。私房交易量超过了烟台历史最高成交量的五倍。 烟台市民宫建华当时月工资只有52元;而买一套70平方米的房子,剔除各种优惠仍然需要2万元,相当于20年的家庭收入,其实相当于现在的 200万/10万=20倍。,20,与烟台房改相呼应,1987年12月1日,深圳人第一次敲响了土地拍卖的槌声,中国土地市场瞬间发生“惊天”之变。这一槌,在中华人民共和国的历史上,人们足足等了38年!这场拍卖,破天荒地将士地的所有权与使用权分离,是对传统土地管理体制的重大突破,引起了国内外极大关注。 “土地使用权拍卖击槌器”是这次拍卖活
13、动的一个重大遗产。 这只英国特制枣红色做工精致,正面镶嵌着一块铜牌,上面端端正正地写着:“深圳市人民政府笑纳。香港测量师学会敬赠。 1987年12月1日。”的击槌器,如今静静正地躺在深圳市博物馆里,默默地注视着中国房地产业的云卷云舒!,21,1988年年度备忘 1月,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。 2月,国务院批准印发关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。 4月,第七届全国人大第一次会议修改了1982年宪法有关条款,删除了“土地不得出租”的规定,规定“土地使用权可以照法律的规定转让”。这是我国土地使用制度的根本性变革。
14、 (1987年12月1日先拍卖!由此可以推测:不动产统一登记、农村宅基地登记发证、房产税、遗产税该来的早晚会来!) 5月,第七届全国人民代表大会第七次会议通过关于国院机构改革方案的决定,撤销城乡建设环境保护部,设立建设部。 7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,当时售价1600元平方米。 11月,万科通过股份化改组,正式更名为“深圳万科企业份有限公司 从此,市长们正式进入了“经营城市”的时代,开发商们则进入了“房地产创富”时代。,22,1989年8月,我国第一家房地产交易所深圳房屋交易所正式成立。 1990年4月,党中央、国务院宣布:开发、开放浦东。
15、 1991年1月,万科A股在深圳证券交易所挂牌上市, 这是我国第一家上市的房地产企业。(现在,王石说:万科可能第一个倒下) 3月,国务院先后批复了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案。 5月,上海市住房制度改革实施方案正式出台实施,上海 初步形成了住房制度改革的基本框架,即“推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会”,其核心是建立公积金制度。上海市的这个住房制度改革方案的实施当时对全国房改产生了巨大而深远的影响。 5月,深圳市不动产拍卖行承办了深圳市第一宗,也是中国首宗房产抵押公开拍卖。,23,年月,国务院发出了关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知,提出分步提租、交纳租
16、赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。 同年月召开了全国第二次房改工作会议,确定了租、售、建并举,以提租为重点,“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。基本思路是:通过提高租金,促进售房,回收资金,促进建房,形成住宅建设、流通的良性循环。,24,1992年2月28日,中共中央将邓小平在武昌、深圳、珠海、上海等地视察期间的谈话要点作为中央1992年2号文件下发,并要求尽快逐级传达到全体党员干部。 南方讲话(要点:特区姓社不信资;基本路线要管一百年;发展才是硬道理;改革开放胆子要大一些等),犹如“冬天里的一把火”,打破一些人“小富即安,畏手畏脚”的保守思想,
17、给人以奋勇前行的方向、信心和勇气。 同年12月,88岁高龄的小平头像再次出现在时代周刊封面上,文章写道:“航空母舰在13年里转了第二圈。”螺旋式发展,25,南方的谈话犹如一股强劲的东风,迅即吹遍神州大地,驱散了思想的迷雾,掀起了第二次思想解放的高潮。大批国人下海经商,兴起了新一轮经济热潮。中国的改革开放迎来了又一个春天。因此,在小平离世后,他的南方讲话被理论界称为:“政治遗产”。 小平“南方讲话”后,中国的GDP由1989年到1991年的年增长5%左右,升至1992年的12.8%。此后,中国一直保持了“世界上经济增长最快的国家”这一称号。 真正的房地产井喷从此开始!,26,2年备忘: 2月28
18、日,邓小平南方讲话发表。 5月,上海住房公积金发放了我国第一笔个人购房贷款。 6月北京市政府公布北京市住房制度改革实施方案以及其他7个配套办法,并与7月1日全面实施。 9月国家新闻出版署批准中国房地产报为正式报纸,全国公开发行,成为我国房地产业的唯一行业大报。 11月23日,我国第一家民营房地产公司海南新能源股份公司在深圳证券交易所上市交易。,27,邓小平“南方讲话”后,海南经济急剧升温。 1992年初六个南下淘金者、街边拍档:冯仑与王功权、易小迪、王启富、刘军、潘石屹立即凑了三万块钱,创办了“海南农业高技术投资联合开发总公司”-起家,后来注册为万通公司(人称万通六君子) 。 注册时法人代表、
19、总经理一栏填的是王功权。王功权毕业于吉林工业大学管理工程系管理工程专业,之后在吉林省委宣传部企业宣传处工作。他是在1988年来海南的大巴车上和冯仑认识的。 冯仑和刘军的头衔是副董事长,易小迪是总经理助理,王启富担任办公室主任,潘石屹出任财务部经理。 1992年初,冯仑回北京和一家信托投资公司老总畅谈海南房地产的投资。冯仑是讲师出身,口才极佳。他跟那个老总又是谈机会,又是讲能力,几句话就赢得了对方的信任,又让对方隐约感觉到自己的实力。 初步取得对方认可后,冯仑开始和对方讲他也刚刚闹明白的新名词“按揭”。 冯仑盯着对方的眼睛说,“这一单,我出1300万,你出500万。我们一起做,你干不干?” 对方
20、爽快答应。 从北京拿到这500万后,他们决定买下海口金贸区的“九都别墅”的八栋别墅,3000元平方米。首付500万元,其余1300万通过中亚信托贷款做按揭。潘石屹回忆说:“利息很高,好像是20,这笔钱由对方派人监控,利润五五分成,这是我们第一笔种子资金。” 空手套白狼典型案例,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年海南1992、1993创富神话,28,两个月后,他们把别墅卖出,价格是5500元平方米。完成一个资金周转,空手套白狼净赚一千多万。 他们六个人终于赚到了第一笔钱,而且是那么多钱。兴奋的潘石屹第二天就拿着一张百元大钞买了一份海南日报,他就想看看这钱到底 “能不能花”。 这群年轻人终于迎来了
21、他们的幸福时刻,冯仑事后的总结是,“天天 过年,夜夜结婚”。这是包括“万通六君子”在内的所有闯海人最为“野蛮生长”的日子。 当然,蜜月持续的时间并不太长。 “要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”,成为当年一些生意人的经典语录。让人热血喷张的海南岛培养了日后中国房地产业的大批巨子。 后来,有人总结说,对于海南而言,1992年末是识时务者全身而退的最佳时机。所幸的是“万通六君子”很快全部撤出了海南。否则就不会有今天的房地产大佬潘石屹。,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年海南1992、1993创富神话,29,海南房产持续高烧: “从树上掉下一个椰子,打着三个人,其中必定有一个是房地产商。” 炒楼花、地皮
22、、甚至“红线图” ,冒险者一夜暴富比比皆是。1992年海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,全省财政收入的4 0% 来源于房地产;海口市经济增长率达惊人的83%,三亚也达到了73.6%。 1年6月23日,国务院宣布终止房地产公司上市,釜底抽薪控制银行资金流入房地产海南房地产泡沫破裂,并迅速向北海、惠州等地蔓延。南方许多城市烂尾楼满目苍夷、触目惊心! 同年月,国务院房改领导小组在北京召开了第三次房改工作会议,改变了第二次房改会议确定的思路,代之以“以出售公房为重点,售、租、建并举”的新方案。,中国房地产百舸争流、野蛮生长的两年创富神话海南1992、1993,30,六君子分手,19
23、95年6月,分手的时刻到了,地点选在浪漫情调弥漫的上海黄浦江畔。分家之后,冯仑继续掌控万通;潘石屹创办了红石房地产开发公司,也就是SOHO中国的前身;易小迪创办了阳光100集团。另外三人则告别了房地产,王启富后来做起了地板生意;刘军回归高科技农业开发;而最后离开万通的王功权则选择了国际风险投资(鼎晖创业投资基金合伙人及创始人之一 )。 六君子以 “江湖方式进入,商人方式退出”的方式成为了那个时代的永恒经典,并为后来人留下了一个如何处理创始人关系的绝佳案例。,31,(三)实物分配向市场化改革过渡阶段(1994-1998),年月日国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定,确定房改的根本目的是:建
24、立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。房改的基本内容可以概括为“三改四建”。,32,“三改”即改变计划经济体制下的福利性的旧体制,包括:改变住房建设投资由国家、单位统包的体制为国家、单位、个人三者合理负担的体制;改变各单位建房、分房和维修、管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制;改变住房实物福利分配的方式为以按劳分配货币工资分配为主的方式。 “四建”即建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,包括:建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系(经唱歪了)和以高收人家庭为对
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