N名都·西雅城可行性研究报告.doc
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1、名都西雅城 投资经济可行性研究报告名都西雅城可行性研究报告前言: 当代建筑大师黑川纪章说过:“好的城市就像一本好书,是可以边走边读的。”城市这个概念,在经过长久的历史演变后,早已不局限于人与居住的单纯关系,其构造、功能、建设等方面都发生了前所未有的巨大变化。随着新经济时代的到来,一个现代化的城市必须涵盖居住、交通、教育、产业、商贸、休闲等在内的全方位、多角度服务功能,充分诠释一个“城市综合体”的崭新概念与特征。我们欣喜地看到,跨入21世纪的杭州,在“构筑大都市,建设新天堂”的新一轮城市规划指引下全面推进:“一主三副六组团”城市格局确立、“33929工程”建设、“东动西进南兴北秀”规划的有序实施
2、,杭州,正以多组团多区域全面协调发展,显然,一个以“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”为核心的长三角国际化大都市已经崭露头角,吸引着越来越多的来自全国乃至世界各地的精英人群前来置业、创业。而在杭州各大区域的发展中,作为城市整体发展战略的重要一环本案所在的城西示范区的核心三墩板块,各项建设正高速推进,呈现出勃勃生机:从占地8000亩的浙大紫金港校区的率先落户,到杭州高新技术产业园西湖科技经济园的全面启动;从10亿元市政配套大会战,到地铁2号线的规划运营;从五里塘河江南水乡风情街、商业中心、体育文化中心等大型公建的全面展开,到浙江银泰打造城西首个SHOPPINGMAL一个人文的、快捷的、便
3、利的、鲜活的城市西北部中心三墩已然成型。时代正呼唤着一个成熟的三墩。此可行性研究报告从杭州的宏观经济、政策形势入手,结合房地产市场和消费者需求调查,通过详实的数据、资料,对杭州的房地产走势做出了分析和预测,同时对本案的STP战略进行论证,由此确定本案市场操作上的可行性程度。在这基础上,报告对产品的规划设计做出了大胆的建议,并进行了项目的SWOT分析。报告的最后部分,是本案的投资测算,从实际的经济数字上证实了本案技术操作上的可行性程度。最后,希望此可行性研究报告能对开发商决策提供有效的帮助。第一部分:杭州城市概况一、杭州宏观经济环境分析杭州是浙江省省会城市,是全省政治、经济、文化和科教中心,是国
4、务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城,也是中央机构编制委员会确定的行政级别为副省级的城市。2003年杭州市实现国内生产总值2,092亿元,按可比价格计算,比上年增长15%。其中第一产业实现增加值127亿元,比上年增长7.5%;第二产业实现增加值1,081亿元,比上年增长18.3%;第三产业实现增加值884亿元,比上年增长12.2%。人均国内生产总值为3.27万元,比上年增长13.9%。2003年杭州市全社会固定资产投资完成1,006.18亿元,比上年增长30.7%。房地产开发投资完成258.16亿元,比上年增长30.22%。从产业投向看,第一产业投资完成1.05亿元,占投资总额的0.1
5、2%;第二产业投资完成320.3亿元,占投资总额的35.92%;第三产业投资完成573.25亿元,占投资总额的64.08%。城市居民人均可支配收入为12,898元,按同口径计算,比上年增长9.5%;城市居民人均消费性支出为9,950元,比上年增长8%。杭州市历年主要宏观经济指标:年份GDP(亿元)人均值(元)人均可支配收入(元)GDP增长率(%)1994585.5237.861995762.0112797630130.141996906.6118.9819971036.3314.3119981134.899.5119991225.281996190857.9620001382.56223429
6、66812.8420011568.01250741089613.4220021781.83281501177813.6420032092.00327001289815.0%(数据来自杭州市统计局历年统计公报)近十年杭州GDP分析:杭州近十年GDP值(数据来自杭州市统计局历年统计公报)杭州市GDP自1994年的585.52亿元,增长到2003年的2,092亿元,10年GDP值翻了将近两番,1997年的GDP首次突破1,000亿元,达到1,036.33亿元。从历年GDP的趋势看,GDP的增长趋势明显,1994年至1997年增长快速,1997年至2000年增长比较平稳,2000年至2003年再次迅速
7、增长。从杭州历年GDP增长率与全国增长率的对比看,从1994年到2003年十年之内杭州GDP发展水平一直高于全国水平,1994年是全国GDP增长率上升的一年,其中杭州的GDP比上一年有所下降,但其值仍略高于全国水平。1994到1999年全国的GDP增长率一直下降,杭州的GDP值也下降,但其GDP值都高于全国水平,杭州市的经济发展还是略快于全国。2000年全国的GDP增长率有所回升,但并不能保持回升的势头,2001年和2002年的GDP增长率又开始下跌,直到2003年GDP增长率有升高。随着全国GDP增长率的再次上升,杭州市的GDP增长率快速上升,并在2001年和2002年全国GDP增长率再次下
8、降时,仍然保持上升势头,并逐步趋向于稳定。可以看到,1994年至2000年杭州的经济增长波动比较大,较容易受到外部因素的影响。2000年至2003年,杭州的经济发展水平稳步上升,基本不受全国经济增长波动的影响。(一)杭州市三大产业分析在发达国家,房地产业是一项支柱产业,在先进地区和城市,房地产业同样是一个地方经济的重要支柱。目前在我国的许多城市都已经把房地产业作为重点产业来发展,其中北京、上海、广州、深圳等城市更是把它作为支柱产业来优先重点扶持。但目前杭州市房地产业在全市GDP中的比重、对其他产业的拉动等方面与其他发达城市具有一定的差距,有必要进一步加快房地产业发展的步伐。一般认为,一个产业的
9、增加值占到国内生产总值的4%以上,就可以称之为重点产业,而当这个比重达到6-8%以上时,就被认为是支柱产业。虽然杭州市房地产业对GDP的贡献率在不断的上升,已基本达到成为支柱产业的水平,但相对于上海、广州等城市还是有一定差距。所以要加快杭州市的房地产业的发展,才能更好的带动相关产业的发展,从而带动宏观经济的发展。国内生产总值构成(单位:亿元)年份GDP(亿元)第一产业第二产业第三产业1994585.557.5314.3213.71995762.069.3410.0282.81996906.684.0477.6345.019971036.391.4541.5403.519981134.996.1
10、588.0450.919991225.397.6630.8496.920001382.6104.0709.3569.320011568.0111.5793.6663.020021781.8114.6901.8765.420032092.0127.01081.0884.0 (数据来自杭州市统计局历年统计公报)目前国际上流行的将全社会诸多行为归纳、划分为第一、二、三产业的理论和方法,是英国学者阿伦费希尔在20世纪30年代提出的。按照他的这种产业划分法,第一、二、三产业,是物质产品再生产总过程的诸行业。其中,第一、二产业(农业、工业)属于物质产品再生产总过程四个基本环节的第一环节(生产环节),第三产
11、业属于物质产品再生产总过程的后三个基本环节(流通、分配、消费环节),它包括商业、运输业、仓储业、通信业、金融业、消费服务等行业。2003年,杭州市国内生产总值中,第一产业增加值127亿元;第二产业增加值1,081亿元;第三产业增加值884亿元。产业结构有所变化,三者占国内生产总值的比重由上年的6.4:50.6:43.0调整为6.1:51.7:42.3,第一产业下降0.3个百分点,第二产业上升1.1个百分点,第三产业比重下降0.7个百分点。而全国三次产业的增加值在GDP中的比重为14.8:52.9:32.3。表明杭州市第一产业比重较低,第三产业水平远远高于全国水平,在产业调整过程中,随着城市化进
12、程的不断加快,三次产业的比重将进一步调整,第一产业比重不断下降,第二产业及第三产业比重不断上升。从杭州市历年的国内生产总值构成来看,第三产业的比重在不断上升(2003年由于受非典影响有所下降),但是其贡献率与其他发达地区相比较还比较低,还有较大的上升空间,这说明了房地产业的发展也具有较大的空间。(二)主力产业分析杭州已形成轻工、纺织、机电、食品四大产业为支柱的创汇格局,并以市场经济为导向,新建丝绸城、纺织二座大型市场。杭州是中国重要的产丝基地之一,丝绸作为这里的传统产品,质量精美,品种繁多,享有盛名。杭州特产龙井茶叶,茶色翠绿,香气浓郁,为中国名茶。杭州的高新技术区“天堂硅谷”也雄姿初现,形成
13、电子信息、光机电一体化、新材料、生物医学和能源环保五大门类的产业群体,杭州已成为全国工业产值最高的十大城市之一。(三)地方房地产政策分析1、根据央行121号文件,房地产贷款政策做出重大调整。“央行121号文件”对房地产市场的影响主要体现在以下四点:(1)房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。(2)商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。(3)对购买第二套以上(含第二套)住房的,适当提高首付款比例,并执行同期同档次贷款利率。(4)个人商业用房贷款,所购商业用房必须是已经竣工验收的房屋。“央行121号文件”意在减弱房地产贷款风险,
14、贷款门槛的提高实质上对中小房地产开发商将产生明显的扼制作用,因此在全国范围内受到了质疑,北京房地产开发商反对声浪最大,上海有关部门也明确表示尚未制定针对“央行121号文件”的具体实施办法。在杭州,“央行121号文件”的具体影响表现为:1)“央行121号文件”发布后,表面上地方银行一直未有具体的实施措施出台,但实质上各家银行都在不同程度地逐渐贯彻文件精神。2)房地产企业申请贷款,其自有资金(所有者权益)不能低于30%,这对一些实力较弱的中小开发企业是致命的。3)舆论大都认为,结构封顶才能发放住房贷款对开发商的影响比较大,但具体能否实施、如何实施还有待观望。4)部分开发商与银行协手已在寻求更多的融
15、资渠道,比如“中山广场”等项目拟发行公开债券。5)由于新政对土地储备贷款也作出了限制,杭州土地储备中心成立土地发展公司,目的在开拓新的融资渠道。6)提高二次置业按揭首付比例会对楼市需求产生一定的抑制,但如何界定二次置业比较困难。目前杭州楼市的繁荣,更主要的原因还是因为每年有大量新增的住房需求,杭州每年都有大批拆迁户,“住在杭州”、“创业在杭州”的口号吸引了大量外来人口在杭州工作、定居,欲改善居住条件的换房户和新婚用房户也大大增加,这些都是杭州楼市实实在在的需求,央行新政对这些需求影响不大。2、国务院18号文件“国发18号文件”公布后,舆论主要有两种反应:(1)普遍的观点认为“国发18号文件”是
16、对“央行121号文件”完全的拨乱反正,尤其北京舆论对“18号文件”反应强烈。(2)另一种观点认为“国发18号文件”其实只是一种温和的新政。因为该文件对“央行121号文件”中对开发商最重要的自有资金问题及涉及个人信贷部分的政策未作出新的解释。相反明确指出“要加强房地产贷款监管,控制和化解房地产信贷风险,维护金融稳定。”而加强贷款监管的依据,最重要的一条就是121号文件。舆论指出,由此而误读18号文,并生出121号文可能不被执行的念头,是错误且危险的。总的来说央行新的房贷政策将直接影响消费者的消费倾向,导致开发商投资风险的增加,同时可能会降低消费者的购买能力和削弱产品的购买群体(一部分投资客户将被
17、摒弃)。3、杭州市政府出台“居者有其屋”政策2003年9月15日,市政府办公会议原则通过了“居者有其屋”住房保障体系,该体系的有关细则在很大程度上可以看作是对“国发18号文件”的落实。 1)经济适用房商品房11 近阶段内,对我市房地产土地投放时提出如下要求:要确保新投放市场的住宅建设用地中用于建设经济适用住房的土地面积不得低于总量的50%。建成经济适用房后,可切出2030%通过向社会挂牌收回土地出让金,成为商品房,定向供应给拆迁安置户和低收入人群。加快中低档商品房的建设,加大市区普通居民住宅用地的供应量,规划建设若干个大型居住区、大型楼群,并尽快投放市场。 2)允许有条件企业自建经济适用房 在
18、市区规划范围内的各企业、事业单位,确因企业困难、职工住房困难的双困单位,可向市政府申请利用自有存量土地建设(含新建、改建、翻建等)用于安置本单位职工的经济适用住房,并纳入市经济适用房统一政策、统一标准、统一管理。经市政府批准的单位,可以由申报单位自主开发建设,但如超过2万平方米(含)的项目,按规定实行公开招投标选择开发单位。单位自建经济适用住房的销售对象,必须是取得经济适用住房准购证的本单位职工。 3)公摊面积退出,商品房按套内建筑面积计价 现行商品房销售是:商品房销售面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积。新政策实行后,公摊面积将退出,转为按套内建筑面积计价:套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积
19、阳台建筑面积。即在现行购房合同的基础上,同时标注套内建筑面积和总建筑面积,以套内建筑面积计价为主,实行过渡,最终实施按套内建筑面积计价的方法。面前北京等房地产发达城市已经实施此方案。4)有房不售情节严重者取消企业开发资质 开发公司在有房源的情况下,拒绝销售的,行业管理部门接到投诉、举报,经查实后,分别作出处理。除媒体曝光、整改、记入房地产开发企业信用档案外,情节严重者,降低或取消企业开发资质。房产公司必须公开商品住房的预(销)售房源信息,市房管部门对所有经核准的预(销)售房源信息对社会进行网上公示,公示内容包括:预售证号、房号清单、预(销)售总面积、预(销)售总套数。 5) 二手房买卖征收20
20、%个人所得税 制止房地产炒作行为,规范二手房市场税收征管。在现已开征综合税(营业税、城建税、教育费附加)、印花税的基础上,恢复征收20%税率的个人所得税。同时,对购买高档住宅的高收入群体,实行从高税率3%。高档住宅标准确定为:(1)单方价格在1万元以上;(2)单套面积在300平方米以上。6) 区别商品房发放经济适用房权属证书专门设计杭州市经济适用住房权属证书(黄色),区别于房屋所有权证(红色)。持证人为经济适用住房购房人,其仅享有该经济适用住房的有限产权。在规定期限内或虽已达到规定期限但未办理补交规费等相关手续的,持证人不得擅自转让、抵押(除购房人用于购买该经济适用住房的抵押贷款外)、出租。规
21、定期限届满,可向房产管理部门申请更换房屋所有权证(红色)。对在2001年前购买的经济适用住房,在达到规定年份后需上市交易的,按购买时经济适用住房所出土地等评估地价或市场底价的55计缴相关费用。7) 今年筹建大学生公寓按照人均8平方米的标准建集体宿舍,第一期在城市的合适区域共建设8万平方米,向单身大学毕业生出租。外来务工人员的暂居问题,由各区政府负责,可以租赁市区存量住房,也可以由信用和资信都比较好的开发企业组建服务公司,建外来民工集体宿舍,只租不售、市场定价。4、税收体系分析杭州房地产企业所得到税交纳按以下规定执行: (1)房地产开发企业计算企业当期应纳税所得额,企业当期应纳税所得额=收入总额
22、-准予扣除项目金额+本期新增预计营业利润额-已结转本期销售的以前期预计营业利润额。在计算企业应纳税所得额时,对房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得的本期新增预售收入,应按规定的利润率计算出本期新增预计营业利润额,作为其他纳税调整增加项目;已结转本期销售对应的以前期预计营业利润额,应作为本期其他纳税调整减少项目。(2)开发产品预售收入的所得税处理。应按利润率1533的方法,来预征企业所得税。(3)房地产开发企业可用当年应纳税所得弥补以前年度亏损,但弥补期最长期限不得超过5年。企业弥补亏损原则上应在年终后一次性办理,但个别金额较大的,经纳税人提出申请,报经主管税务机关批准,可在预缴企业所得税
23、时,用其产生的盈利先弥补亏损;年终,再按税前弥补亏损有关规定重新办理弥补亏损申报、审核手续。(4)房地产企业所得税是采取按年计算,分期预缴,年终汇算清缴办法征收的,预缴只是为了保证税款及时均衡入库的一种手段,因此,各地要结合本地实际,科学、合理地确定预缴方法,并按规定进行年终汇算清缴,多退少补。5、金融体系分析前几年,金融政策支持和杭州市住宅市场开放政策导致住宅需求的急剧膨胀,产生了大量的投资或投机需求,随着央行的银根紧缩政策的实施,房地产市场也将随之产生变化。(1)本次金融紧缩政策除了存款准备金率提高所导致的信贷总规模收缩以外,规定开发商提高项目资本金比例、对投资购房(第二套住宅)信贷门槛的
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