【精品】2009年成都水井坊历史文化街区项目商业策划报告(成都文旅).ppt
《【精品】2009年成都水井坊历史文化街区项目商业策划报告(成都文旅).ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【精品】2009年成都水井坊历史文化街区项目商业策划报告(成都文旅).ppt(161页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、水井坊历史文化街区项目商业策划报告(成都文旅),-1-,目录,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,-2-,高纬环球在2009年3月受文旅资产管理公司委托为水井坊传统院落街区项目做产品定位和可行性研究。本次委托的重点部分在于商业用途,但是我们同时也考虑了居住用途。开发商关心资金周转的速度,因此我们在对项目A地块的研究过程中优先考虑以销售为主的产品组合方式。 目前成都宏观经济发展较好,外商投资和社会消费品零售总额增长迅速,生产总值在2009年第一季度还保持了双位数的增长速度,受金融危机的影响不大。
2、本项目位于锦江区,地处城市商务、文教、居住、娱乐中心。地块规模约为5.3万平方米,部分地块毗邻城市干道。A地块整体可视性好,但B、D地块的展示性差。同时,紧邻香格里拉酒店/写字楼,和东大街商务中心区。加之自然环境优越,因此A地块部分比较适合商务及高档住宅开发,但地块交通和裙楼规模不太适合做大型购物中心或大型百货。结合区域商业和商务环境,建议规划精品零售和配套型商业。 B/D地块为历史院落保护区,根据其开发的特殊要求和历史文化背景,将规划为以创新型娱乐、零售、餐饮为主的休闲消费中心。 我们对商业、写字楼、酒店、住宅市场进行了分析。目标物业产品在成都的供应水平都比较高。根据乙级写字楼,四星级酒店,
3、和住宅可比项目的价格水平,推算本项目的价格。通过财务分析,我们发现精装住宅的收益明显高于其他用途,因此把项目塔楼部分物业定位为精装住宅。 我们也从众多服装、娱乐、健身等商家的访谈中得到他们对本区的一个初步认可。 商家认为本区域已有较好的餐饮娱乐氛围,而且可以发展购物氛围。同时我们通过专业市调公司的消费者调查可以看到消费者有较强的购物需求。通过案例研究发现,餐饮休闲娱乐中心开始增加购物和生活服务的业态,有向综合性商业发展的可行性。,综述 整体市场,-3-,项目开发的两个核心问题,A地块实现土地价值最大化和资金回笼,B/D地块的定位为历史性休闲商业,要突出自身的创新性、独特性。 通过研究,将A地块
4、定位于精装修住宅和酒店服务式公寓产品。裙楼部分为精品零售中心和商务、居住配套型商业。 精装住宅总体量建议50,000平方米; 酒店服务式公寓总体两建议30,000平方米。将会引入国际知名酒店服务式公寓管理品牌进行项目的收购和营运管理; 裙楼精品零售和配套商业总体量15,000平方米。规划商业为地下一层,地面三层: B1:快餐、商务快餐、饮料吧、高档生活超市等商务、居住配套型商业; 1F:国际奢侈品牌、国际品牌服饰、高档电子产品、高档汽车展销等; 2F:国际品牌服饰、高档电子产品、特色餐饮吧; 3F:高档健身会所、特色餐饮吧。 B/D区整体开发体量约为30,000平方米。将会在整体的商业规划之下
5、,按照3-4个商业主题划分板块。每个商业板块将有相对明确的地块范围,形成各自的商业区域。,综述 - 整体定位,-4-,针对A地块,我们对区域甲级写字楼、精装住宅、服务式公寓的四种组合方式进行了财务测算,发现整体的财务表现都较好,其中,精装住宅的净现金值最高,达到3个多亿人民币,内部收益率也高达45.56%,因此建议部分塔楼做精装住宅。 通过对项目开发收益率的测算,并结合品牌价值等多方面的综合考虑,我们建议A地块的产品组合为收益率同样很高的精装住宅+服务式公寓+ 裙楼商业 的物业组合形式: 精装住宅:48,000平米 服务式公寓:30,000平米 裙楼商业:12,500平米,高纬环球力求保证该现
6、金流分析和所包含的数据准确反映本项目和所在市场的真实情况,但该现金流分析包含了基于房地产市场和社会经济状况的假设,任何一个假设的变化都可能会对财务可行性造成影响。成本估计是由第三方提供的常规数据,我们建议开发商聘请专业成本测量行来对本项目进行具体成本估算。,净现值对租金售价变化敏感,若租金、售价增长5%,项目净现值将达189,314,000, 内含报酬率达11.34%,综述 -财务分析结果,-5-,1.0 宏观背景分析,-6-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,1.1 城市发展与经济分析 1.
7、1.1 成都市发展简介 1.1.2 地区生产总值 1.1.3 外商直接投资 1.1.4 可支配收入和消费性支出 1.1.5 居民生活支出比例 1.1.6 旅游人数 1.1.7 房地产投资 1.2 行政区划与人口发展 1.3 锦江区发展现状 1.4 区域对比分析 1.4.1 地区生产总值 1.4.2 社会消费品零售总额,-7-,2007年,成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。成都加快了西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心的建设。 2008年,成都市人均地区生产总值为西部主要城市之首,外商直接投资高速增长,城市居民人均可支配收入及人均消费性支出保持平稳增长。 受汶川地震和全球经济危机影响
8、,2008年成都接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%。由于前几年房地产投资的过快增长,国家出台了抑制房地产投资过快增长的政策,2008年政策初显效果。 2008年,锦江区地区生产总值增长率为12.5%,占全市地区生产总值的8.3%,社会消费品零售总额增长率与青羊区并列第一。 因此,在经济发展良好的宏观背景下,项目开发有较好的经济环境。项目所处锦江区地区生产总值和社会消费品零售总额在城市中也占到了相当重要的部分。区域政府重要规划“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”,并且会着力打造创意经济区。项目处于区域创意经济带发展的重要区域。,宏观市场总结,-8-,成都是一座
9、有2300多年悠久历史的古城,是四川省省会。它位于四川省中部,四川盆地西部 1993年6月,国务院要求“充分发挥成都市作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用”,并先后批准成都市实行沿海开放城市政策 2007年6月,国务院批准在成都及重庆这两座中国西部城市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这是中国继深圳、上海浦东、天津滨海新区之后的第四个特区 2009年5月,成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案获国务院批复。国家允许成都在九个方面先试先行 成都基础设施建设成效显著。地铁一二号线加速建设,四号线即将启动。成都双流国际机场第二跑道年内将建成投入运营。到2012年,规划连接成
10、都的10条铁路成都境内段建成9条,12条高速公路成都境内段全部建成。到2020年,建成中国第四个国际枢纽机场和西部最大的公路、铁路枢纽,“2环+12射”的成都平原经济区高速公路网全部建成,3大综合客运枢纽全部建成投入运营,成都市地铁规划图,成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区,成都加快西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心建设,1.1.1 成都市发展简介,-9-,2008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半,是西部主要城市中最高的,数据来源: 成都市统计年鉴,2008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半,是西部主要城市中最高的,1.1.2 地区生产总值,(单位:亿元人民币),成都市地
11、区生产总值逐年增长,保持在较高的增长率 尽管受全球金融危机的影响,成都2008年地区生产总值增长率仍然保持在12.0%以上 成都商贸业和交通运输业发达,金融和房地产业发展较快,成都市地区生产总值,-10-,2004年,受SARS影响,外商直接投资增长速度较低,仅为21.3% 2005年以来,外商直接投资保持高速增长,2008年,外商直接投资达22.5亿美元,同比增长97.3% 外商直接投资的增长引起国际化需求的增长,包括办公楼、服务式公寓以及高端住宅的需求,数据来源: 成都市统计年鉴,成都市外商直接投资高速增长,2008年增长率达97.3%,1.1.3 外商直接投资,-11-,2000-200
12、8年,居民可支配收入稳步增长,年均增长率为10.5% 2008年,居民可支配收入为16,943元,同比增长14.1%,2000-2007年,人均消费性支出持续增长,年均增长率为8.9% 2007年人均消费性支出为11,703元,较06年增长13.6%,数据来源: 成都市统计年鉴,城市居民人均可支配收入、人均消费性支出保持平稳增长,1.1.4 可支配收入和消费性支出,-12-,在生活支出中,食品占到最多,占整个生活支出的39%,交通通讯占到15% 目前,人们的生活水平已逐渐提高。居民增加了在旅游,健身活动等方面的开销,生活支出比例 (2007年),1.1.5 居民生活支出比例,居民生活支出以食品
13、和交通通讯为主,近年来,居民增加了旅游、健身活动的开销,数据来源: 成都市统计年鉴,-13-,近年来成都旅游业保持快速增长,2007年成都接待国内游客4254万人次,比上年增长6.2%。2008年,受汶川地震和全球经济危机影响,全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%,数据来源: 成都市统计年鉴,受金融危机影响,2008年全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%,1.1.6 旅游人数,-14-,数据来源: 成都市统计年鉴,2007年前,成都房地产投资快速增长 2007年,房地产投资增长了47.5%,达到905.3亿元 2008年,国家多年来实施的抑制房地产投资过快增
14、长的政策初显效果,房地产投资仅增长0.3%,2007年前,房地产投资快速增长,2008年国家政策初显效果,1.1.7 房地产投资,-15-,成都市行政辖区的面积为1.23万平方公里。成都市行政辖区划分为9区4市6县,即:锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县 2008年末,成都市户籍人口为1125.0万,比上年末增加12.7万人。常住人口1270.6万人,增加12.7万人。人口自然增长率为2.1,成都市行政区域划分为9区4市6县,2008年户籍人口为1125万人,数据来源: 成都
15、统计公众信息网,1.2 行政区划与人口发展,-16-,锦江区是成都的核心城区和中央商务商业区,区域面积60平方公里。2008年,锦江区实现地区生产总值323.09亿元;比上年增长12.5%;社会消费品零售总额达276.59亿元;实际利用外资55482万美元 2008年,锦江区引进中怡保险经纪、丰田通商株式会社、雪佛龙等10家世界500强企业,引进民安保险、泰康人寿、华泰保险等金融机构24家 2008年底,锦江区常住人口67.87万人。户籍人口40.23万人 由于春熙路和盐市口都位于锦江区,该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高 全市40%的甲级写字楼位于锦江区,该区外商直接投资很高,春熙路
16、和盐市口都位于锦江区,全市40%甲级写字楼位于锦江区,数据来源: 成都统计公众信息网,1.3 锦江区发展现状,-17-,一个核心区: 中央核心商业商务区。该区域包括东至天仙桥、西至人民南路、南至东大街、北至总府路的范围 两条经济带: 国际金融商务经济带。该经济带以东大街为轴线,西起盐市口、东至沙河 高档酒店配套服务经济带。该经济带以滨江路为轴线,重点发展四星级以上的酒店以及与之相匹配的高端商业、商务设施,使该区域成为全市高档酒店最为集中的区域,打造中央酒店聚集区(CHD)。 三大功能板块: 中心商业商务功能板块。包括一环路以内的区域 高品质住宅及配套服务功能板块。包括一环路至三环路以沙河景观带
17、为核心的区域 旅游休闲功能板块。包括三环路以外以“三圣花乡”为核心的区域 四个产业聚集区: 大慈寺、水井坊商务文化休闲旅游产业聚集区。以大慈寺历史街区、水井坊街区为空间范围,大力发展都市商务人文休闲旅游; 三圣都市观光休闲旅游产业聚集区。 红星路文化创意产业聚集区。 锦江工业总部经济聚集区。,锦江区产业发展规划为“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”,1.3 锦江区发展现状,高档酒店配套服务经济带,-18-,(单位:亿元人民币),数据来源: 成都统计公众信息网,2008年,五城区地区生产总值增长率除青羊区和成华区为12.6%外,其他三个区都为12.5% 锦江区地区生产总值20
18、04年位于五城区第二,2008年降为五城区倒数第二,原因在于锦江区工业不如其他区发达,由于郊区的快速发展 ,锦江区地区生产总值占全市的比例呈下降的趋势,2008年占全市的8.3%,2008年,锦江区地区生产总值增长率为12.5%,占全市地区生产总值的8.3%,五城区地区生产总值,(单位:亿元人民币),1.4.1 地区生产总值,-19-,2004 2008年成都市五城区社会消费品零售总额保持稳步增长 由于春熙路和盐市口都位于锦江区,该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高,数据来源: 成都统计公众信息网,近几年,锦江区社会消费品零售总额维持在全市的17%,由于春熙路和盐市口都位于锦江区,该区历
19、年的社会消费品零售总额都为成都市最高,(单位:亿元人民币),(单位:亿元人民币),五城区社会消费品零售总额,1.4.2 社会消费品零售总额,-20-,2.0 地块分析,-21-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,2.1 项目位置 2.2 地块条件 2.3 周边物业分析 2.4 交通分析 2.5 人口分析 2.6 SWOT 分析,-22-,本项目位于市中心,为城市交通主干道旁。目前,区内有成都最高档次的酒店和写字楼。且地块毗邻未来的东大街商务中心。商务消费者集中。项目i将会具有商务配套中心的市场
20、发展环境。 区域靠近河流的交汇处,有着城市难得的临水自然生态长廊。居住、休闲环境优越。区内已有大型的娱乐和休闲消费场所。为成都传统的娱乐消费中心。 项目B/D区自身为传统老建筑群落,受文化保护性要求的规定,建设改造有一定的限制。其向现代商业物业发展的空间较小。利于向传统院落式休闲消费业态方向发展。 项目A区为可充分改造区域。鉴于其临街、临河的优势地理条件,结合其地块的特性,有向高端商务和居住类物业发展的良好前景。,地块总结,-23-,项目位于成都东南部,属于锦江区 本项目靠近一环路,位于成都香格里拉大酒店附近,距东大街的直线距离约500米 项目离春熙路,盐市口主要商圈分别有2.3公里和2.8公
21、里 项目毗邻水井坊酒窖遗址,该酒窖是迄今为止全国以至世界发现的最古老、最全面、保存最完整、极具民族独创性的古代酿酒作坊,2.1 项目位置,本项目位于香格里拉旁,离春熙路商圈只有2.3公里,-24-,地块在一环路以西,滨江东路以北。地块分为A,B,D三部分,每一部分规划条件如下: A地块: 土地面积 11312平方米 容积率:8 (待定) 现状:空地 B地块(以清末古建筑为主的历史文化街区) 土地面积:35685平方米 地上建筑面积:30000平方米 现状:院落式老房子,待改造 D地块 土地面积:3768平方米 容积率=1 现状:空地,B地块为待改造的院落式老房子,A、D地块均为空地,地铁站点,
22、2.2 地块条件,-25-,地块形状 本地块形状不规则。A地块呈三角形,三角部分宽度很窄。 B地块部分在金泉街以北,难以与其他部分融为一体。D地块较狭长 可视性 项目A地块临滨江东路可视性最好。A地块临星桥街、B地块临双槐树街可视性较好,其他部分可视性最差 地下空间利用 区域B地块为城市仅余的传统土木结构住宅群落。原建筑自身并无地下空间。为了提升项目整体的使用价值,建议局部建设地下层,用作商业、设施配套区,或地下车库等功能空间。地下层可在地块A和B3等区域建设 兰桂坊 从水井街沿河至滨江东路。商业建筑面积2万平米,总体为19栋商业建筑,地下两层车库(B1部分为商业),商业地面1-2层,局部3层
23、。目前,由香港兰桂坊负责经营管理,商业内容以餐饮休闲为主(70%餐饮和酒吧),搭配少量的零售商业,A地块,B地块,D地块,地块形状不规则,临滨江东路可视性最好。外部交通可达性强,内部交通疏导性和可达性不理想,2.2 地块条件,-26-,项目周边有大量在建或规划项目,住宅、商业、写字楼有大量供应,周边高端氛围逐渐形成。西侧是香格里拉中心, 北侧九龙仓综合项目正在建设中,瑞安集团项目 规划中,数据来源:高纬环球市场调研部,2.3 周边物业分析,-27-,外部交通 地块紧邻城市主干道滨江东路,靠近一环路。此外还有城市支路水井街、青龙街将项目与外部连通起来。新建桥梁连接水井街和天仙桥南路 一环路为双向
24、六车道加自行车道,滨江东路为双向两车道加自行车道。城市支路为人车混行,部分支路如青龙正街段特别窄,行车不方便,地铁 二号线途径东大街,设东门大桥站(位于东门大桥东侧,紧邻天府时代广场北侧)和牛王庙站(一环路与东大街交汇处)。二号线一期工程将于2012年运营。本项目距离地铁(东门大桥站)最近的距离仅为500米。距牛王庙站最近的距离也不到1000米 车流 周边交通较繁忙。滨江东路一小时车流约为 2556车次(往西1320,往东1236,下午三点)。相当于总府路车流的40%。一环路一小时车流为3516车次(东北方向1644,西南方向1872,下午三点) 人流 地块人流较低。滨江东路一小时人流仅为54
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 精品 2009 年成 水井 历史文化 街区 项目 商业 策划 报告 成都
链接地址:https://www.31doc.com/p-2285981.html