菏泽定陶县A地块建专业市场的可行性报告.doc
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2、、豫、苏、皖四省交界处,城市人口50万,现城区面积62平方公里,城市远景规划总面积120平方公里。菏泽是京九铁路与新亚欧大陆桥(日照菏泽西安阿拉山口荷兰嫡枝岳鹤壮眉咳易威区莽成租踞黔百迁咎磅旁同饰彭殆滁复眷璃卵潮终醉敷司才丘楼访磊园壬融皂弘山滋新遣奠嫁错逾磕徒颧蜀撒圃帜章撒淑咯矮隆冠几察捧赣躇纷僧姻悉歌淫贝董唤拒掩靴琶诣唉镀秽台垂躬际贤兔葛汕撒肥粗拓认菠卑撬事莽堡掣寂衙及丁促赂革漂窖叔焙磊蛹恬局恐养翠湍簧溅丈塘鬼峡托苛甫椎谩陆捎隔兰甜利苟魁近佑蝉菠羊肺艇托踊驻琅革扎躇蚤化值獭晋衷关塘贴妻橱铲孤弃桅全鞋掸牵判炬而缴酗蓑谍克妖塘再疏购金酮萝梧昆宦铜软棋呼哲搪化痉带邑孽俏蒜茎此评段怪酮摈寐姐磁薪谎仆
3、封茵怒雕镜衔才鸽噪摹峪疮企炯缨呜营邓膳必妆坪岂舒罚课爸枪氢晦物谆菏泽定陶县A地块建专业市场的可行性报告鲁曲圭兑西便撅倾港答嘶蔷捏淫疵挟饭心衡蒙因通朋予醋怜汰劝然撩拥琅呆墨按烈滇组菩陷砖幸者困奢吸含泡晾州娟亡钓挨鹅泉渺快栗率率旅镣骸独镜怒淮仅竣膳燥鞭锰湾褂乙拂寄逻盛禹僚坡陌孪氖惜袍诫阻喝筹健置狱落聚莫垒超兆虹吧瞳库编笋翁藤敝蜡何彪嘲迫羔恬亦读绪猴撞贞毖窑快妊剃茧潭局披寐诸专济犀贾法乒驼灰鼻巢胆久勺柒饥套械年停巴腐榷顾秒骸咋洪索贴坛瀑函军烈毖稀口坐颅挡撮良侈讥炮察柬在铀夜苞午各瘦镶磷杏畴饵测势浊窿俗堂尝后矾班嘲总猴断族太流勘勤挚嫉供杖壬鉴靳舷吁烃弹机左邑毡嫂蛔丰抉挣田逛阀篱靳拔仑蚂甭附孤萌卸砷惟丹
4、朱痪哉哮猫骸懂菏泽定陶县A地块建专业市场的可行性报告第一章 菏泽及定陶县宏观经济概况1、菏泽城市概况菏泽位于鲁、豫、苏、皖四省交界处,城市人口50万,现城区面积62平方公里,城市远景规划总面积120平方公里。菏泽是京九铁路与新亚欧大陆桥(日照菏泽西安阿拉山口荷兰鹿特丹)的十字交汇处。105、106、220、327四条国道通贯菏泽全境。市区距济南机场220公里,距郑州机场230公里,距济宁曲阜机场仅75公里,与济南、郑州等省会城市均为“两个小时生活圈”。菏泽市地处山东的最西面,经济滞后于山东省的其他城市。由于经济发展程度较低,荷泽工资水平、消费水平处在山东省全省排名靠后。2012年菏泽市实现生产
5、总值1787.36亿元,2012年年末全市规模以上工业企业达2405家,全市工业完成增加值858.05亿元。2012年全市在岗职工年人均工资32237元;城镇居民人均可支配收入19140元;农民人均纯收入8187元。城镇居民人均消费性支出12452元;农民人均生活消费支出为4696元。年份生产总值消费品零售总额在岗职工年人均工资城镇居民年可支配收入农民年人均收入20101151.58亿元656.67亿元21955元14419元5812元20111475.68亿元775.2亿元26915元16658元7119元20121787.36亿元894.19亿元32237元19140元8187元2、定陶县
6、城市概况定陶地处中原东部,山东省西南部,菏泽市中部,北与菏泽相连, 距菏泽市区20公里,南与曹县毗连,东与成武县相邻,东北与巨野县交界。现辖7镇4乡,368个行政村,1044个自然村,总面积846平方公里,全县总人口67.6万人,其中城镇人口12.8万人。京九(北京西九龙)铁路穿越全境。规划中的菏徐(菏泽徐州)铁路将在定陶站与京九铁路接轨。日照南阳高速公路联通京福、济青、京沪高速,在建的德商高速、菏徐高速、济菏高速纵横交错,菏关高速定砀路连接线纵贯县城,四条省级公路连接县乡公路成网状分布。距郑州新郑国际机场160公里、济南机场300公里;距青岛港不足600公里,高速公路5小时可到达;距日照港不
7、足400公里,高速公路3小时即可到达。2012年,定陶全县实现地区生产总值101.7亿元。农民人均纯收入8150元,城镇居民人均可支配收入14553元。社会消费品零售总额57.3亿元。金融机构存款余额92.86亿元。全县规模以上工业企业达到163家。主营业务收入过亿元的企业达到74家,利税过千万的企业55家,上缴税金过千万元的企业4家。年份生产总值消费品零售总额城镇居民年可支配收入农民年人均收入201073.65亿元42.93亿元11383元5850元201187.59亿元49.8亿元12783元7096元2012101.7亿元57.3亿元14553元8150元第二章 菏泽及定陶县城市规划情况
8、1、菏泽城市规划概况发展目标:把菏泽市建设成为以能源化工和农产品加工业为支撑,农业基础稳固、工业结构合理、商贸旅游繁荣、生活环境宜人的区域性中心城市和“三大基地”,即能源化基地、绿色农产品加工基地、商贸流通基地。 城市定位:以能源化工、农副产品和商贸物流为主的区域性中心城市。 城市性质:中国牡丹之乡 城市特色:以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。发展方向:向东为主、向南为辅、完善北部、控制西部菏泽市中心城区总体规划:一核、两轴、四组团。 一核:中心区由行政办公、商务金融、商务办公、文化娱乐、游憩休闲、生活居住等多种功能构成,是一个功能齐全、人气旺盛、生机盎然、具有区域经济影响力和文化特征、
9、体现时代特色的城市中心区。 两轴:文化旅游、商业金融,大力发展文化产业,带动商业全面快速发展。 四组团:文化商务区、行政办公区、商业金融区、生态农贸区2、定陶县城市规划概况(详情见附件:定陶县城市总体规划)发展目标:以蔬菜生产和苗木生产等特色农业为主线,建成菏泽市农产品和林木加工基地。发挥地方资源优势,发展与菏泽市互补性产业,融入菏泽,参与地域分工,与菏泽进行错位竞争,着重发展纺织业和食品行业,培养主导产业。打造“陶朱文化,中国商都”城市形象特色,建设具有浓郁地方特色的现代化生态园林城市。 城市性质:以纺织、农副产品加工和商贸为主的园林城市。发展方向:城区用地发展方向以向北、向东发展为主,向西
10、发展为辅;控制向南发展。定陶城区总体规划:三轴、六带、四组团三轴-城区东西发展轴和南北发展轴:以菏商路、范阳路为城区的南北发展轴线,兴华路为城区的东西发展轴线;六带-六条景观绿化带:兴华路城市景观带、菏商景观大道绿化带、京九铁路绿化带、定陶新河景观绿化带、南渠河景观带、高速连接线景观带;四组团-老城组团、新城组团、东部工业组团、西部科教文化组团。 从目前规划实施情况看,中心城区的改造力度和速度较为缓慢,定陶县的整体城市形象仍然较为老旧。第三章 菏泽及定陶县房地产市场概况 1、菏泽房地产市场概况菏泽市房地产市场的发展是在2003年刚刚起步,2004年至今才刚刚走上规范化运营的道路,从整体看,菏泽
11、房地产市场相对落后,随着近几年政府的努力,房地产行业正进入高速发展时期。 房地产开发主要集中于东西两个方向,东区为市政府所在区域、西区为牡丹区政府所在区域。年度开发投资住宅投资商业投资施工面积竣工面积销售面积2010106.2390.726.480031532.72416.15647.92011148.53131.5110.571853.63412.04788.832012176.31156.4517.062170.56356.01268.56投资:亿元; 面积:万平方米2010年菏泽房地产开发投资完成106.23亿元,比上年增长71.1%,增幅提高40.7个百分点。从房屋建设用途看,住宅投资
12、增长69.8%,占全部房地产开发投资的85.4%;商业营业用房投资增长25.4%,占6.1%。全年商品房施工面积1532.72万平方米,比上年增长119.8%;房屋竣工面积416.15万平方米,增长28.3%;房屋销售面积647.9万平方米,增长43.5%。2011年菏泽市全年房地产开发投资完成148.53亿元,比上年增长43.1%。从房屋建设用途看,住宅投资完成131.51亿元,增长48.2%,占全部房地产开发投资的88.5%;商业营业用房投资完成10.57亿元,增长62.1%,占全部房地产开发投资的7.1%。全年商品房施工面积1853.63万平方米,比上年增长27.7%;房屋竣工面积412
13、.04万平方米,增长4.2%;房屋销售面积788.83万平方米,增长25.8%。2012菏泽市房地产投资保持增长势头。全年房地产开发投资完成176.31亿元,比上年增长18.7%。从房屋建设用途看,住宅投资完成156.45亿元,增长15.9%,占全部房地产开发投资的88.7%;商业营业用房投资完成17.06亿元,增长61.4%,占全部房地产开发投资的9.7%。全年商品房施工面积2170.56万平方米,比上年增长17.1%;房屋竣工面积356.01万平方米,下降13.6%。2、定陶县房地产市场概况定陶县的房地产市场在2008年才刚刚开始发展,现在还属于起步阶段,目前定陶县的新楼盘数量较少,房价总
14、体而言仍比较低,城镇化的速度不明显,总体上处于房地产业开发的初级阶段。从2010年至2012年的三年时间,定陶县的房地产开发面积共有106.2万平方米,竣工面积共有86.7万平方米,三年来共成交商品房套数5044套,成交面积为58.43万平方米。2012年的城区商品房的均价在2700元/平方米。2013年1-3月份,全县房地产开发投资累计完成8608万元,占全县规模以上固定资产投资的比重为9%。销售面积为37700平方米,同比增长34%。销售额9996万元,全县房地产销售均价维持在2651元/平方米。2013年来,定陶县城区商品房的均价由2012年的2700元/平方米上涨至2900元/平方米。
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