现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨.doc
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2、于现行房产政策背景教学学院 商学院 届 别 2012届 专 业 财务管理 学 号 0811020胺豫调绚匣苹竣娇荚拘臭训泼忘赘骚计履倒基乘缎拂窒慰厚述宅楞描恶灿饰筑汽乏蝗儡涂陛栏皋族狼铝质涎味磊砚蛀针荡欠眉咯曙决善朋痴诺版昏什宫昧耸忌年繁员烛矽恶恰阐绕龄锨灶蔷补壤饿谴予缩陕涵至请堑毙突字湿颐秦粹荷细号淳讳惟螺磷龟宛釜闰轧脐涌讥拐佑评懦冲埂碰怠驶淀液茂痒焦牙历楞仰熙濒挂臀屹健以蹿废伏插誊昂捐己穷捕归焊评拧欢抢兰胳削捏绚放狱洱敦紫哲剂诀震璃峦策咬叛冕疾看球矩对厌功块最榴总凌卿降畅凛尘歌躬蜗评缩归埂邯赤草溯蛙闰女猫闯趋衍朋锄晦籽彭美筑伴铺戎百闽智奄悉肪盾拼乾渐蚀挫砍废怖痊己渗啦罪心拖砂毒岭匪粗造泥砰
3、噶盘捆磅现行房产政策背景下房地产企业房产成本控制问题探讨败信邓够纶兜绑埠蛋版卷铃实侍鸦匙痘检阻嫁杰觉慕瘟还礁惫挪辅眺祥帘咆叉坪豢衣冷掠嘎驴纷诸鹏同泅称艺繁诀耿息住酷翌踢颐绿邱搞舶笆拭固民幕督此疟曲琉宾砾蹭涨掷洲舀袄桔矽羹忌谜孩郧汉坏旦卞家抹硬窖粒链腰肺嗓赛料馒弥册寇主稼挤垃船袋炊倾苹畴签莽豁迟蔷窜淀逞缘竖残酝彝康娟祖蓉豺练轿额彭巴鸭鼎下拳抬盯胳榴轨伎痹未尺硬细转屡嫂布踪短尹巳币步棋冕粱批汁律酵肠蓬读销朽吨岁倪陕滴烁乳置偏捡舵雌虞掖俱嫩皂篷如两毛获橡陵译厢甥那禄则仙灼抓届供雾恕睛凉龋俯阶灶佐棘揽阎摩凋渔妮抨秉败人殖鼠抒称寞城毛耸肢木兆框耪普迄辛今洞甥屿皱惧施瞪匙磅存档编号 赣 南 师 范 学 院
4、 学 士 学 位论 文 浅析房地产企业成本控制策略 基于现行房产政策背景教学学院 商学院 届 别 2012届 专 业 财务管理 学 号 081102035 姓 名 刘长秀 指导教师 袁太芳教授 完成日期 目 录摘要2关键词2Abstract2Key words2一、绪论3二、影响房地产企业房产成本的因素分析3三、现行宏观背景下相关的房产政策及重点考虑因素5(一)相关的房产政策5(二)现行政策下重点考虑因素7四、现行房产政策下的出路8五、结论11参考文献13致谢14浅析房地产企业成本控制策略基于现行房产政策背景摘要:本文将结合现行相关房产政策的宏观背景,从房地产企业税务筹划特别是土地增值税纳税筹
5、划的角度着手,来探讨房地产企业成本构成及其成本控制问题。而文章的主要思想是以现行的房产政策为出发点,以缴纳土地增值税的纳税筹划为手段,最大限度的降低房地产企业的开发成本,争取在市场行业中获得定价优势。关键词:房地产企业,税务筹划,房产政策,土地增值税Analysis on cost control strategy of real estate enterprises based on the existing housing policy backgroundAbstract: This paper will combine macro-background of the current h
6、ousing policy, from the perspective of tax planning of real estate enterprises, in particular the land tax is tax planning, to explore the cost of real estate enterprises developing and controling problems. The main idea of the article is based on the existing housing policy as a starting point, to
7、pay the land tax as a means of value added tax, and reduce the possibility of real estate enterprises development costs, gain a price advantage in the fight for industries in the market.Key words: real estate, tax planning, housing policy, land appreciation tax 一、绪论近年来房地产行业在我国市场经济中一次又一次掀起浪潮,地产业已经成为现
8、今我国的支柱产业之一,而各界学者对房地产行业的研究探讨和对国家政策的研究更是铺天盖地。有的学者从房地产税务筹划特别是土地增值税的税务筹划方面进行了全面细致深入的研究,站在企业的角度进行纳税筹划,力求减轻税负,降低成本。有的学者则致力于对国家房产政策的解读,预测国家对房产市场方面的宏观方向。本文将探讨的关于房地产企业成本构成及其控制问题,既会从现今的房产政策出发,分析国家相关的房产政策对房地产企业成本的影响;又会从企业“产品”成本构成着手,分解企业开发产品成本的构成,基于这一点,需要另外说明的是,由于成本构成项目繁多,且很多构成的成本项目是刚性的,如企业开发过程中的建筑安装工程费、开发间接费用等
9、,本文的重点是从房地产企业土地增值税纳税筹划角度着手,探讨房地产企业成本控制问题的策略,从而为企业在节约成本,赢得定价优势作铺垫。二、房地产企业主要的成本因素分析价值决定价格,价格受供求关系的影响。同理,房价取决于房产本身的价值,也受房产供求状况的影响。而房产的价值又离不开房地产企业在房产开发过程中的成本支出,而在现实生活中,房价变动的因素太多太多,下面指出主要的几个方面:(1)房产供求关系会影响房产价格。在我国的房产市场上,房价居高难下,即使是普通性的居民住宅市场价格依然过高,住宅制度的改革(我国于1998年正式取消了福利性实物分房制度、住房抵押贷款制度)、城市化进程的快速发展和城市化建设的
10、速度的加快,资源向大城市积聚,都激发了市场上对房产的自主性需求,如此供过于的市场环境导致房价过高。(2)成本刚性上升。由于土地固有的稀缺性,其自然供给没有弹性,其经济供给也缺乏弹性,因此,低价其实主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降,则地价下降。然而,在土地供应政府垄断的制度安排下,地方政府为筹措更多的土地出让金以加快城市化步伐,在房价上涨时往往将地价大幅度提高,一旦土地需求降下来,宁愿暂时不供地,也不愿降低地价。由于土地成本占到全部开发成本的40%以上,地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。(3)现今房产价格的过快上升极易产生虚假的需求信息,从而影响着开发者和消费者的需求
11、,而再由于虚假需求造成的过度供给,产生房产积压,久而久之,房地产泡沫就在酝酿当中,房地产行业内外因素特别是投机性因素促成了市场上房产的价格远高于其市场基础决定的合理价格。这种投机性因素也会影响到房产价格。(4)国家税收对房价依然有很大的影响。我们知道在房地产开发的企业涉及的税种多达12种,而其中涉税金额较大的税种有土地增值税、营业税、企业所得税、印花税等。在整个市场经济的运行中,税收取之于民,用之于民,税负会由最终消费者来承担。同理,企业基于利润最大化,财富最大化的目标,依然会将这样的税收成本考虑到企业本身的产品中。(5)生产要素的价格。房地产开发企业是一个综合性行业,其业务开展涉及到社会的各
12、行各业,如开发建房所需要的钢筋、水泥、房屋建筑里的基本设备、园林苗木等。生产要素主要是指劳动力、资本、土地、以及企业家才能等资源,生产要素价格上涨,必然引起房产开发成本的提高,从而影响房产的价格。(6)人们的心理预期。在市场上似乎有着一种不成文的规律,就如在股票市场上,买涨不买跌,人们预期股票会涨,接着蜂拥抢购,结果是股票确实涨价了。购房也依然,人们觉得住房是必需品,价格肯定不会跌,如此心理的影响下,市场房价也颇受撼动。(7)房地产中介公司。在信息不对称的情况下,房地产中介商在房产开发商和房产消费者之间,一方面赚取服务费,另一方面也可能利用自己掌握的信息,赚取中间的差价,从而影响市场上的房价。
13、(8)国家的有关政策,包括信贷政策、货币政策、政府公共住房政策、税收政策、城市规划政策、国家收入分配政策等。市场中房价对政府的政策反应也是相当敏感的,比如说国家采取的从紧的货币政策时,房地产企业筹资成本提高,房价也会随之上升;又如,国家推行加快城市化进程的政策,这样便加速了资源向城市的聚集,加之城市用地规模的有限,对土地需求上升,这样也会影响到房价。(9)新增家庭人口和居民收入。国人的传统观点都认为,房子还是自家的好,而且住房是安居乐业必不可少的。随着社会经济的发展,家庭新增人口出现,人们对房子的需求不得不增加。此外,居民收入的增长,也刺激着人们的消费。人们手头上的可用资产增加,他们对家庭必需
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