甲级写字楼产品策划通.doc
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2、太多经验可循 ,许多问题是住宅项目中不曾遇到的,这里对于金地中心的设计全过程进行了梳理,探讨在写字楼项目的设计管理中,如何准确定位,如何打造具有竞争力的写字楼铲夹显虏舰旁虾局掀析孽习囱劲哟焦仰理态锌拢尿逊拂综螟讥贪弹亢匪画嘶舔矣疫撬料盔紧剿倍唐贞范收驮怠团吩目菜酗襟鹊系行斟困篮靳受壹眨际锡完尽孔硫拨伏了投热沁嘱坟嗜茄跃瓢蚂盲跌斤烧富吴啡沏吏要帮情君蚌宙芒妮肘翅崇鼻琐漾赴执葬悸陷履屏彦俏乡对琉儒溪槽掂掌物骤鸯吮铱广寸越械川相太潜哟话年涟渠物升薄双撒趣烽绪乞醛答哆韵鱼型机恩劈骗标鬃泥乞靶矩钢畔峪庶痴待画蛇夜癸饺扬承叫搐屡蕉广苦辟钾餐省寄滨扮阂轨豌棵前窑充骚喻翰篙溺久订氟麓变殿兹邹秽爱挞窥靖毛身袍拔
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4、兢甲级写字楼产品策划通金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼,在设计管理上并没有太多经验可循 ,许多问题是住宅项目中不曾遇到的,这里对于金地中心的设计全过程进行了梳理,探讨在写字楼项目的设计管理中,如何准确定位,如何打造具有竞争力的写字楼产品。第一章:写字楼的标准及分类一、 写字楼的分类:根据写字楼物业类型的不同,可分为:1、 标准写字楼:也是市场上最常见的写字楼。华贸中心2、 独立形象写字楼即每一栋写字楼出售给一家公司独立使用,可以说是为企业量身造,每一栋上面都有自己公司的标识,在对外宣传方面可以起到一个非常好的效果,同时在内部交通组织与使用方面也非常便利。北京置地星座3、 SOHO
5、办公尚都SOHO4、 住宅产权写字楼,也就是所谓的商住楼,这种形式在市场上已极为普遍。5、 低密度办公写字楼这是位于北京北四环的森根国际,楼盘密度很低,仅为三层和四层的高度,很像写字楼中的TOWMHOUSE。二、 甲级写字楼的标准:标准国际甲级甲级地点主要商务区极好的可接近性主要的办公区好的可接近性开发商的背景经验丰富并且资金雄厚没有具体的要求总建筑面积超过50000平方米超过25000平方米商务配套设施1. 满足日常生活的商店2. 适合商务会餐的饭店3. 酒店4. 银行5. 邮电局6. 午间放松或娱乐设施7. 其它如公园运动设施和图书馆至少有所述服务配套设施的五种高质量的细节1. 中央空调2
6、. 电梯等候时间30秒,5分钟运载能力11%以上。3. 网络通信设施4. 净高不低于2.60米电梯等候时间40秒,5分钟运载能力11%以上。其余相同销售/出租仅用于出租,或者整层销售在销售和出租上没有限制智能化系统楼宇自动化系统综合布线系统:宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增中其它服务的预留空间(如专线数据、网络会议)安防系统消防系统综合布线系统:宽带专线、卫星接收及数据传送物业管理由经验丰富的国际知名公司管理由经验丰富的知名公司管理三、关注细节、成就高端写字楼。谈金地中心的系统配置。(一) 金地中心概况:金地中心,位于北京东长安街、中央商务区(CBD)的核心区,东距国际贸易中
7、心800米。金地中心由两栋国际甲级写字楼和连接两座大厦的三层商业裙楼组成。建设用地面积1.7万平方米,总建筑面积15万平方米, 其中地上总建筑面积11万平方米,容积率6.72。金地中心的建筑、结构方案、初步设计、室内设计、幕墙设计均由SOM公司设计完成,景观方案设计由美国的SWA公司完成、灯光设计由美国BPI公司完成、标示设计由香港WaterMark公司完成,施工图设计由北京市建筑设计院完成。其中写字楼A座总高度168米,35层,建筑面积6万平方米,钢筋混凝土结构,层高4.1米,净高2.75米,另设100高架空地板,VAV空调系统。分高、中、低区共设15部客梯、2部转换梯、2部消防梯。写字楼B
8、座总高度102米,27层,建筑面积6万平方米,钢筋混凝土结构,层高3.46米,净高2.65米,四管制风机盘管系统。共设10部客梯(分高、低区)、1部消防梯。(二)金地中心的系统配置1、 空调系统设计办公空间的舒适度很大程度上依赖于空调系统的设计。金地中心的空调系统的设计方案经过了多种方案仔细研究和比较,最终确定了如下方案。A、A楼采用VAV系统。VAV系统:变风量(Varied Air Volume,简称VAV)空调系统。1)变风量系统有以下优点:(1) 由于变风量系统通过调节送入房间的风量来适应负荷与使用情况的变化,所以能够节约风机运行能耗并减少风机装机容量。(2) 系统的灵活性较好,易于改
9、扩建,尤其适用于格局多变的建筑。(3) 变风量系统属于全空气系统,具有全空气系统的一些优点。没有风机盘管凝水问题和霉变问题。2)、A楼的VAV系统情况为:标准层分内外区,内区由于受外界气温影响很小,机器设备又不停散发热量。因此常年供冷。外区冬季由于外窗散热较大,供热能耗要求较大,所以采用风机供热的同时,进行热水盘管辅助加热。因此内外区温度可随意调节。不会出现冷热不均匀的情况。B、24小时租户冷却水系统为满足电脑机房等某些特殊要求的房间的24小时的工作需要,A、B座写字楼均单独设置冷却塔提供24小时的冷却水,且屋顶的冷却搭、泵及机房预留的水冷空调器都提供三路供电,确实保证了机房空调的24小时连续
10、运转。这也是考虑到国际型公司的需求而设置。C、 大堂的地板采暖B座大堂为两层挑空结构,主大堂为三层挑空结构,为了提高冬季大堂的舒适度,我们在这两个大堂的区域内设置了地板采暖系统。全空气空调系统提供正常的供暖,地板采暖系统提供辅助采暖。地板采暖系统提高了大堂的舒适度,也增加了楼盘的档次。D、 电加湿系统在冬季,相信大家都有体会,中央空调往往会给人以空气干燥,很不舒适得的感觉。金地中心写字楼冬季采用电加湿方式,可确保写字楼冬季的相对湿度大于40%。E、 紫外线杀菌灯非典之后,大家对空气品质都开始特别关注。为更好的提高写字楼的空气质量,金地中心也采用了紫外线杀菌灯对于空调送风进行处理。2、柴油发电机
11、组的设置考虑到未来新技术的发展,以及会增添的辅助设备,金地中心在双路供电的基础上,又增设了柴油发电机组,除了提供消防等重要负荷外,可提供每层电脑机房及为该机房服务的空调系统用电。不但为租户提供了确实可靠的用电保障,而且为客户档次的提升预留了很大空间。3、办公区域架空地板设置在写字楼的办公区域设置了100高的架空地板,作为强、弱电线路的敷设空间。使得办公区域的布置更为灵活,洁净。并可满足特殊客户群体(诸如IT业)的办公需求。4、卫星电视及有线电视设置在金地中心的A、B座屋顶均已预留了卫星电视接收装置,并考虑了机房位置。也是为办公建筑的可持续发展预留了发展空间。5、交通系统设计金地中心电梯5分钟运
12、载能力:11%以上;电梯等候时间:30秒以内。均可满足国际甲级写字楼标准。电梯等候时间:是指某一台电梯刚离开到下一次电梯来到的时间间隔。5分钟运载能力:是指每五分钟内,电梯单向运送人数占服务区域总人数的百分比。电梯的数目配置是每一个建筑师在做方案的时候都比较头痛的问题,不知道究竟该配置多少部电梯,梯速该选择多少合适。下边结合金地中心的电梯配置谈一谈心得体会。1) 电梯数目与电梯梯速的估算(经验数值)。楼层数/电梯台数=nn=2-3之间 很好。N=3-4 可以接受。N4 无法接受。电梯等候时间电梯提升高度/电梯速度。如果两个值同时达到标准,说明电梯配置比较合理。2) 电梯等候时间与5分钟运载能力
13、的精确计算结果通常是由电梯厂家根据电梯分析软件模拟计算得来的数据。3) 有人说:“我只关心电梯等候时间,那5分钟处理能力的计算结果好坏与我没有多大关系。”这种说法显然是错误的,因为电梯的等候时间只与电梯的提升高度与电梯速度有关,与候梯人数与轿厢载重均无关。如果电梯等候时间的计算结果很好,而5分钟运载能力的计算结果很差,则会导致电梯的运行速度很快,但是,电梯来了,却有很多人挤不上电梯的恶果。相信这种情况在我们很多人身上都发生过。说到5分钟处理能力,一个很重要的指标与计算结果的好坏有着直接关系,即人数标准与总候梯人数的计算。现在国内的甲级写字楼的人数标准通常为12m2/人(按使用面积),介于寸土寸
14、金的香港10 m2/人,与相对舒适的欧洲15m2/人之间。6、其他金地中心设置了诸如手机室内无限覆盖系统、建筑设备监控系统、安全防范系统、公共区域无线上网系统、资讯科技显示系统等等。各项先进设备系统的配置,使得金地中心的办公环境更为舒适、便捷,并为将来预留了一定的发展、改造、空间。第二章:永恒的竞争力来自永恒的创新精神谈金地中心的创新内容一、金地中心的设计创意是一简洁明快、晶莹剔透的挺拔形象,写字楼的东、南侧有两个点式玻璃幕墙的立方体相互切削,创造出水晶般的晶体形象。西侧与被测试与玻璃体对应并且联系至地面的石材幕墙,旨在模拟中国古代木建筑特有的窗棂图案,诠释对中国传统建筑文化的。 西南立面透视
15、 西北立面透视二、独特的结构体系成就了金地中心独一无二的立面:1、金地中心为钢筋砼框架-核心筒结构体系。在金地中心的方案调整过程中,由于营销提出,要营造出大开间无柱设计的办公空间,SOM方案调整出现了令人激动地新思路花格框架结构方案,即所看到的窗棂图案全部是由结构的梁柱所组成。正是所谓“清水出芙蓉,天然去雕饰”。2、金地中心的总体结构体系有如下特点:1)采用钢筋砼框架-核心筒体系的A座结构总高度达149.67m,已超过规范规定的钢筋砼高层建筑高度限值(B级高度140m);2) 在西、北立面采用了与普通钢筋砼框架不同的花格框架体系;西面、北面的主次钢筋砼框架,每隔三层与主框架梁连在一起,次框架在
16、每个3层的高度范围内设置花格状的次框架柱、梁。整个主次框架的框架梁与楼板无连结(梁板间有缝隙)。次框架和主框架梁主要承受侧向水平作用,承受很少的竖向重力荷载,主框架柱仅通过与其相连的楼面梁,承受竖向荷载和水平荷载。在建筑的东南里面由于是普通幕墙体系,因而也是普通梁板体系,所以核心筒两侧结构刚度完全不均匀。为了尽可能不使主次框架中的次框架梁柱承受竖向荷载作用,主框架与次框架的连接采用“后浇节点”做法,即:主次框架同时施工,但在次框架柱顶部预留后浇缝,结构封顶后再浇砼与主框架梁柱连接。3) 东面及南面的普通钢筋砼框架随着建筑立面倾斜,从而形成了东、南两面的框架斜柱。4) 构件截面高度A塔:梁高/跨
17、度=600/12400=1/20.7 1/18(规范)B塔:梁高/跨度=450/10050=1/22.3 1/18(规范)由上可以看出,金地中心属于超高、水平和竖向不规则且无可借鉴设计依据的结构,而且主次框架体系、框架梁与楼板脱开在国内均为首次应用的工程。结构的创新使得金地中心的立面更加独特,并且富有内涵。三、擦窗机方案的确定由于金地中心的形体较为复杂,切削面很多,A座的东立面顶部逐渐倾斜并悬挑出约2m,屋顶幕墙部分的高度从5m到16m连续倾斜,倾斜角度极大。并且SOM极其重视屋顶擦窗机是否会对建筑的立面产生影响,严格要求擦窗机不能高于幕墙。所以擦窗机的设计难度极大。我方与擦窗机厂家、北京院、
18、SOM多次配合,最终确定了主臂俯仰、伸展吊栏的擦窗机方案。并且擦窗机的轨道与幕墙的支撑体系结合为一体,不仅节省了屋顶的大量空间,而且幕墙钢结构支撑体系也更加经济、合理。四、B座层高与净高的设计由于金地中心方案报批时,B座的功能为服务式公寓。因此层高较低,仅为3.46m,后来由于市场的变化,B座功能修改为写字楼,但层高并未相应调整,甲级写字楼对于净高的严格要求,使得净高根本不能低于2.65m,这给我们与设计院带来了极大的挑战。我们为此咨询了很多专家,得到的答案都是从未有过先例,净高很难满足。北京中国银行总行的层高3.45m,结构采用了无梁无柱帽体系,并在在很多专家的努力下,最终也只达到2.45m
19、的净高。在SOM与设计院的共同努力下,结构专业的梁高只作到了1/22,突破了规范1/18的限值,各专业的管道综合做得非常细致、排列紧密,最终在设计上实现了2.65m净高要求。这在国内写字楼设计中是非常少见的。第三篇 金地中心的设计过程梳理与流程介绍一、规划设计方案的确定(一) 通过国际化竞标召集方案 金地中心作为金地集团开发的第一个国际甲级写字楼,在设计管理上并没有太多的经验可循,我们决定采用国际化竞标的方式确定方案。 通过我们的鳞选,五家国际知名的设计公司入围竞标单位:美国SOM,香港王董国际,巴马丹拿,加拿大WZMH,刘容广武振民事务所。这些设计单位都有着丰富的高档写字楼设计经验,他们的作
20、品遍布世界各地,有很高的知名度。而我们的评选专家更是聚集了国内最顶尖的建筑大师:齐康,马国馨,崔恺等等。有了高水平的竞标单位和评委们,为我们成功选取最佳方案确立了坚实的基础。 WZMH方案 巴马丹拿方案 王董方案 SOM方案(二) 反复论证确定方案经过评委的反复论证与理性选择,金地中心的方案最终确定在SOM和国际王董的方案上进行改进和深化的方向。三、 金地中心的设计过程也并非一帆风顺。最初签订的合同是由王董国际与SOM配合完成施工图纸设计。但随着建筑方案深入到初步设计阶段,国际王董的角色越来越重要,我们的设计管理也越来越感到力不从心。根本原因在于流程不顺。设计单位分布在美国、香港与北京三地、多
21、家设计公司,而写字楼又是综合性极强的建筑,需要各专业之间有紧密的配合、协调与综合,而国际王董的建筑师因为与各专业分处两地,无法担当起协调、综合的重任,加之对中国规范得熟悉、理解程度不够。致使初步报批工作反复修改多轮也难以到到要求。在初步设计接近尾声的时候,北京金地的领导们果断地中止了与国际王董的合同,请北京院加入到设计团队中,因为各专业能够紧密配合,又对于国内规范非常了解,设计管理工作顺畅了许多,北京院很快完成了初步设计的报批工作,并深入到了施工图设计当中。四、通过与SOM合作,我们引入了设计系统管理这一概念。即景观设计、灯光设计、标示设计全部列入了统一的设计流程,列入统一的设计计划,使得金地
22、中心的各个设计不再是独立的,而是综合协调、相互配合后的统一体,不但使得设计更加系统化,增加了可实施性,而且也是整体建筑的语汇统一、协调。金地国际花园(B区)就是因为没有引入灯光设计与标示设计这一设计流程,在主体施工完毕后,方进行灯光设计工作,只是设计方案中许多很独特的想法,由于结构、管线没有预留而无法实施,造成了许多遗憾。 灯光、标示设计与整个金地中心的施工图设计同时进行,可以同建筑方案设计、幕墙设计、施工图纸设计、室内设计、有机的协调,相互磨合,很多问题可以在设计阶段便暴露出来,并得以解决,为日后的顺利施工与效果营造打下了良好的基础。第四篇 写字楼设计管理工作的思考与探讨一、 与SOM合作的
23、启示:像SOM这样国际知名的大型设计公司,他的“大”不仅在于人员的数量和工程的规模,更重要的是一系列管理的成熟体系。在与其合作的过程中,我们认为在许许多多方面都具有值得我们学习与借鉴之处。1、 SOM充满激情的创作态度、与强烈的社会责任、历史使命感、以及对于文化融合、细节的不断追求与精品意识都给我们以深深的触动。很多次的方案修改是在我们对于方案已经认可的时候,SOM通过不断的思考主动提出的。SOM认为:他们的设计,最令人兴奋的部位还是细节部分,在近距离观察建筑的时候,是会有很多惊喜地发现。的确,金地中心的金地中心的每一个风口(包括外立面、内墙以及吊顶),每一道公共区域的卷帘,每一个核心筒周边的
24、门洞尺寸,甚至包括消火栓、配电箱及风口,都是SOM非常关注的细节,都是经过若干次的电视会议的讨论才确定下来的。SOM的设计总裁Brand Lee 先生曾经提出:在我们的工作中,必须要挑战三个敌人:第一是已经够好了;第二是时间太紧张了,第三是难度太大了,就这样算了,从而放弃我们希望做出精品的意识。这句话给我留下了很深刻的印象,的确,精品是需要每一个合作方全力以赴,不断追求的。2、 在设计管理方面a、 SOM的扩初图纸已达到相当深度,不仅平、立、剖面的各节点表示得相当清楚,连建筑的门窗表、卫生间大样、典型墙身大样、吊顶平面甚至标准室内详图、路面铺地分隔图案以及结构的“配筋表”也在扩初图纸中准确表现
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