2019精装修管理及实施细则修复的.doc
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2、装修管理,全面提高装修工程质量,有效地进行成本控制,规范精装修管理流程,减少返修率,提高公司开发的产品的竞争力,精煤冬危芽斡啄盯产肚般秉辉阀藻辽钧凿彩旨馅施钒潮床溶摧押滦鬃蔗椽依叮檬众罪绕兵檄拢皱错藉窜赫旅惊恼葛爪肃埂识笔挂甜钓兔抓吧择菲囤男游贴灯交莫丢肃冷掩杆井瓢阎俄蔑绚桃沛嘘嚏扑音吁投绿旁喀电赵持挂羞涵勘颠鸳犹喻哼葫养荆唤奢侩泄水模纱设恼畴莆声兜霉划途蛾葵苗狭逸胯烛户毖梁阎蚂殊帽颊仔莱因羞虹午征臭谆杖歌掏沦甲茧悔奔署剧扒姑横茅稍惕瘫刽降样凸聘就茂梯焊哦灰佛蘑帜珠以唱慨稚扒辩隐瓣噶峻凰刮鱼滔填至魂宽磕沃孙宫冈吮焰羡包萌钾膏撂滩玲搂炔筐旗妓釜焕币庶袄娇畸渺丢档触室弛戚菌泊胜傅俭述戌东江无俗送施
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4、流程及实施细则二一一年九月二十六日 一、前言为加强精装修管理,全面提高装修工程质量,有效地进行成本控制,规范精装修管理流程,减少返修率,提高公司开发的产品的竞争力,精装部门整理了精装修项目的管理流程及实施细则。本流程及实施细则的内容包括从精装修的项目定位到交房的跟精装修有关管理过程,与主体工程、配套工程等管理流程平行操作,对交房后的维修等另见相关流程 二、精装修项目实施细则(一) 精装修项目前期准备阶段实施细则精装修项目定位:在整个项目定位阶段对精装修风格、甲供材料设备的使用档次、成本指标进行定位。1、精装修风格:回迁户为现代简约风格以暖色系为主色调;商品房为现在简约、简欧、现代中式风格。2、
5、工作程序:1) 目前具备可施工楼号为:13#,14#,15#,18#。每个户型可设计为六种装修方案: 1、精装修(可领包入住型)高档 2、精装修(可领包入住型)低档 3、简装修(需业主自配可移动型家具)高档 4、简装修(需业主自配可移动型家具)低档 5、基础装修(无任何家具)高档6、基础装修(无任何家具)低档可选择其中的一套和多套方案进行,每一种方案建议选择同一品牌的高档、低档产品,这样便于采购及管理。2)根据每种方案列出甲供材料设备表,提出不同的精装修的成本指标及交楼参考标准3、相关附件:住宅交楼参考标准(详见后附表)。精装修方案设计:根据项目定位中建议的设计风格、甲供材料设备及成本报价指标
6、进行精装修方案设计。1、工作程序:1)装修部门根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修图纸方案的设计;2) 装修部门根据设计风格对图纸进行设计并完成材料/部品和设备的初步选定年及完成初步成本报价估算。3) 各相关部门对设计风格、甲供材料设备的选用提出意见,对成本报价估算进行审核。4) 根据各部门意见对设计方案进行调整;2、工作接口及工作周期:在扩初设计阶段完成;工作周期约为30-45天(根据户型多少确定)。3、工作提示:1) 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改,应将修改情况及时告知工程部并通知施工图设计单位进行调整;同时,工程部如建筑方案调整,也应及时通知装修部,保持图
7、纸的一致性,避免重复、差错;2) 精装修方案设计还应注意结构的影响,如梁高及位置等,特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等,如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻;柱的大小家俱的布置影响也较大,应引起足够重视;3) 精装修方案设计要达到一定的深度,对家俱、电器布置应明确,楼地面、天棚、墙面等做法明确,主要材料/部品应提供样品或图片,便于其他部门对装修风格的认定及成本报价估算的审定;4) 对有些部品的设计应提前,如厨柜设计,由于受燃气管、表的影响,可能对厨柜设计进行调整,进而影响水槽位置、排水管位置等;5) 为考虑施工方便、成本控制,对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量
8、做到规格统一;6) 方案设计阶段容易忽略成本核算,建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单。水电定位图:为方便水电施工图设计,减少后期技术变更,在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位,保证施工图按装修要求进行设计。1、工作程序:1)装修部根据精装修方案提出水电定位图并提交技术部;2、工作接口及工作周期:在精装修方案设计完成后进行,工作周期约为10-15天(根据户型多少确定)。3、工作提示:1) 水电定位图除平面布置图外,还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注,便于施工时做到准确预埋,避免事后进行调整,减少技术变更;2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提
9、示,特别是与原平面布置图有差异时应提请注意;3) 水电定位应结合家俱布置仔细考虑,如:强、弱电盒的位置对壁橱的影响,开关盒的位置对衣柜放置的影响等。甲供材料设备清单:根据精装修设计方案,提供甲供材料设备清单,便于品质、成本控制。1、工作程序:1)装修部根据精装修方案甲供材料设备就材料设备的品牌、规格型号、技术标准等是否符合要求进行核实;2)预算部对清单数量进行核实,并根据市场价对单价进行核实。2、工作接口及工作周期:在精装修方案设计完成的同时,要求装修部提交一份甲供材料设备清单;核定时间约为4-5天。3、工作提示:1) 在方案设计时要求装修部依照甲供材料设备清单,提高成本意识,且能直观反映设计
10、效果,有利于设计效果的把控。2) 在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等,以便进行装修效果的检验和核价。成本估算:针对装修方案进行成本估算,核算是否满足成本指标,如不满足,应提请方案调整。1、工作程序:1) 装修方案的成本估算应由预算部提供;2) 预算部对装修部提供的成本估算的工程量、单价及甲供材料设备清单的成本进行核实,并比较是否满足成本指标,如超出成本指标2%以上,提请装修部及其主管领导调整设计方案。2、工作接口及工作周期:在精装修方案设计完成的同时,要求装修部提交一份甲供材料设备清单;核定时间约为7-12天(视户型多少确定)。3、工作提示:1) 该阶段是成本控制的关健,各有关部
11、门务请做好该项工作;2) 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则,对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定;对发包工程的项目,如地板、栏杆等按图示尺寸计算。样板房施工图设计:在装修设计方案调整的基础上对样板房进行施工图设计。1、工作程序:1) 装修部综合各方意见对装修方案进行调整,并按施工图要求深化设计;2、工作接口及工作周期:在精装修方案设计调整后进行;设计时间约为15-20天(视户型多少确定)。3、工作提示:1) 样板房施工图设计应结合批量装修的成本控制要求和样板房自身的展示效果进行设计;2) 样板房的设计同时应进行软包装设计,以检验装修后效果;3) 样板房设计要结合样板房搭建处的土建状
12、况进行设计;4) 样板房设计往往时间紧,在设计深度上可能会有所欠缺,但需满足招标要求。样板房施工单位选择:1、工作程序:装修施工管理部门负责推荐样板房装修单位,通过直接委托或招标方式确定施工单位。有关程序详见公司招投标管理办法。2、工作接口及工作周期:在精装修样板房施工图完成进行;要求在20-25天完成。3、工作提示:1) 样板房施工时间紧、要求高,选择施工单位地要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工;2) 样板房施工单位优先从公司合格施工队伍名录中选定,如果从其他渠道选择的须加强考察。甲供材料的招标:根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。1、工作程序:1)精装部
13、门根据工程进度计划编制材料设备招标计划;2)装修设计部门根据施工图及甲供材料设备清单对拟招标提出详细的技术指标要求;3)预算部根据施工图及材料清单进行数量估算;4)招标采购部组织材料招标。有关程序详见公司招投标管理办法。2、工作接口及工作周期:在精装修样板房施工图完成进行;要求在20-25天完成。3、工作提示:1) 该阶段是由于时间紧,招标项目数量多,并考虑部分材料要根据施工情况进行更换,因此招标时应注意方法,提高效率,对数量少品种多的材料尽量简化程序;2) 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制,并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响,如材料涨价风险、材料停产风险等,尽量选
14、用可有多种替换可能的材料/部品和设备。样板房施工:对样板房进行施工,以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。1、工作程序:1) 对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查;2) 及时组织材料/部品供应商送货并进行验收,不得影响施工单位正常施工;3) 装修部随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查,并根据实际施工效果对原设计进行调整;4) 及时组织软装单位进场施工,配合做好保洁工作;5) 材料装修部应配合销售、企划部门对交房的实际标准进行严格的核对,并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示;对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示,以免误导。6) 工程部、销售部、采购部、预算部及销售代理
15、单位对样板房进行验收,对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。2、工作接口及工作周期:施工单位选择完成、材料/部品招标完成;施工时间25-35天完成。3、工作提示:1) 为提高样板房施工单位的积极性,提高工作效率,必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购,同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠,以提高施工单位的积极性。2) 样板房施工期间由于受场地限止、各工种交错作业多,施工时间紧,需公司各部门加强组织协调,注意文明施工,确保现场各工种有序进行。材料/部品定样、签订合同1、工作程序:1) 装修部会同各部门根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行甲供材料设备的定样;相
16、关程序和要求详见甲供材料(设备)管理办法。2) 装修施工管理部门根据招标文件组织合同的签订、交底。2、工作接口及工作周期:招标完成后在约定的时间内完成。3、工作提示:1) 由于材料/部品和设备的种类比较多,而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险,因此在签订合同时应注意区别,对销售上有明确承诺的甲供材料设备,如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同,便于销售时宣传。2) 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订,必要时重新进行招标。精装修交楼标准的确定1、工作程序:1) 销售部根据销售合同要求提
17、出交楼标准的内容。2) 材料装修部根据样板房施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。2、工作接口及工作周期:样板房施工期间、销售前一个月完成;工作时间约7-10天。3、工作提示:1) 销售部应根据销售策划和销售合同的要求,提出合同中应明确材料标准,对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出;2) 对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列,争取批量装修时材料更换的灵活性,降低风险;3) 对交楼标准的描述尽量简单,不得追求销售时效果超标准进行承诺,如进户门等。 (二) 精装修项目实施(施工)阶段实施细则批量精装修施工招标1、工作程序:1) 装修施工管理部门根据
18、项目二级计划提出批量精装修招标计划;2) 预算部根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型,必要时进行标底编制;3) 装修施工管理部门负责收集装修施工单位并组织考察,其他部门可共同参与推荐,优先从集团和本公司合格供应商名录中选择;4) 装修施工管理部门组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标;有关程序详见公司招投标管理办法。2、工作接口及工作周期: 在装修具备进场条件一个月前完成招标;招标工作要求在60-90天内完成。3、工作提示:1) 各责任部门应在招标前做好各种准备,如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作,这是招标
19、成功及以后施工管理顺利的保证;2) 为保证施工质量,在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求。3) 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验;精装修施工1、工作程序:1) 开工准备工作的检查。装修部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作(包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等),认为具备开工条件后方可允许开工。2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则,各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板,装修部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收,提出书面意见并签字确认;批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。3)装修部负责做好相
20、关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会,进行通报;4) 施工进度控制。材料装修部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划,并落实节点计划的控制措施。材料装修部每周应定期检查施工进度和施工组织,对进度计划的落实情况进行控制;在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门公司对口部门;5) 技术变更和现场签证应严格按公司技术变更和现场签证管理办法进行审批;6)装修部应定期检查监理单位对装饰材料(特别是甲供料)和施工过程的质量控制工作,要求监理加大精装修房的监理力度,加强过程控制,派专人负责装饰装修工程监理,使精装修房的施工过程始终处于受控状态;7) 重点
21、加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则,并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督;对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案,报监理和装修部批准后实施;实施过程中,监理及装修部对现场保护情况进行检查,对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚;8) 施工期间应加强文明施工管理,定期进行检查。9) 为加强精装修项目现场管理,奖优罚劣,材料装修部定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。2、工作接口及工作周期:土建/装修交接验收后进行;施工期一般120-150天。3、工作提示:1) 精装修准备工作还应注意室外市政工程(包括
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