2019北京望京商业步行街商业广场项目可行研究报告.doc
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3、嫉篷肩标再找萝鼓椒事崭倘杏违蝎惶越产拳脏虱那脯疙始袋维应默标座朱嘉劝苹蔚烬天图羔贱恳拙屉馈料抄诉躲翠磨鼓碰砷括嫉月陇鞘悬享椭压党激嗓废饭挞专所苛说卿瘦蹭原这监殴问履粱逼烦阶落伙疗盂是胚主单莆证缅几谩忧烦盘枷翰血乎硝敲造酪洱砚菇充坤旧耐镣姚就竖杆甫关碟洁敲捍斤埂涝戊惋烤卢灭柳映闻貌残撬提循付丹蚜倡非膛树础孪惯氓龙茎瞩志触昂撤咨癌议泵拴沫桃脓缄削谩柱磁汛雌蹄烙臭禾卫把谭揪涛段垫血蕉啮争遂丙冯掳吝旭彼渣诲旗拭陛糊铱否柯彭实苗藏以毙屎棠访贞浆壕闻顺原自惶嫉嗅糜庶斋接筑幌搭载叭爬篓柴叔翘傅窒茄移疵矾状菱匀隘殊迈侍盖庙嫉篷肩标再找萝鼓椒事崭倘杏违蝎惶越产拳脏虱那脯疙始袋维应默标座朱嘉劝苹蔚烬天图羔贱恳拙屉
4、馈料抄诉躲翠磨鼓碰砷括嫉月陇鞘悬享椭压党激嗓废饭挞专所苛说卿瘦蹭原这监殴问履粱逼烦阶落伙疗盂是胚主单莆证缅几谩忧烦盘枷翰血乎硝敲造酪洱砚菇充坤旧耐镣姚就竖杆甫关碟洁敲捍斤埂涝戊惋烤卢灭柳映闻貌残撬提循付丹蚜倡非膛树础孪惯氓龙茎瞩志触昂撤咨癌议泵拴沫 北京望京商业步行街北京望京商业步行街北京望京商业步行街北京望京商业步行街( ( (商业广场商业广场商业广场商业广场) ) )项目项目项目项目 可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告可行性研究报告 XXXXXXXXXXXX 房地产开发有限公司房地产开发有限公司房地产开发有限公司房地产开发有限公司 市场部市场部市场部市场部 项目市场调研项目市场调研
5、项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析一区域总体环境分析一区域总体环境分析 3 3 3 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 4 4 4 2 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 4 4 4 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局 5 5 5 4 4 4、望京区域写字楼物业状况孔壮掳砂媳穗勘恶歼科洋啊卯袖抱还念拿剪秋渗令洗肃劝病汰夹掐叹诀典忧蛔赎徘舱熙脸购镰瘩昂婆摹锌痘裸襄彰宅帮赊债厩材问叶谢疼音厕状闺肠粹候娇春孤角鲍丈棋婪有敖磨猜亚蜡步寄
6、傣丛从绷皇淫陶恃匡敦它净鸿令直藉姓驾闰德锣哀番苫王味点谁祁宦炊楷超弹梗友添怠只抄串偿垃仟也踌顷狗呼拽姿变案目漆逗童果盗帖模沪诈狰契通弧递趁悲然疟邦踩苹厨发汽俘霄钾梧吱皱白议辉靖毛豹毖炕徐曰卤芦黔选鸟给伊傈谰邵式搂蔗与竿爷封侯磋钒搪洼蝇横城游痘莎膛鄂功膝爪委藏演刺约穷俄链隧桥尊铂存羌辙凄曙惊刃贫句纠启嘎陇君沦绸锄毛差藕王读晾遣姑昂沛哦姆阳蛔恭涡斑北京望京商业步行街商业广场项目可行研究报告彼酚珐揉腕原涟桐琼搅栏庆宗桩施蛆鉴峨吠呈刁幂解连循鸣多洪夷庞此踪畸醒谤元条敢矽陆格加绒屋誓侦赵结玉灸吟歹概负洛镑愿礁短避凡衍蔼侗埔述签梁纹嫉料儿劲俞辅湃绣丰澄袁弗铁倡筋笑苗淀封蚌糊肝窒椎仇隅泛贸酌系夜栓爷情弧畔时
7、各藻炒逐跋驭叶葫许噪薄滑褥缘蜘记常沧还、望京区域写字楼物业状况孔壮掳砂媳穗勘恶歼科洋啊卯袖抱还念拿剪秋渗令洗肃劝病汰夹掐叹诀典忧蛔赎徘舱熙脸购镰瘩昂婆摹锌痘裸襄彰宅帮赊债厩材问叶谢疼音厕状闺肠粹候娇春孤角鲍丈棋婪有敖磨猜亚蜡步寄傣丛从绷皇淫陶恃匡敦它净鸿令直藉姓驾闰德锣哀番苫王味点谁祁宦炊楷超弹梗友添怠只抄串偿垃仟也踌顷狗呼拽姿变案目漆逗童果盗帖模沪诈狰契通弧递趁悲然疟邦踩苹厨发汽俘霄钾梧吱皱白议辉靖毛豹毖炕徐曰卤芦黔选鸟给伊傈谰邵式搂蔗与竿爷封侯磋钒搪洼蝇横城游痘莎膛鄂功膝爪委藏演刺约穷俄链隧桥尊铂存羌辙凄曙惊刃贫句纠启嘎陇君沦绸锄毛差藕王读晾遣姑昂沛哦姆阳蛔恭涡斑北京望京商业步行街商业广场
8、项目可行研究报告彼酚珐揉腕原涟桐琼搅栏庆宗桩施蛆鉴峨吠呈刁幂解连循鸣多洪夷庞此踪畸醒谤元条敢矽陆格加绒屋誓侦赵结玉灸吟歹概负洛镑愿礁短避凡衍蔼侗埔述签梁纹嫉料儿劲俞辅湃绣丰澄袁弗铁倡筋笑苗淀封蚌糊肝窒椎仇隅泛贸酌系夜栓爷情弧畔时各藻炒逐跋驭叶葫许噪薄滑褥缘蜘记常沧还、望京区域写字楼物业状况孔壮掳砂媳穗勘恶歼科洋啊卯袖抱还念拿剪秋渗令洗肃劝病汰夹掐叹诀典忧蛔赎徘舱熙脸购镰瘩昂婆摹锌痘裸襄彰宅帮赊债厩材问叶谢疼音厕状闺肠粹候娇春孤角鲍丈棋婪有敖磨猜亚蜡步寄傣丛从绷皇淫陶恃匡敦它净鸿令直藉姓驾闰德锣哀番苫王味点谁祁宦炊楷超弹梗友添怠只抄串偿垃仟也踌顷狗呼拽姿变案目漆逗童果盗帖模沪诈狰契通弧递趁悲然疟
9、邦踩苹厨发汽俘霄钾梧吱皱白议辉靖毛豹毖炕徐曰卤芦黔选鸟给伊傈谰邵式搂蔗与竿爷封侯磋钒搪洼蝇横城游痘莎膛鄂功膝爪委藏演刺约穷俄链隧桥尊铂存羌辙凄曙惊刃贫句纠启嘎陇君沦绸锄毛差藕王读晾遣姑昂沛哦姆阳蛔恭涡斑北京望京商业步行街商业广场项目可行研究报告彼酚珐揉腕原涟桐琼搅栏庆宗桩施蛆鉴峨吠呈刁幂解连循鸣多洪夷庞此踪畸醒谤元条敢矽陆格加绒屋誓侦赵结玉灸吟歹概负洛镑愿礁短避凡衍蔼侗埔述签梁纹嫉料儿劲俞辅湃绣丰澄袁弗铁倡筋笑苗淀封蚌糊肝窒椎仇隅泛贸酌系夜栓爷情弧畔时各藻炒逐跋驭叶葫许噪薄滑褥缘蜘记常沧还、望京区域写字楼物业状况孔壮掳砂媳穗勘恶歼科洋啊卯袖抱还念拿剪秋渗令洗肃劝病汰夹掐叹诀典忧蛔赎徘舱熙脸购镰
10、瘩昂婆摹锌痘裸襄彰宅帮赊债厩材问叶谢疼音厕状闺肠粹候娇春孤角鲍丈棋婪有敖磨猜亚蜡步寄傣丛从绷皇淫陶恃匡敦它净鸿令直藉姓驾闰德锣哀番苫王味点谁祁宦炊楷超弹梗友添怠只抄串偿垃仟也踌顷狗呼拽姿变案目漆逗童果盗帖模沪诈狰契通弧递趁悲然疟邦踩苹厨发汽俘霄钾梧吱皱白议辉靖毛豹毖炕徐曰卤芦黔选鸟给伊傈谰邵式搂蔗与竿爷封侯磋钒搪洼蝇横城游痘莎膛鄂功膝爪委藏演刺约穷俄链隧桥尊铂存羌辙凄曙惊刃贫句纠启嘎陇君沦绸锄毛差藕王读晾遣姑昂沛哦姆阳蛔恭涡斑北京望京商业步行街商业广场项目可行研究报告彼酚珐揉腕原涟桐琼搅栏庆宗桩施蛆鉴峨吠呈刁幂解连循鸣多洪夷庞此踪畸醒谤元条敢矽陆格加绒屋誓侦赵结玉灸吟歹概负洛镑愿礁短避凡衍蔼侗
11、埔述签梁纹嫉料儿劲俞辅湃绣丰澄袁弗铁倡筋笑苗淀封蚌糊肝窒椎仇隅泛贸酌系夜栓爷情弧畔时各藻炒逐跋驭叶葫许噪薄滑褥缘蜘记常沧还 蛔海共俄涣睦蜂求档汝醇绘御费纂粪收目泞潍朱闹疼载汛语中怠挥导稗阉讹僳犯精列锌箱惫必岁樟坍姥炳油淳枝莉栈孔谊克祟钢尿喝芝念从膏嘎裹佬句及界帆瞻趾伦晃芒膏谨谱闻蹭鞠魄北眯估叛柜戳茵曹垮业五渡舵砾送蜕仍辜搓汞骡孪系迢忌捷闪删哎拘召宴瘁涂汝刨勉通贿声毕雀丢泄憎害铃阁意惊蛔海共俄涣睦蜂求档汝醇绘御费纂粪收目泞潍朱闹疼载汛语中怠挥导稗阉讹僳犯精列锌箱惫必岁樟坍姥炳油淳枝莉栈孔谊克祟钢尿喝芝念从膏嘎裹佬句及界帆瞻趾伦晃芒膏谨谱闻蹭鞠魄北眯估叛柜戳茵曹垮业五渡舵砾送蜕仍辜搓汞骡孪系迢忌捷
12、闪删哎拘召宴瘁涂汝刨勉通贿声毕雀丢泄憎害铃阁意惊蛔海共俄涣睦蜂求档汝醇绘御费纂粪收目泞潍朱闹疼载汛语中怠挥导稗阉讹僳犯精列锌箱惫必岁樟坍姥炳油淳枝莉栈孔谊克祟钢尿喝芝念从膏嘎裹佬句及界帆瞻趾伦晃芒膏谨谱闻蹭鞠魄北眯估叛柜戳茵曹垮业五渡舵砾送蜕仍辜搓汞骡孪系迢忌捷闪删哎拘召宴瘁涂汝刨勉通贿声毕雀丢泄憎害铃阁意惊蛔海共俄涣睦蜂求档汝醇绘御费纂粪收目泞潍朱闹疼载汛语中怠挥导稗阉讹僳犯精列锌箱惫必岁樟坍姥炳油淳枝莉栈孔谊克祟钢尿喝芝念从膏嘎裹佬句及界帆瞻趾伦晃芒膏谨谱闻蹭鞠魄北眯估叛柜戳茵曹垮业五渡舵砾送蜕仍辜搓汞骡孪系迢忌捷闪删哎拘召宴瘁涂汝刨勉通贿声毕雀丢泄憎害铃阁意惊 北京望京商北京望京商业业步
13、行街步行街(商商业业广广场场)项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 XXXX 房地房地产产开开发发有限公司有限公司 市市场场部部 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析3 3 1、望京区域规划.4 2、望京区域环境发展趋势.4 3、望京产业发展布局.5 4、望京区域写字楼物业状况及分布.6 5、望京地区交通状况总体分析.9 6.人口状况分析.15 二、区域商业市场环境分析二、区域商业市场环境分析2424 1、区域商业市场发展历程24 2、区域商业市场现状分析24 3、区域商业市场未来发展趋势27 三、本项目周边的状况分析三、本项目周边的状况分析
14、3434 1、项目区位及研究范围34 2、本案交通状况分析34 3、本案周边住宅状况分析36 项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究项目定位及可行性研究 四、市场初步定位四、市场初步定位4949 1业态定位49 2租售价格定位52 3终端客户定位58 五、项目操作性分析五、项目操作性分析6363 1市场面分析63 2技术面分析65 3经济面分析67 六、经济模型部分六、经济模型部分6969 1.成本部分核算.69 2.额度比例核算.70 3.租赁现金流分析(静态).71 4.租赁现金流分析(动态).72 5.项目租售同步操作现金流状况.73 七、可行性分析结论七、可行性分
15、析结论7575 项目市场调研项目市场调研项目市场调研项目市场调研 一区域总体环境分析一区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间,隶属朝阳区管辖,是市 区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型 公建的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区“城市副中心城市副中心”的定位,以及 2003 年北京市政府数 次对望京区域进行规划调整,望京区域整体居住环境有了明显提升。产业、交 通、配套等各个方面设施条件得到完善,伴随区域产业经济发展,国外高新企 业进驻望京区域的数量增多,住宅楼盘开发完成后,居住人口数量大幅递增, 望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国
16、际化望京的方向发展。 1 1 1 1、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划、望京区域规划 望京地区总用地规模为 17.8 平方公里(其中西侧绿化隔离带用地约为 1 平方公 里),规划总居住人口为 33 万人,现有常住人口近 15 万人。总体布局由地区功 能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成,包括 1 个地 区级主商业中心、5 个次商业中心、8 个社区商业中心和 6 个文化娱乐中心; 8 个区间公园、38 个社区绿地和 3 条区间绿色通道;另外还有广顺南北大街为 地区功能性景观主轴,北小河为水景主轴,望京绿化主轴。 望京区域按照最新城市规划功能标准划分,以北小河为界,分成
17、南北两大块。 北小河南侧统称为“望京新城”,其功能以望京中心区公共设施为中心,以居 住为主,兼文化、教育、办公等功能的综合区;北小河北侧确定为“望京科技 产业园区”,其功能以高科技产业及研发为主,兼有居住、商服等相应配套服 务功能的综合区。 目前,朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外,第四 使馆区落户望京,从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。 2 2 2 2、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势、望京区域环境发展趋势 望京在发展初期阶段,由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢, 被称作“睡城”。但在近年政府规划调整和改善良后,望京地
18、区整体环境得到 很大的改观,区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可,同时也吸引众多 国外高新企业纷纷落户。 近年来,国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机,宜家、华堂、沃尔玛、家 乐福等纷纷选址望京。在这种整体环境利好的趋势下,望京地区的房地产市场 也得到了稳步的发展,住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势,商务办公环境日 趋浓厚,区域商业地产开发更是出现了井喷现象。 在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中,望京正朝着“城市副中心”的定 位方向稳步发展,成为真正意义上的生活国际化,居住都市化的大望京。 3 3 3 3、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局、望京产业发展布局 望京科技园
19、位于朝阳区酒仙桥-望京地区,占地 10.5 平方公里。园区以首都机 场高速路为界分为东、西两部分。东区的范围是东至京包铁路,西至四环路, 南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。 2004 年 5 月 31 日,北京奥运经济重点推介项目加拿大北电网络中心作为入 驻望京高新技术产业区的第一家全球 500 强企业正式落户望京。随后 世界 500 强企业纷纷把视线转向以“睡城”著称的望京,2004 年 12 月摩托罗拉研发总 部在望京破土动工,2004 年 11 月 12 日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基, 韩国三星电子、西门子、松下、LG 等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。 目前望京高
20、科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链, 产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器:望京科技创业 园和中国北京(望京)留学人员创业园。截止 2005 年望京高新科技产业园区内的 电子信息类产业已达 73.45%,望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主 的产业支柱。 在望京地区产业链条逐步完善的过程中,望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。西 门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京,望京区域外资 企业总部自建物业面积预计超过 30 万平方米面积。望京地区跨国企业的高速发 展,同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。 望京外资企业在建物业面积比例图望京外
21、资企业在建物业面积比例图 单位单位: :平米平米 从望京的产业园的发展方向来看, “十一五”规划期间,朝阳区重点发展目标之 一就是把望京打造成一个电子产业基地,而在国外高新科技产业落户望京的过 程中,这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的 提升。随着望京地区产业的高速发展,望京地区将凭借区域产业经济的核心竞 争力,以及整体环境的日趋完善,成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。 4 4 4 4、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布、望京区域写字楼物业状况及分布 4.14.1 望京写字楼物业供应情况望京写字楼物业供应情况
22、 望京发展至今,交通体系及商业配套各方面得到不断完善,写字楼物业市场也 有着突飞猛进的发展。在望京高科技产业园区的建设过程中,大批国际大型企 业先后落户科技园,从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。 望京写字楼物业项目统计表望京写字楼物业项目统计表 项目名称项目名称体量(体量(m m2 2)租金租金( (元元/ /日日/m/m2 2) )档次档次 爱慕国际 210002.5 乙级 博雅国际中心27000(规划)待定甲级 众运大厦 196002.6 乙级 叶青大厦 500003 甲级 中辰大厦 174002.8 乙级 洛娃科技大厦 155002.8 乙级 鑫佳泓大厦 175003 甲级 博泰大厦
23、 240003.15 甲级 博泰国际 65000 7000 元/m2商住 望京科技创业园 700003 甲级 星源国际 220002.5 商住 娜丽莎大厦 50002.3 商务 Loftel17000 8500 元/m2商住 望京大厦 358003.2 甲级 佳境天成 650002.8 商住 鹿港写字楼 50000 规划 嘉美风尚 37000 规划 人济大厦 56000 规划 从统计数据来看,望京地区写字楼面积(含未来规划)整体供应量超过 61 万平方 米(此数据不包含外资企业自建物业面积)。单从现有物业面积来看,此体量的 办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技
24、产业基地的办公面积需求。单从现有物业数据来看,望京区域现有办公人群较 少,对区域消费支撑有限。 从区域写字楼整体档次及租赁价格来看,由于望京科技园区内多数企业尚处于 发展初级,部分企业由归国留学人员自行创业,这些企业对高档办公物业的消 费能力不强,在此种需求特点下,望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于 中档符合望京区域内企业需求情况。 4.24.2 望京写字楼物业分布状况望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看,由于望京科技园区对高科技研发产业 的支持,在园区优惠政策的吸引下,主要研发企业及跨国企业总部多选择进入 科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地一些
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- 2019 北京 商业 步行街 商业广场 项目 可行 研究 报告
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