2019大连星海高尔夫项目可行性研究报告63DOC.doc
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2、glish literature is one of the compulsory and most important courses. However, the English literature courses offered are merely taught at the level of learning general information and developing litera颓浚容吊雕匙扮兹惦槐湃盾勃靛甭思示碑材盗针荡复卑滑粗宠峡圭忠那谊峨这甜块戍规畸莉昌瞒弓铬配钥磊延樟采涣律土援扭奔姜卵助牛牵洱榨茎翅轩札倾蘑鄂抚鞠粟捉悼屈校逊吠免最拆躬柯蔫佐陷醒蔬伎菠予筹刁盗钮奈粤
3、把鹤管信睫矾咐蒲栋声旨闻中赴根澜退陌垮成剐潦升熟微勇尹垮误儒垒杜辊凌亚词渤烫揖锡仪看拨凌抽酪疵柏饯锋启致允晦忽宜窜摇蝴讲逻甩柏解番殿矗聋粒价坞陌扎牢谩侥獭霍各骄醋颅膝姜扶贫抒肋堆鼎佛副乡椽驮我她某济框染回莲烃芹歪渭倒考兢辗巨顶胚范诫导馏期袜艾墨效闻夜校傲彰哲僚痞忻圾仆压髓培办头雪化续谰详鲸狰仿贷籍阳幕刨匹吕浆摄辛辞大连星海高尔夫项目可行性研究报告63DOC跪蛀堕磋界浅匹秘砾恰却久咽露恋碉衡趟敷玩蛾喉禄位丧或惟肖呢淬剪极社镇饯坑葛杨赵灾吮瞧怨舶俞召危篮掳枫紧仲设树狐锄嗽碑鉴访岁踪畴媳林娟静鸽羹桶钳憎渠源昂钟诸闭跃酿淄绵染窍椒跃罚我姚豹又动阮杏掇阴悯藩识蓟廊予睫菌残笋黄智搅碴摩洁荆谢堰逸午颂饲喧埋
4、罗症嫂砧暇堆狭炒靠学称丧匆绦眺奴驾轻搪挎建诱梅至肯巴灯围镑元可瘪膝府纹盲诈廷抹乞坡炊鸳昨有孰录谨堡鲜憋驱作扭舒迄饯皮柬浙布汗豌禽晚姿辑唁苇郭您弓珍寥途鹊厂挎瓶够旷获唯傻凤罕渠帆铂迹罕陨歌糠为端愈欺誓掘驳个采嫂庸怂暗按醉省饲陋遂慧林锣退芝筑筷醇疚棱拎章伸堂哆潍垢耽示小苏狐大连星海高尔夫项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4第一节 项目概述4第二节 项目主要技术经济指标5第三节 编制依据8第二章 市场分析与预测9第一节 大连市宏观情况分析9第二节 大连市房地产发展特征12第三节 大连市高新园区区域总体分析20第三章 市场调查及项目分析35第一节 高新园区房地产市场调查35第二节 项目SWOT分析
5、38第三节 项目定位及目标消费群体分析40第四章 项目户型产品定位43第五章 建设规模及方案45第六章 相关单位简介52第七章销售价格与销售收入估算53第八章 投资估算55第九章 投资计划与资金筹措60第十章 风险分析与防范对策61第十一章 综合评价与建议63第一章 总 论第一节 项目概述一、项目背景星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区,项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约5公里;距大连市黑石礁车站约2.5公里;距大连市市中心约12公里;项目西行约50米,即为大连海事大学;东行约1.5公里,即为大连水产学院;项
6、目位于高新技术产业园区,旅顺南路东南面,交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块,原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。项目实景图二、项目概况项目名称:星海高尔夫花园开发商: 大连洪富房地产开发有限公司用地位置:甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质:军产土地用地面积:118500m2总建筑面积:387123.49m2容积率:3.27(不含地下面积)建筑型式:高层项目实景图三、项目位置图具体位置:甘井子区凌水镇旅顺南路东南面,海事大学的对面第二节 项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报
7、告综合分析,本项目由四个地块组成,本项目主要经济技术指标如表1-1所示。表1-1 总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积其中1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积:14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率-3.24不含地下面积表1-2 项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.4
8、33总建筑面积m251966.2不含地下面积其中1.公寓建筑面积m226717.522.公建建筑面积m214936.123.酒店建筑面积m210312.56地下面积m218935.26容积率-3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积m242969.67不含地下面积其中1.公寓建筑面积m235632.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率-4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m21
9、0312.56地下面积m224316.24容积率-4.12不含地下面积表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区 规划总用地ha4.931总建筑面积m2144562.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面积m228708.85绿地率%38容积率-2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区 规划总用地 ha2.842总建筑面积m275553.55 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m270827.062.公建建筑面积m24726.49地下面积m214480.00绿地率
10、%35.30 容积率-2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区 规划总用地ha1.780 总建筑面积m270572.03 不含地下面积其中1.住宅建筑面积m261767.38 2.公建建筑面积m28804.65 地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3 容积率-3.96第三节 编制依据本报告的编制依据:1、投资项目可行性研究指南;2、建设项目经济评价方法与参数;3、房地产开发项目经济评价方法;4、国家相关法律法规;5、国家现行的财税制度和有关规定;6、销售额按全销售计;7、销售单价以销售均价表示;8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期
11、贷款利率7.47%,采用复利按月计息,贷款1亿元,借款周期为1年,项目进入销售阶段,逐月还本付息;9、依据目前大连市房地产市场周期现状,本项目开发周期拟定共32个月,约2.67年; 10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测;11、甲方提供相关数据。第二章 市场分析与预测第一节 大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件(一)地理位置大连位于辽东半岛的最南端,东濒黄海,西临渤海,北依东北三省和内蒙古广大腹地,南与中国山东半岛隔海相望,与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域,是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市,也是中国
12、北方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1(二)气候条件大连市位于北半球的暖温带地区,属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为25002800小时;年平均气温8.410.5摄氏度;年平均降水量600790毫米;无霜期达6个月,适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体发展情况2007年,大连经济继续保持快速增长。生产总值(GDP)完成3131.0亿元,同比增长17.5%;地方财政一般预算收入267.8亿元,同比增长36.5%;规模以上工业增加值1157.0亿元,同比增长27.1%;实现自营进出口总额363.03亿美元,同比增长23.8%;出口总额
13、196.94亿美元,同比增长25.8%;完成全社会固定资产投资额1930.8亿元,同比增长31.4%;实现社会消费品零售总额983.3亿元,同比增长17.2%;城市居民人均可支配收入达15108.63元,同比增长13.2%;城市居民人均消费性支出12134.97元,同比增长15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见表2-1。表2-1 大连市20002007年社会经济发展主要指标年份GDP(亿元)财政收入(亿元)固定资产投资额(亿元)社会消费品零售总额(亿元)城镇居民年人均可支配收入(元)城镇居民年人均消费性支出(元)非农人口数量(万人)20073131.0267.81930.8983.3151
14、08.6312134.9720062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35(数据来源
15、:大连统计年鉴、大连统计月报)图2-2(一)宏观政策调控作用显现,固定资产增势放缓2007年,大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元,同比增长31.4%;房地产开发投资增幅有所放缓,共完成407.8亿元,同比增长20.9%;房地产施工建筑面积2747.7万平方米,同比增长25.1%;竣工建筑面积急速萎缩,全年共竣工428.3万平方米,同比下降20.4%;商品房销售面积828.2万平方米,同比增长31.7%;实现销售额461.1亿元,同比增长62.1%。(二)消费需求稳中趋旺,零售额与GDP同步增长2007年,全市实现社会消费品零售额983.3亿元,同比增长17.2%,为10年来的最高值。近
16、年来我市零售额增幅一直低于GDP,但差距逐年缩小,今年实现同步增长,消费对经济增长的贡献不断提高,多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。2007年以来,消费需求明显升温,带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因:一方面,居民收入持续增长,消费能力增强引导消费升级;另一方面,我国经济快速发展使本币升值成为必然,而人民币升值又吸引了大量资本流入,资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值,资产增值又能增加购买欲望,从而引发消费需求升温。(三)城乡居民收入持续增加,收入结构呈现多元化2007年,大连市城市居民人均可支配收入为15108.63元,同比增长13.2%,同比加快3.5个百
17、分点;在人均总收入中,工资性收入增长16.5%,加快12.3个百分点;经营净收入增长52.5%,加快26.4个百分点;财产性收入增长82.8%;转移性收入增长3.9%。四项构成全面增长,对家庭总收入增长的贡献率分别为67.3%、13.4%、12.1%和7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。(四)消费价格结构性上涨07年5月份以来,受猪肉等食品价格大幅上涨的影响,CPI出现明显上涨。6-12月的同比涨幅分别为3.5%、4.3%、6.4%、6.0%、6.4%、7.7%和6.5%,涨幅呈现明显扩大趋势。(五)居民储蓄存款下降随着股市的持续繁荣,居民储蓄存款不断流入股市,导致居民储蓄存款出现了巨额的下降
18、或同比少增。长期以来,我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势,每月新增额高达千亿元,但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象: 10月末,居民储蓄存款余额1693.2亿元,同比下降0.4%,比上月减少41.9亿元,这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长;11月末,居民储蓄存款余额1740.8亿元,同比增长1.9%,比上月增加47.6亿元,这种现象的产生是由于现阶段我国居民的投资渠道有所拓宽,不再局限于储蓄存款。表2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表 单位:亿元时间1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月金融机构存款余额375838
19、4238513888387339744025397541184182企业存款余额1218127512751320130213841459147615701606储蓄存款余额1776179817601752176217471735169317411837 (数据来源:大连统计月报)第二节 大连市房地产发展特征一、大连城市发展总体规划图2-3大连城市发展规划紧密围绕建设“大大连”规划纲要,从如下几方面对大连未来1020年的城市总体规划做出战略部署: (一)城市空间布局按照“西拓北进”的思路,把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州,构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区,“三
20、星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的200平方公里扩大到300平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区,与老市区融为一体,按照城区标准统一规划、建设和管理,不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接,形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护,保证“城市生命线”的安全。 (二)城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路,从我市经济的现有基础出发,推进产业升级,形成以高新技术产业为
21、先导,以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑,现代服务业高度发达的“131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”,即主城区和新市区两大经济区;“三带”,即沿沈大高速公路和黄海大道,以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托,形成两条放射状的陆域经济带,以长山列岛及周边海域为依托,构筑海洋经济带。发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延,优化高新技术产业布局,满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双D港”等重点产业园区和产业带,发挥产业的集聚效应,扩大产业规模。 (三)城市功能布局 围绕城市总体功能,科学定位“两城三星”的分区功能。我市
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