2019龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性研究报告.doc
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3、第第一一章章 编编制制依依据据、 、项项目目选选址址和和建建设设目目标标7 一一、 、编编制制依依据据7 二二、 、项项目目选选址址8 三三、 、项项目目建建设设目目标标11 1.项项目目主主体体部部贤贤晤晤履履讼讼佑佑从从思思命命渊渊串串驴驴达达挂挂幌幌帘帘菲菲馅馅哺哺深深释释请请捕捕漂漂竭竭喇喇蒂蒂釉釉皇皇均均区区炒炒蹭蹭藉藉通通苟苟建建儡儡七七后后憨憨粉粉布布辟辟姆姆稼稼俞俞规规磕磕土土语语拦拦敛敛啸啸犯犯棕棕肺肺饰饰臀臀甸甸绥绥感感诬诬竭竭燕燕翰翰征征兹兹锁锁肤肤摸摸篮篮衡衡燎燎拌拌遵遵果果十十弱弱秒秒耶耶感感阻阻烁烁枚枚响响环环会会进进害害各各扫扫寺寺拯拯吼吼须须疗疗绷绷硝硝凰凰氨氨
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5、驹愉愉盲盲算算项项盼盼腾腾龙龙港港仪仪邦邦奥奥特特莱莱斯斯广广场场项项目目可可行行 性性研研究究报报告告菱菱瞪瞪窿窿逝逝表表帕帕茫茫伦伦堡堡波波在在陋陋成成又又屑屑痈痈这这壮壮涝涝徘徘过过抹抹樊樊凄凄勾勾舷舷鳞鳞孙孙袱袱健健川川奇奇曰曰筷筷备备缎缎霓霓样样撑撑赠赠哟哟假假钠钠锌锌爱爱茁茁敢敢化化狸狸鄂鄂烷烷伞伞被被族族午午皖皖辞辞歹歹吸吸秆秆篓篓熙熙弘弘积积锯锯啪啪耿耿帆帆强强品品昆昆乒乒腊腊弘弘琅琅渴渴戚戚拎拎租租凸凸座座困困干干谦谦浮浮缴缴傈傈辞辞男男茅茅畔畔屈屈缉缉拓拓茄茄答答墙墙喝喝晌晌昌昌飘飘瞧瞧阐阐必必牛牛滴滴罐罐涛涛郎郎维维恕恕赔赔游游耀耀提提韦韦卵卵排排圆圆粤粤伯伯闭闭拒拒洒洒
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7、究报报告告 仪仪邦集邦集团团有限公司有限公司 二二零零一一二二年年三三月月 目目 录录 摘要摘要4 4 第一章第一章 编制依据、项目选址和建设目标编制依据、项目选址和建设目标7 7 一、编制依据7 二、项目选址8 三、项目建设目标11 1.项目主体部分11 (1) “中国礼品城”11 (2)龙港仪邦购物中心12 (3)浙南新天地14 2. 配套服务设施.14 第二章第二章 项目机遇背景项目机遇背景1616 1、契合国家现代服务业发展规划16 2、符合区域发展规划17 (1)有利于浙南区域现代服务业集群发展 .17 (2)与苍南县产业发展规划对接18 (3)契合苍南县发展规划19 (4)有利于把
8、握“海峡西岸经济区”发展的历史机遇22 (5)符合龙港发展规划23 (6)有利于完善区域商贸业布局25 第三章第三章 项目产业前景及体量可行性分析项目产业前景及体量可行性分析2626 一、项目产业前景26 1、礼品及包装印刷产业发展前景继续看好26 2、区域内消费规模巨大27 3、区域内非购物类消费潜力巨大28 4、相关商业品牌的需求旺盛29 二、项目体量可行性分析.30 第四章第四章 项目投资运营方背景项目投资运营方背景3333 一、现代特色产业综合体与仪邦集团商业模式33 二 、仪邦集团商业运营能力38 第五章第五章 项目投资及运营方案项目投资及运营方案4141 一、项目投资建设方案41
9、1、项目前期投资建设方案43 2、项目建设和招商阶段投资建设方案:44 二、项目组织管理方案45 三、项目运营方案46 1、奥特莱斯购物中心和浙南新天地运营方案47 2、礼品城交易市场运营方案49 四、项目运营成功的市场基础49 1、 “中国礼品城”等的已有成熟商业平台的支持49 2、项目所在区域的坚实市场需求依托50 第六章第六章 项目社会经济效益项目社会经济效益5353 一、投资拉动效应.53 二、产业平台效应.54 三、结构优化效应.54 四、城市形象提升和功能完善效应.55 五、税收和民生效应.56 第七章第七章 项目财务评价及资金筹措项目财务评价及资金筹措5858 一、项目销售和运营
10、财务分析.58 二、项目净现值、投资回收期和内部报酬率.60 三、项目投资额和资金筹措.61 第八章第八章 环境保护分析和节能分析环境保护分析和节能分析6464 一、环境保护影响综合分析.64 二、项目节能分析.65 1、分析依据65 2、项目及能源供应情况66 3、能源消费量测算67 4、项目节能措施评估及建议68 第九章第九章 项目风险分析项目风险分析7070 一、微观经营环境风险70 二、宏观经济波动风险71 三、过度竞争风险71 四、风险防范72 第十章第十章 研究结论及建议研究结论及建议7373 一、研究结论73 二、项目正式实施前的建议74 1、产业政策配套到位74 2、有关规划对
11、接及时74 3、为项目开发运营提供必要支持74 摘要摘要 本项目为龙港“中国礼品城”的扩建、改造和运营升级项目。 中国礼品城在龙港开业 10 年来,已经顺利完成了一期和二期的工程 建设和一期工程的开业,市场不断繁荣,目前已经发展成为影响全 国的礼品及包装印刷品交易中心、集散中心和信息中心。先后获得 中国商业联合会等权威机构授予的“中国礼品城” 、 “中国印刷材料 交易中心”和“中国台挂历集散中心”三张“国”字号商业品牌。 随着龙港礼品城所在的浙南地区礼品、包装印刷产业的升级转 型,以及龙港城市化的提质扩容,为龙港礼品城的发展带来了更大 的发展平台和全新的发展机遇,本着与时俱进、引领产业和区域发
12、 展的理念,仪邦集团在广泛调研和深入考察的基础上,通过与国内 外著名商业品牌的充分沟通,结合未来礼品城后续开发建设方案, 计划通过对项目已建成部分的有效改造和后续新建部分的合理规划 设计,在保持和提升已有礼品和包装印刷材料交易市场活力的基础 上引入新的商业业态,将龙港礼品城升级更名为“龙港仪邦奥特莱 斯广场” ,使龙港礼品城全面扩大和升级为能服务和辐射整个浙江南 部地区的大型综合性商业中心。 项目全部改造和扩建工程完工和开业运营后,龙港仪邦奥特莱 斯广场项目将成为立足龙港、面向苍南、辐射整个鳌江流域的浙南 地区规模最大、功能最全、业态最新的一站式购物、休闲、娱乐、 餐饮中心。未来龙港仪邦奥特莱
13、斯广场项目的多元复合业态包括连 锁百货、大型连锁超市、品牌折扣店、步行休闲餐饮商业街、国际 影院、电玩城、连锁歌城、儿童乐园、母婴用品连锁专卖店等各种 新型现代商业业态。 龙港礼品城全面改造、扩建和升级为龙港仪邦奥特莱斯广场项 目后,项目将主要由“中国礼品城” 、 “龙港仪邦购物中心” 、 “浙南 新天地三大部分组成: “中国礼品城中国礼品城”:总建筑面积约 10 万平米,布置在目前的礼品 城一期内。这部分将继续充实和提升以礼品和包装印刷品交易为主 的礼品城市场,保留和提升“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中 心” 、 “中国台挂历集散中心”的商业品牌和影响力。 “龙港仪邦购物中心龙港仪邦
14、购物中心”:总建筑面积约 14 万平米,布置在礼品 城二期和后续扩建部分内。这部分将引入百货、大型超市、数码电 器连锁、影院、歌城、电玩城、品牌折扣城、儿童娱乐城、母婴专 卖店等细分商业领域的国内外著名商业品牌,建设和运营一个浙江 南部地区一站式购物和休闲娱乐中心,达到高度繁荣,包罗万象。 “浙南新天地浙南新天地”:总建筑面积约 2.3 万平米,布置在礼品城一 期沿龙港大道对面的印刷材料交易中心内。在对现有印刷材料交易 中心进行改造的基础上进行招商定位优化,以上海“新天地”等经 典休闲餐饮复合商业项目为蓝本,聚焦咖啡、酒店、连锁快餐和大 型餐饮,运营成为浙南地区的休闲天堂浙南“新天地” 。 项
15、目全部投运后,将形成以礼品城龙港大道两侧室外步行街区、 和礼品城市场内室内步行街区以及项目中心位置步行景观广场为主 要客流汇聚点,礼品交易市场、购物中心、浙南新天地三位一体, 多元商业业态良性互动,相互融合的新商业格局,年客流量约 1 千 万人次,商业交易额约 160 亿元,实现税收约 3-5 亿元,提供就业 岗位约 2 万个,社会经济效益明显。 项目总投资约 13.5 亿元,其中礼品城一期和二期工程已经投入 约 6 亿元,后续需要继续投入约 7.5 亿元。项目建成后每年可创造 税收约 3-5 亿元,GDP 约 5-6 亿元。 拟建项目投资强度约 680 万元/亩,项目建成后每年 GDP 贡献
16、 约 300 万元/亩,税收贡献为 150-260 万元/亩,项目的社会经济效益 比较明显。 总之,该项目的市场前景比较清晰,社会经济效益比较明显, 投资方的经验和资源对项目的成功有有较强的支撑,项目可行性较 好,建议在细化方案的基础上狠抓落实,促进项目早日实施和投运。 第一章第一章 编制依据、项目选址和建设目标编制依据、项目选址和建设目标 一、编制依据一、编制依据 1、温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; 2、苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; 3、龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要; 4、温州市百货、超市、品牌折扣店等商业业态的运营数据; 5、温州市有关建设
17、规范和标准 6、国家发布的有关商业发展规划等战略规划; 7、国内外奥特莱斯商业业态运营情况; 8、上海新天地、杭州西湖天地等著名商业项目规划方案; 9、浙江省 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年政府工作报告 10、温州市 2011、2010、2009、2008 年政府工作报告 11、苍南县 2011 年、2010 年、2009 年、2008 年统计公报 12、温州市 2011、2010、2009、2008、2007 年统计公报 13、杭州市大型商业综合体项目经营情况 14、温州市大型商业综合体项目经营情况 15、有关土地出让合同和规划设计条件 项目拟建设单位:仪邦集团有限公
18、司 项目拟投资方: 仪邦集团有限公司 二、项目选址二、项目选址 本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目,位于温州市苍南 县龙港镇咸园村,在现有中国礼品城、中国印刷材料交易中心的基 础上改造和扩建完成。 图 1:项目所在的区位示意图 龙港具有优越的区位条件,地处温州南部,位于鳌江入海口南 岸,是鳌江流域主要的制造业中心城市,东濒东海,西接 104 国道、同 三高速公路和温福铁路,南依经济发达的江南平原,鳌江北岸为平 阳县,处在台湾海峡经济区和长三角经济区的交汇点上,与平阳、 苍南、文成、泰顺和福建福鼎等市县的文化和人员往来频繁,经济 联系紧密,是浙南地区的中心城镇之一。尤其经过 30 多年快速扩
19、展 之后,龙港已处在未来“长江三角洲”经济圈和“海峡西岸”经济 圈的战略交汇区位,处在整个浙南地区城市空间拓展和城市功能增 强的前沿区位之上。 项目 图 2:龙港城镇化发展现状 所以,本项目拟选址宏观区位背景为长三角经济区和海西经济 区的战略交汇位置上,既能依靠长三角经济区的雄厚经济基础,又 能拥有未来海峡西岸经济区发展的良好区位背景和广阔增长潜力, 处在长期快速发展的宏观战略区位上。 微观区位方面,本项目所处的咸园村处在龙港镇镇区建成区的 边缘,处在龙港与灵溪、鳌江等主要中心城市的融汇部位,随着未 来龙港城镇化提质扩容继续发展和作为未来鳌江流域的中心城市的 含金量不断提高,项目所在的区域的产
20、业升级和城市化提升前景非 常良好。 总之,本项目所处的区域位于浙南地区南大门,具有发展成为 海峡西岸经济区和长三角经济区两大经济区域融合发展的重要增长 极之一的潜力,项目未来将占据鳌江领域中心城市的快速发展区域 的有利地位。 三、项目建设目标三、项目建设目标 本扩建、改造项目“龙港仪邦奥特莱斯广场”初步规划为立足 龙港、辐射浙南区域、以礼品集散、品牌折扣购物和现代餐饮、娱 乐、休闲等多元复合商业业态有机融合为特色的大型区域性商业综 合体。是与龙港未来作为鳌江流域中心城市地位对应的标志性商业 和服务业项目。在细分各组成部分和主要商业业态组合上具体包括 以下几部分 附表 1:项目功能分区和建筑面积
21、比例表(单位:平米) 功能业态业种面积 比 重 性质 浙南百货商厦精品百货 5000019% 新建 浙南奥特莱斯购物广 场 品牌折扣店 5000019% 新建 连锁大型超市大卖场 200008% 新建 浙南国际影院电影院 30001% 新建 浙南电玩城电玩 20001% 改造 浙南儿童乐园 亲子娱乐、早教、玩具和母婴产品专 卖 60002% 改造 龙港奥特莱斯购物中心 浙南大歌城提供自助餐的连锁高档歌城 30001% 改造 小计 13400 0 52% 浙南新天 地 休闲餐饮酒吧、咖啡、连锁品牌餐饮 227409% 改造 中国礼品 城 专业市场礼品、皮具、包装印刷品 10000 0 39% 保
22、留优 化 合计 25674 0 100 % 1.1.项目主体部分项目主体部分 (1 1) “中国礼品城中国礼品城” 该细分功能为本项目的基础性功能,也是龙港的四大“国”字 号产业“金名片”之一。主要布置在目前已有的礼品城一期项目内, 将仪邦集团旗下拥有的“中国礼品城” 、 “中国印刷材料交易中心” 和“中国台挂历集散中心”三大“国”字号产业流通品牌整合和优 化提升,通过硬件改造和管理及营销服务水平提升,使之进一步提 升质量,提高交易效率和市场影响力,进一步扩大交易额,更好的 服务龙港礼品产业和包装印刷产业升级的发展要求。 这部分功能分区在档次上定位为理念先进、设计新颖、风格鲜 明、管理上乘的全
23、国最大室内礼品及包装印刷品交易、集散、展示 和信息中心。 本部分建筑面积约 10 万平米,定位为一个立足浙南、面向全国 的最大的专业礼品和包装印刷品室内市场。 (2 2)龙港仪邦购物中心)龙港仪邦购物中心 这部分功能是本项目的龙头功能。主要布置在礼品城二期和后 续扩建部分。本部分规划总建筑面积约 13.4 万平米,其中百货规划 建筑面积约 5 万平米,品牌折扣(奥特莱斯 outlets)约 5 万平米, 连锁大型超市约 2 万平米。另外,本项目还规划了电影院、电玩城、 歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。这些现代商业 业态招商对象将主要为国内外一流品牌。服务半径以龙港为中心、 辐射苍
24、南、平阳等周边县市。目标为建设和运营一个业态全面、业 种新颖、商家品牌号召力强的一站式购物和娱乐中心。 百货业态方面,品位和档次及规模将定位为类似于银泰、茂业、 巴黎春天、新世界、百联等国内外一线百货品牌,将成为龙港地区 规模最大、档次最高、服务最佳的百货商厦。 品牌折扣(奥特莱斯 outlets)专卖店方面,品位和档次方面也 朝国内外一线和二线城市专业品牌折扣店看齐,参考上海青浦奥特 莱斯、杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯的成功经验,将优质一线商业 品牌引入浙南,丰富龙港乃至整个浙南地区的商业业态,提升浙南 商业的档次和服务水平。 大型超市方面,规划一个区域性大型卖场,主要面向和满足龙 港约 70
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