哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告.doc
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1、2006年哈尔滨市辰能盛园居住小区建设项目可行性研究报告辰能盛园居住小区建设项目 可行性研究报告哈尔滨市国际工程咨询中心咨询证书编号:工咨甲1030111002二六年四月 申请报告编制人员项 目 负 责 人:胡忠民 高级工程师项目技术负责人:张志平 高级工程师项目经济负责人:原 宏 高级会计师参 编 人 员:张志平 高级工程师 原 宏 高级会计师 胡忠民 高级工程师 才淑媛 高级工程师 李 薇 高级工程师 孙丽君 工 程 师 康 佳 助理工程师审 核: 张志平 高级工程师 审 定: 侯文龙 高级工程师 目 录28第一章 总论 28一、项目概况 29二、项目申请报告编制依据 29三、项目的由来及
2、建设的必要性 35四、主要经济技术指标 35五、可行性研究范围 37第二章市场分析 37一、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析 41二、我国房地产业的历史沿革 42三、中国房地产业的发展水平 43四、中国房地产业的可持续性分析 47五、哈尔滨市居民住宅建设状况分析 49六、哈尔滨市居民居住现状 49七、哈尔滨市房地产供需情况分析 58八、项目竞争力分析 59九、本项目住宅销售形势分析 60十、营销策略分析 第一章 总论一、项目概况11.项目名称辰能盛源居住小区建设项目2.项目开发建设单位黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司3.项目承办单位法定代表人张 洋董事长4.项目负责人赵 宁 总经理5.
3、项目技术负责人王清印6.项目经济负责人王 薇7.项目建设地址8.项目承办单位概况9.项目建设规模本项目规划总建筑面积?平方米,其中住宅?平方米,公建?平方米;规划容积率?,建筑密度?;绿地率?%,停车泊位?个。10.项目建设性质小区建设将遵循低密度、高绿化、低容积率的纯生态建设思想,整体规划为多层和板式高层,庭院设计上追求自然景观与人工园林完美融合,旨在体现绿色、环保、生态、智能、服务为一体的新型社区建设理念。二、项目申请报告编制依据1.哈西新区辰能盛园规划设计图;2.哈西地区控制性详细规划图;3.哈西地区(北部片区)控制性详细规划工程管线规划图;4.企业法人营业执照;5.房地产开发企业资质证
4、书;6.建设单位提供其他相关资料。三、项目的由来及建设的必要性“十五”时期是不平凡的五年,我国综合国力明显增强,人民生活明显改善,国际地位明显提高。面对复杂多变的国内外形势,在全国各族人民共同努力下,我国有效抑制经济运行中出现的不稳定不健康因素,成功战胜非典疫情和重大自然灾害的挑战,从容应对加入世界贸易组织后的新变化,国民经济持续较快发展,“十五”计划确定的主要发展目标提前实现。工业化、城镇化、市场化、国际化步伐加快,经济体制改革不断深化,对外贸易迈上新台阶,国家财政收入大幅度增加,价格总水平保持基本稳定,城乡面貌和人民生活进一步改善,民族团结不断巩固,各项社会事业取得新进步,国防和军队建设取
5、得新进展,社会主义民主政治和精神文明建设继续加强。更为重要的是,党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想。这些都为“十一五”时期的发展奠定了良好基础。面向未来,站在一个新的历史起点上。“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期,具有承前启后的历史地位,既面临难得机遇,也存在严峻挑战。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城乡居民消费结构加速升级,将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展,市场潜力巨大。劳动力资源丰富,国民储蓄率较高,基础设施不断改善,产业配套能力较强,科技教育具有较好基础,社会政治保持长期稳定。改革向纵深推进,社会主义市场经济体制逐步完善,将
6、进一步激发社会活力和发展动力。和平、发展、合作成为当今时代的潮流,世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定,经济全球化趋势深入发展,科技进步日新月异,生产要素流动和产业转移加快,我国与世界经济的相互联系和影响日益加深,国内国际两个市场、两种资源相互补充,外部环境总体上对我国发展有利。 “十一五”时期是国家和我省全面建设小康社会的重要历史阶段,也是全省房地产业加快发展的重要机遇期,全省房地产系统面临着前所未有的机遇和挑战,必须用发展的眼光,站在全局工作的高度,充分认识房地产业战略地位和做大做强的有利条件,加快全省房地产业改革和发展步伐。2006年全省房地产业要重点抓好以下九个方面工作:一、适
7、度扩大房地产投资规模,拉动全省经济快速增长;二、调整结构,加大普通商品住房和经济适用住房供给,规范经济适用住房建设行为;三、加强房地产市场监管,进一步深入开展整顿和规范房地产市场秩序工作;四、加强房屋拆迁管理,处理好各类拆迁矛盾,维护社会稳定;五、着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题,扎实推进全省危房棚户区改造和廉租住房制度建设;六、扩大住房消费,加大全省房地产交易与权属登记规范化、信息化管理工作的推进力度;七、加快物业管理立法和完善相关政策,进一步培育和发展物业管理市场;八、推进住房分配货币化,发挥住房公积金的社会效能;九、健全机构、培养典型,全力推进我省住宅产业化进程。哈尔滨市
8、作为黑龙江省省会城市,是我国东北北部政治、经济、贸易、科技、文化、旅游事业发展的现代化中心城市,“十一五”计划确定把哈尔滨市建设成为国家重要的装备制造业、高新技术产业和绿色食品基地、区域经济贸易中心和世界冰雪旅游名城。近年来,随着改革开放的深入发展,哈尔滨市的国民经济也加快了增长速度,城市面貌发生了翻天覆地的变化。通过几年的艰苦奋斗,市政府加大城市住宅建设力度,提出“统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”的十六字方针。首先以改造危房棚户区为重点,加快旧城区的拆迁改造进度,一座座安居工程住宅小区相继拔地而起,初步实现了解危解困的住宅建设目标。之后市委市政府为进一步提高我市居民居住水平,又推出经
9、济适用住房政策,从而仅用十年左右的时间,就将我市人均居住面积从3.12平方米提升到9.0平方米,使得广大居民尽快改善了居住条件与环境,告别了低矮、潮湿、破旧的棚户住宅。随着时间的推移,人民的生活水平日益提高,对居住条件改善的要求也越来越迫切。在满足住宅基本要素的基础上,提升健康要素,保障居住者生理、心理、道德和社会适应等多层次的健康要求,促进住宅建设可持续发展,进一步提高住宅质量,营造出舒适、健康的居住环境,是新世纪房地产开发所提倡的健康住宅的建设理念。本项目区是哈西地区的棚户区,市政基础设施十分薄弱,哈尔滨辰能房地产开发公司为解决当地广大人民群众住房难问题提出开发建设本项目。拟建设现代化的集
10、商服、居住、娱乐于一体的花园式新型居住小区,将进一步满足我市居民改善居住条件与生活环境的需要,本项目将开发建设成具有现代一流的市政基础设施,四通八达的道路交通体系,发达便捷的公共服务体系和符合现代人居住的高尚社区,哈尔滨现代化的环保生态型的数字化新城区。本项目对努力在坚持科学发展观、构建和谐社会的新形势下,全面实现我市房地产业“十一五”规划的工作目标具有重要意义。因此,本项目的建设是十分必要的,其必要性如下:1.本项目的实施,符合国家产业政策,是带动相关产业发展,促进我市经济持续、快速、健康发展的需要哈尔滨市是我国东北北部的现代化中心城市,作为黑龙江省省会,又是全省的政治、经济、文化、科技中心
11、。哈尔滨市城市建设与经济发展快速与否对全省社会经济发展具有强大的影响力,但是目前哈市对经济发展具有较强拉动作用的产业并不多,而建筑业尤其是房地产业对带动相关产业发展,促进地方经济繁荣的作用较大,已越来越为各级政府所重视。住宅建设在经济发展中的带动作用十分显著,它能带动56个产业得到相应的发展,根据测算归纳得出:每投入100元的住房建设资金,可推动相关产业170220元的需求;每销售100元的住宅,可带动130150元的其他商品的销售。住宅的建设与销售还有利于调整居民的消费结构,加速城市化的进程,在较短时间内提高第三产业的比重,同时还能直接或间接地创造大量的就业机会。住宅建设市场需求量大,产业关
12、联度高,对国民经济的拉动作用显著,加快住宅建设必将有力地推动我市经济持续、快速、健康发展。2.本项目的实施,是实现住宅发展目标,加快实施城市总体规划的需要从新世纪开始,我国将进入全面建设小康社会,加快实现社会主义现代化新的发展阶段。其中:2005年实现高标准小康目标,人均居住面积达11平方米,基本完成改造现有的危房棚户区;2010年实现舒适住宅目标,人均居住面积达13平方米,接近中等收入国家城市居民居住水平。我市住宅建设的基本思路是:面向二十一世纪住房“小康”目标,面向普通家庭及广大群众,重点建设经济适用住房。加快“两大战略”的实施,即实施“成区域、大规模新区”发展战略,新区开发与旧城改造相结
13、合;实施住房商品化、社会化、产业化发展战略。推进住宅建设多元化投资、产业化生产、商品化供应,提高物业管理水平。我市今后相当长一个时期,住宅建设坚持大力发展普通住宅,适当发展中、高档商品房,严格控制建设廉租房。本项目的开发建设有助于推进住宅发展目标的实现及城市总体规划的实施。3.本项目的建设可以为国民经济的发展提供重要的物质条件;4.本项目的建设可以改善人民的居住和生活条件;5.本项目的建设可以改善投资环境,加快改革开放的步伐;6.通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;7.可以为城市建设开辟重要的积累资金的渠道;8.有利于产业结构的合理调整;9.有利于深化住房制度的改革,调整消
14、费结构;综上所述,本项目的建设是十分必要的。四、主要经济技术指标五、可行性研究范围1.项目的由来与建设的必要性2.市场分析与预测3.工程建设方案与配套工程4.环境保护5.消防与节能6.项目实施规划与进度7.项目招投标8.投资估算与资金筹措9.财务分析与评价 第二章市场分析一、我国宏观经济运行环境与房地产行业前景分析2005年,全国各族人民在党中央、国务院的领导下,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观统领经济社会发展全局,认真贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施,国民经济和社会发展取得明显成效。经济保持平稳较快增长,重要领域和关键环节的改革有所突破,就业和社会保障工作进一步
15、加强,城乡居民生活不断改善,对外开放继续扩大,各项社会事业得到加强,实现了年初确定的国民经济和社会发展的预期目标,较好地完成了“十五”时期的主要任务,为“十一五”时期经济社会发展奠定了良好基础。但经济结构不合理、增长方式粗放等问题仍比较突出。 初步核算,全年国内生产总值182321亿元,比上年增长9.9%。其中,第一产业增加值22718亿元,增长5.2%;第二产业增加值86208亿元,增长11.4%;第三产业增加值73395亿元,增长9.6%。第一、第二和第三产业增加值占国内生产总值的比重分别为12.4%、47.3%和40.3%。 全国居民消费价格总水平比上年上涨1.8%,其中服务价格上涨3.
16、3%。商品零售价格上涨0.8%。工业品出厂价格上涨4.9%。原材料、燃料、动力购进价格上涨8.3%。固定资产投资价格上涨1.6%。农产品生产价格上涨1.4%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%。 年末全国就业人员75825万人,比上年末增加625万人。其中城镇就业人员27331万人,新增加970万人,净增加855万人。年末城镇登记失业率为4.2%,与上年末持平。 年末国家外汇储备达到8189亿美元,比上年末增加2089亿美元。2005年7月21日,对人民币汇率形成机制进行了改革,年末人民币对美元汇率为8.0702,比上年末升值2.56%。 全年各项税收收入30866亿元(不包括关税和农业税
17、),比上年增加5148亿元,增长20.0%。全国规模以上工业企业实现利润14362亿元,比上年增长22.6%;销售利润率为5.9%,比上年降低0.1个百分点。 据国务院发展研究中心、中国社科院等单位专家对中国经济的长期预测,20012010年我国年均经济增长率为8%,这从根本上决定了房地产市场的良好态势。1998年至2003年期间我国房地产行业运行的各项指标表明了这一点。见图表2.1图表2.4。 图表2.1(数据来源:国务院研究发展中心)图表2.2(数据来源:同表2.1) 图表2.3(数据来源:同表2.1)图表2.4(数据来源:同表2.1)从上述四个表格显示的运行趋势来看,我国房地产行业在19
18、98年第一季度走出亚洲金融危机的影响之后,各项指标(销售价格指数除外)一直处于景气空间运行,而且2003年之后显示出稳定的运行趋势。只有销售价格指数基本上在景气指数警戒线附近运行,这是对此前房地产泡沫的一个回应,同时也反应了期间房地产行业结构调整的影响。但价格指数的运行趋势从一个侧面反应我国房地产行业的发展趋于理性化。总之,可以合理的推测,房地产行业仍将是我国“十一五”期间带动宏观经济发展的一个龙头产业,其发展前景看好。二、我国房地产业的历史沿革1949年新中国成立后,广大农村实行土地改革,废除封建土地所有制,实现农民土地所有制。“耕者有其田”的愿望变成现实。几年以后,通过逐步实行农业集体化,
19、农民的私有土地转化为集体所有。此后,农村买卖土地的市场即自行消失。50年代中期到60年代中期,随着对资本主义工商业的社会主义改造,全国城镇陆续开始以“国家经租”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造,付给房主租金,赎买了房主产权,改造私房一亿平方米。私有企业占有的土地,国家也以赎买的方式收归国有。从根本上确立了公有制在社会主义城市房地产中的主体地位。十年动乱期间,对城市房地产管理工作破坏极大。房地产管理机构几起几落,产权管理陷入混乱,违章占地几经泛滥,变相买卖土地时有发生,住宅建设停滞不前,致使住房问题成为严重的社会问题之一。1978年后,“忽如一夜春风来,千树万树梨花开。”?随着经济体制改革的
20、全面展开,在城市进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地产生产方式改革,新时期社会主义的房地产业萌发了。在这种新的历史机遇和历史条件下,房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展起来。从沿海到内地,从城市到乡村,许多地方都出现了人们称之为“房地产热”、“开发热”的情景。由于我国的房地产市场还处于初始阶段,故在其运行过程中产生了一些矛盾和问题。比如盲目建设、无证建设而出现的某些失控现象。针对这些问题,针对这些问题,国家陆续作出了许多决策,以逐步纠正房地产业存在的问题。房地产业在我国是个新兴的产业,是第三产业的重要组成部分,随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进,必将对国民经济发展起
21、到巨大的推动作用。三、中国房地产业的发展水平 房地产业作为国民经济新的增长点,为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计,2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中,供销两旺,供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于固定资产投资增幅(31.4%)1.4个百分点,占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8,其中,新开工面积增长30
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