“s-c-q”分析模型应用案例——-融汇国际温泉城商业.ppt
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1、“S-C-Q”模型运用案例 融汇国际温泉城商业问题界定和结构化分析,前期工作回顾,现阶段工作重点,我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题,S:情境(situation) 项目背景事实(城市/区域/市场/项目/介入主体等),S:情境(situation) 项目背景事实(城市/区域/市场/项目/介入主体等),R1:非期望结果 按常规发展的可能结果,虽然“梨树湾片区”与“三峡广场”空间距离近,但即使是沙区老原住民也对区域较为陌生,心理距离远,且有“杂乱、低挡和治安状况差”的固有印象。不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。 项目商业40万方的商业体量与目前“三峡广场”商业体量持平,且沙区未来
2、商业供应量大,但常住人口增长有限。100万常住人口无法支撑110万方商业体量,项目销售、招商及后期经营存在极大压力。 重庆都市区已有2个以“温泉”为特色的都市休闲度假项目;且2010年将增至10个。项目“温泉”主题将被市场稀释,项目目标实现有较大难度。,R2:期望结果 我们的期望目标,沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。 项目商业部分需变现资金6.5个亿,且需在商业部分开发前期实现,以支持后续体量的开发和整体经营所需。 项目商业部分核心之一“温泉度假区”在2009年年底前开业;2013年前,商业部分基本开发完毕。,C:矛盾或冲突 (complicati
3、on) R1与R2之间存在着的矛盾或冲突,Q:提出问题 (question) 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题,问题界定和结构化分析,客户和需求类型判断,市场竞争分析,案例借鉴和模式选择,制定战略发展方向,案例借鉴,珠海海泉湾解构,珠海西部,车行20分钟左右;处于城市有效辐射范围。 “海洋温泉”为核心自然资源; 总占地5.1平方公里,分为温泉养生区、神秘岛主题乐园区和温泉住宅区。 以“温泉”养生商业为核心,神秘岛主题乐园为亮点,集合酒店、商务、餐饮娱乐、购物等商业功能于一体的复合型旅游地产项目。,珠海海泉湾解构,温泉养生区、神秘岛主题乐园区以及配套商业区呈块状布局;与本项目地块形状有一定
4、差异。 但通过规划模拟,中原项目组和规划单位发现,“海泉湾”主要功能区在本地块内可呈“线型”布局,通过步行街串联,可有机结合为整体。,珠海海泉湾商业部分开发序列,珠海海泉湾借鉴点,问题界定和结构化分析,客户和需求类型判断,市场竞争分析,制定战略发展方向,案例借鉴和模式选择,在案例启示指引下,中原选择了“酒店、创意文化、酒吧、婚庆婚典、餐饮、主题乐园和公寓、写字楼”等九个细分商业市场进行研究,为本项目“客户定位及对应的消费需求类型定位”提供依据。,市场竞争分析,重庆酒店供应环境调研结论,重庆星级酒店业与其他发达地区相比还有很大的发展空间,酒店的分布比较散,范围比较大,以二和三星级为主,房价比较低
5、,很多二、三星级的酒店设施比较陈旧,管理还有待提高。,五星级酒店发展很快,五年后,五星级酒店至少要增加两倍;但主要以商务型酒店为主,而“旅游度假”型五星级酒店供应仍极为稀缺。,重庆现有经济型酒店共有15家,客房数1384间,平均房价152.30元。与北京(125家)、上海(234家)比起来,还有很大的差距,上升空间比较大。,重庆酒店需求环境调研结论,受访者入住酒店的主要目的是商务和休闲/观光/度假,分别占的比重是34.04%和29.79%,合计超过60。,客人对重庆酒店的硬件评价一般,对交通位置的评价比较高,对酒店的配套评价比较低。,客人对重庆酒店的软件评价总体均值为3.25分,对餐饮服务的评
6、价比较高,对酒店的管理评价比较低。,客人认为重庆酒店的消费价格一般,其中住宿得分低于3分。和全国其他发达城市相比,重庆的同档次的酒店住宿消费处于较低水平。,市场竞争分析,重庆创意产业调研结论,重庆市创意产业处于起步阶段,以创意设计工作室、创意产业园区和文化创意体验区为载体的创意产业已具雏形,发展势头较好。,主城九区拟建、在建和已建成的创意产业载体约30个,产业门类涉及研发设计、软件设计、建筑设计、咨询策划、文化传媒和时尚消费等六大类创意产业领域。,创意文化体验地服务质量调查:消费者评价较低,尤其是“配套商业”一项满意度很低。,创意文化体验地发展信心:绝大部分消费者认为创意文化体验地这种发展比较
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