安徽芜湖市房地产项目区域规划设计案例分析研究报告_84页_2011年.ppt
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1、,芜湖市房地产研究报告,策略部 2011年8月,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,本案解读-基本资料,本案,案名:三潭音悦 位置:芜湖市新市政府东北,西北角为在建的芜湖一中 建筑面积:65万 周边项目:兆通大观、东方红郡、东城豪庭、万科城、恒大华府等 配套现状:目前交通、商业配套较差,随着区域发展,未来将有优良的交通及商业配套,东城豪庭,兆通大观,东方红郡,万科城,苏宁综合体,恒大华府,分析 1.比邻芜湖新市政府,区位潜力巨大 2.项目内水系丰富,园林景观优秀,熙龙湾,柏庄观邸,柏庄香府,伟星城,项目实景,项目SWOT分析,解读结论,项目机遇与挑战并存,需指定合理的营销推广策略,地处芜湖
2、市新行政级中心,未来发展空间巨大; 地块周边配套缺失,价值体现需要时间积累; 项目周边大盘较多,竞争压力巨大;,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,芜湖城市整体规划,城东区,城中区,城南区,城北区,芜湖市规划要求重点推迚鸠江经济开发区和城东新区建设,全力打造先迚制造业集聚发展和现代服务业快速发展的宜居宜业宜游新城区。,随着芜湖市政务文化中心的建设发展,鸠江区一跃成为皖江“核心”城市的政治中心、文化中心、金融商贸中心。,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,芜湖市调控政策分析,2011年3月13日,“皖六条”,1.各县市确定房价控制目标 2.加快保障性住房建设 3.加强商品房用地的地价动态
3、监测 4.要求安徽省各市适时出台住房限购措施 5.加快住房信息系统建设 6.建立健全约谈问责机制,2011年5月26日,“市五条”,1.加强保障性住房建设 2.积极探索限价商品住房制度 3.严格履行土地出让合同约定,按期完成开竣工 4.严格商品住房备案价格审核,实行明码标价,倡导实价备案5.加强对企业所得税和土地增值税征管情况的监督和检查 6.实行差别化住房信贷政策 7.确保商品住房的有效供应量,严格的控价措施:关于商品住房的价格要实行明码标价,进行实价备案,成交价格不得高于备案价格,这也是导致芜湖上半年供应下降的主要因素; 该政策给消费者带来了降价预期,是导致上半年成交量下滑的主要因素; 对
4、价格的控制导致开发商在当前市场下定价趋于保守,导致五月后芜湖市场均价的下滑; 在价格控制严厉的情况下,可能导致一些限价盘被疯抢的情况;,芜湖市土地市场整体情况,2011年1月-6月,芜湖土地市场成功出让国有建设用地19宗,成交面积为2148.31亩,成交总额为40.58亿元, 成交总金额只有上半年的70%,成交均价为去年同期的69%,这是敏感的土地市场对政策调控和房地产市场做出的调整,说明开发商拿地更趋于理性化。,量涨,价跌,芜湖市土地市场分析,鸠江区上半年出让面积达1477亩,占到了全市总出让面积的69%,反应出了区域发展的良好势头-政府和开发商均看好该区域的未来。,芜湖市总体供销,芜湖市房
5、地产调控政策“市五条”的出台,; 金融系统收紧银根,投资住宅的需求受到打压; 消费者降价预期强烈,观望态度浓厚; 市场不景气的情况下,上半年开发延迟推盘;,芜湖市上半年商品房市场供销齐降,芜湖市月度成交分析,5月,芜湖市房地产调控细则出台,芜湖市成交量出现大幅下滑 6月,芜湖市商品房价格出现下滑,刺激了成交量,环比增加近一倍。,芜湖市区域成交分析,上半年芜湖区域整体成交出现了明显的下滑; 鸠江区板块是唯一成交量同比上涨的板块;,在市场调控严厉,消费者观望态度浓厚的情况下,鸠江区作为未来的城市核心,依然受到了市场的青睐。,芜湖市成交价格分析,在政府严厉调控、市场观望态势下,可以明显看出上半年芜湖
6、房地产成交均价出现了下滑态势。 芜湖市各板块均价集中在5000-6000之间,没有明显的板块价格区分。,芜湖市区域存量分析,下半年芜湖市约42家楼盘入市,其中纯新盘18家,总体量约241.26万平米; 城东依然成为全市供应主力,预计上市总面积达到了87万,占总体量的36%; 在芜湖市大力发展城东的情况下,城东市场将面临巨大的竞争。,芜湖市场小节,供: 下半年芜湖市约有241万的体量入市,城东板块约有87万的体量入市,未来楼市供应量巨大。,需: 受政策影响消费者降价预期强烈,观望态度浓厚,需求量下降。,价: 在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下,芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势。,成交: 受
7、上半年严厉的房地产政策影响,芜湖成交量同比下降近一成。,规划分析,区域分析,芜湖市场,本案解读,城北板块,城东板块,城中板块,城南板块,左岸生活:70万 ,8100元/ 柏庄跨界:10万 ,7700元/,柏庄丽城:5万 ,6150元/,东方红郡:50万 ,5700元/ 兆通大观:35万 ,6160元/ 柏庄观邸:47万 ,6160元/ 熙 龙 湾:31万 ,6000元/ 伟 星 城:62万 ,6100元/,伊顿津桥:13.3万 ,5800元/ 紫金观邸:5万 ,5600元/,城东板块:发展迅速,未来城市新中心,城东板块分析,目前板块发展刚起步,配套几乎没有,板块价值提升需要时间; 作为芜湖的规
8、划发展重点,区域土地规模放量,在建项目多,价格成长空间大; 万科、恒大、苏宁等知名开发商在城东片区的项目推出,区域价值和关注度将得到大幅提升; 新市政府的迁入坚定消费者信心,区域前景认可度较高。,板块现状不佳,但潜力巨大 区域项目集中,竞争激烈,城东板块楼盘分布图,本案,城东项目-东方红郡,户型点评,户型紧凑,结构布置合理 大面积的景观阳台设置,提供良好的视野; 南北通透,通风好。,卧室正对厨房,容易造成生活污染,134平米主力户型,厨房邻近卧室,容易造成污染,89平米主力户型,客厅大阳台,视野优秀,建筑外立面,体验式售楼处,产品附加值,恒温系统,地源热泵,新风系统,24小时生活热水,供销情况
9、,东方红郡在芜湖是首次开发,没有形成品牌效应; 城东的板块价值还有没得到完全的发挥; 城东板块下半年面临巨大的竞争压力;,项目降低价格,以换取销量,城东项目-东方红郡,项目评价 升值潜力项目紧邻芜湖市新行政中心,未来升值潜力巨大 产品优势芜湖仅有的低碳科技住宅,提升了项目价值 品牌认可度不足该开发商在芜湖无开发经验,客户品牌认知度不足,城东项目-柏庄观邸,户型点评,户型方正,结构布置合理 大面积的景观阳台设置,提供良好的视野 客厅餐厅南北不通透,通风不好。,卧室直面客厅,私密性差,88平米主力户型,大尺寸客厅,舒适度高,137平米主力户型,卧室大阳台,视野优秀,营销中心,供销情况,作为芜湖市老
10、牌开发商,其项目本身品质过关 在项目周边竞争楼盘较少,项目去化速度得到保证 柏庄品牌在芜湖口碑较好,认可度高,项目推盘节奏迅速,去化速度快,价格呈现稳定上升态势,城东项目-柏庄观邸,项目评价 升值潜力项目紧邻芜湖市新行政中心,未来升值潜力巨大 品牌优势柏庄置业在芜湖市场经营多年,拥有多个在售项目,形成了项目品牌效应 项目四面靠近马路未来生活环境不够安静,城东项目-伟星城,户型点评,卧室设计过于集中,私密性差,南北双向阳台,视野优秀,户型方正,结构布置合理; 南北景观阳台设置,提供良好的视野; 客厅餐厅阳台南北一线通透,通风好。,大开间客厅,活动空间足,客厅大阳台,采光、视野优秀,建筑外立面,体
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