恒盛塞那河谷执行报告.ppt
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1、大音希声 大象无形,恒盛.塞那河谷项目执行报告,大音希声 大象无形,知彼篇 知己篇 定位篇 谋攻篇 预算篇,廊坊市场,烽烟四起 廊坊市场能否承受如此之重?,2005年廊坊市场产品推出量急剧放大。,同类项目:,国际重新包装上市,香榭丽舍二期即将推出,国际花园,推广主题:欧美浪漫之风,自然天籁之所 项目销售时间:年以上 项目销售状况:销售状况不佳,由于无人喝彩。在面 市一个月之后停止销售,重新进行价 格定位并积累客户。预计今年月份 重新包装上市。 项目价格状况:元平方米 结论:本项目位于闹事中心,项目规模有限,难以形 成成熟的别墅居住氛围。项目定位的偏差是项 目受到挫折的关键因素。,翠林洲,推广主
2、题:赢家别墅 项目销售时间:2年多 项目针对客户:针对京津地区宣传推广,成交客户多为 在本地有亲戚关系的北京人。本地客户 占有较少比例。 价格状况:入市价格3500元/平方米起,随着本地市场的 逐步走强,剩余单位的价格也逐步走高。 结论:客户定位不准确,项目主打投资主题严重偏离 客户需求。,香榭丽舍,推广主题:原版欧洲小镇风范,从此ZUI法兰西生活 项目销售状况:推出半年时间,项目一期全部销售完毕, 预计今年8月推出二期118套单位,主要 是双拼、叠拼、独立别墅。 项目销售价格:2000元/平方米-3600元/平方米 项目客户状况:该项目客户主要是管道局职工、政府干 部、银监会职工 项目销售状
3、况分析:由于项目价格低廉、购房可以入天 津户口、户型优越等原因,项目销售取 得佳绩。但在营销推广中没有能够抓住 别墅客户的心理需求,把别墅项目当作 平民住宅的升级版销售,使项目售价明 显偏低。,廊坊市场小结,市场仍然处在上升发展的阶段。 市场上供应的产品户型逐步趋小,回归大众精品住宅。 在廊坊房地产发展历史上,高端产品屡战屡败。 在目前廊坊房地产市场上没有真正意义的高端产品。,廊坊市场的反思,廊坊经济是否不足够承受高端产品?,近年来,廊坊经济突飞猛进,产生了大量的新贵阶层; 廊坊开发区出现了众多的外来高新技术企业,高端 产 品具有广泛的市场; 廊坊历史上的高端项目大都存在产品质量、形象树立、
4、居住环境的营造等多方面的问题;,结论: 廊坊高端市场方兴未艾,大有可为!,把握高端产品的特征,地段稀缺性。 楼盘不可复制性,过度占有社会和自然稀缺资源。 高品质、服务极其舒适性。 产品具有深刻的文化内涵,使项目具有鲜明差异化,以满足客户的个性化需求。,目前廊坊市场虽然有广厦万间, 却有大量财富知识阶层找不到满意的居所,高端产品的出路在那里?,考虑客户的生活理想,创新产品设计。 (从园林、配套等方面)营造独特的社区文化。 树立鲜明的高端产品市场形象,明显区别市场历史上的伪高端产品。 为高端客户提供全方位的周到服务,大音希声 大象无形,知彼篇 知己篇 定位篇 谋攻篇 预算篇,项目综述,区位: 北以
5、祥云路为界临憩园小区,西 临友谊路。南侧与东侧为公园旧 址。 总建面: 约104000m2 容积率: 0.75 建筑密度:20% 绿化率: 63%,项目规划,项目优势,项目区位优越,廊坊市民认知度高。 项目周边多为高档社区,如翠林洲等。先天具备高尚社区的居住氛围。 项目户型创新,在廊坊市场上独树一帜。 项目园林规划与自然环境的有机结合。 项目纯粹欧风商业街,展示项目独特气质和高贵品质。 依靠恒盛大酒店的五星级会所和独占的温泉资源提升项目品质感。 引进五星级的物业管理服务。 发展商在本区域拥有大量的土地储备,随着城市的发展,本项目价值潜力可以预期。,项目劣势,中华文明园在廊坊市民心中的不良影响;
6、 中华文明园项目地块使用年限的不足; 中华文明园目前仍然没有确定统一的规划,对于项目一期的用家来说,前景不明朗。,项目劣势规避,加大宣传力度,树立项目差异化形象; 向国土部门申请,补足项目的土地使用年限; 进一步完善文明园总体规划;,先为不可胜, 以待敌之可胜!,项目威胁,发展商品牌对于本项目的支撑不足。 销售准备时间仓促,仓促亮相难以充分展示项目。 未来香榭丽舍二期、国际花园的重新推出以及新奥高尔夫别墅对于本项目客户的分流。 政府的地产新政对于项目的影响。,项目威胁规避,努力促成阳光佳和项目的完美销售,引起市场热潮,丰满恒盛公司品牌形象; 适当放宽塞那河谷的准备工作时间; 努力打造项目差异化
7、形象,应用项目本身的独 特魅力吸引客户持币等待;,项目机会点分析,项目在产品、区位、交通、居住氛围等方面存在先天的优势; 本项目在目前廊坊市场上极具差异化优势; 廊坊市场仍然处于上升阶段,入市时机的选择 为项目成功奠定了基础。,大音希声 大象无形,知彼篇 知己篇 定位篇 谋攻篇 预算篇,项目在恒盛发展中的地位,阳光佳和,起、建立品牌,塞那河谷,承、丰满品牌,确立恒盛在廊坊市 场的霸主地位,阳光大酒店,转、完善品牌,获得品牌利益,商业,合、完善品牌,获得品牌利益,产品定位,五星级法国风情温泉小镇,定位根据: 五星级:品质 法国风情:居住以及建筑特色 温泉:自然特色 小镇:规模特征,项目价格定位,
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