精品文案-斯盖营销-2009年江苏常州恒基项目营销战略分析及建议.ppt
《精品文案-斯盖营销-2009年江苏常州恒基项目营销战略分析及建议.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《精品文案-斯盖营销-2009年江苏常州恒基项目营销战略分析及建议.ppt(118页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、常州恒基项目 营销战略分析及建议,2009年2月,斯盖认为: 对于房地产营销而言,策略高于一切,斯盖坚持: 拒绝平庸的策略,制造市场的爆发力,商道云: 高手做势,中手做市,低手做事,在新老开发商混战、新产品不断涌现的城西 恒基,作为一个新生挑战者 如何能找到属于自己的市场空间,上篇:审势明大局,下篇:造势定新局,上篇 审势明大局,北港的未来在哪里? 从区域发展看项目生存空间 常州楼市的明天如何? 从市场发展看项目营销战略,1 北港的未来在哪里?从区域发展看项目生存空间,Point 1,北港板块概况分析,北港新城位于常州市主城区的西部,距市中心约6公里。 规划用地北起京杭大运河,南至常金路,东起
2、龙江路,西至童子河,规划总用地8.89平方公里。,Point 1,北港板块概况分析,Point 1,北港板块概况分析,Point 1,北港板块概况分析,Point 2,北港板块生活配套分析,项目周边商业分布图,Point 2,北港板块生活配套分析,从目前看,生活配套暂时还很不足,Point 2,北港板块生活配套分析,教育设施基本满足生活要求,Point 3,北港板块竞争项目分析,Point 3,北港板块竞争项目分析,Point 3,北港板块竞争项目概况,Point 3,北港板块竞争项目概况,从城西剩余量看,销售形势严峻。,Point 4,北港板块竞争项目价格监控,Point 4,北港板块竞争项
3、目价格监控,重要启示之一,半小时车程半径已经初步形成: 交通网络逐步完善,扩大了北港的辐射范围,那么我们的市场空间是否因此很大?,重要启示之二,生活配套设施尚未形成,人气显然不够: 目前生活条件并不理想,本区域的多数开发商已经尽量打造了生活配套,但多数购房者仍然信心不足。,重要启示之三,北港板块供应量巨大 集中上市的类似产品造成供需比始终无法偏大,市场竞争空前激烈 任何传统项目都将面临严峻挑战,缺乏产品特色营销将难上加难。,重要启示之四,价格调整成为市场必然 价格调整不断,造成市场混战。可以预见今年的价格战仍将继续,如果没有彻底的差异性营销战略,任何后来项目都难以脱颖而出,尤其是规模和背景没有
4、明显优势的项目。,2 常州楼市的明天如何?从市场发展看项目营销战略,Point 1,与长三角重点城市相比,常州房地产市场总体较为健康,合理,总体形式分析,Point 2,2008年常州市区商品房新增供应量611.59万,与07年相比分别下降12%;2008年市区商品房共成交383.72万,与2007年相比分别下降27.5%。,常州市场成交状况,2008年常州市区住宅新增469.07万,与07年相比分别下降6.68%;2008年市区住宅成交313.03万,与2007年相比下降22.7%。,Point 2,常州市场成交状况,2007年新增供需比平均值为1.24,08年该比值上升为1.64,供需缺口
5、不断扩大,主要原因前期出让土地均进入了开发周期,短期内供应上升明显,而需求受宏观面不景气影响有一定的萎缩。,Point 3,常州市场供需状况,Point 3,常州市场供需状况,目前市场上的热销户型面积在120-144,其次是90-120的两房及小三房产品,60-90的两房。而从市场供应比例来看:120-144最多,三分之一强;90-120的小三房产品其次,60-90占到总供应量的21%,从市场供应及成交比例来看:面积结构整体较为合理,但是60-90平米的产品供需矛盾08年开始显现。,由以上图标分析,可以看出:,Point 3,常州市场供需状况,住宅均价小幅增长,2008年常州市区商品房住宅成交
6、均价4147元/,较上年上涨1%,按月份来看:房价整体呈现先涨后跌再涨态势,7月份成为常州市房价的一个转折点,朗诗国际街区高档住宅入市,拉动整体房价上扬,但下半年房价开始走低,尤其是9月份和10月份。至11月份,特别是12月,伴随地方乃至中央政府积极宏观政策的陆续出台,常州房价开始上涨并接近于8月份的价格。,Point 4,常州市场价格趋势,年度价格走势图,Point 4,常州市场价格趋势,重要启示之一,2009年刚性需求将逐步爆发 经过过去一年的压抑,居住刚性需求即将得到释放。适合居家的紧凑三房得到市场追捧。 那么,楼市的春天会来吗?,重要启示之二,小户型个出路何在 2009年常州的小户型将
7、面临更激烈的竞争。 按照传统的策略去争夺市场,项目缺乏个性和优势,陷入面积和价格竞争,将难以找到出路。,重要启示之三,供应量集中释放带来市场重新洗牌 供大于求的现象将持续更长的时间,楼市的春天永远只厚爱部分优势项目。 传统的营销模式已经无法成就奇迹,如果无法挖掘出产品特色,必将面临出局。,面对拥挤而嘈杂的常州楼市 我们暂时没有找到有利于本项目的势 出路何在?,下篇 造势定新局,第三篇 项目优势是什么? 确定项目的核心优势 第四篇 消费者是谁? 确定核心目标人群 目标人群心理分析 第五篇 项目营销战略是什么? 项目营销成功的关键点 项目营销定位 项目规划建议 第六篇 整合传播策略如何进行? 营销
8、传播主题 广告传播演绎,1 项目优势是什么?客户为什么买我们的房子,最成功的营销推广策略 总能找到一个超越性的角度 将原本存在劣势转化为优势 让产品看上去如此和谐完美 斯盖策划,Step 1,项目优势的挖掘,港龙华庭部分户型,本项目小户型,Step 1,项目优势的挖掘,从项目的设计独特性中,提炼出非凡的内涵,并找到其对应的目标客户需求。,我们认为 由于周边项目的不断成熟,传统的分析方法,难以确定恒基项目的真正优势,我们必须深度挖掘和理解项目的设计思想。,户型优势挖掘,1/4号楼,6/7号楼,5号楼,36-50平米,Step 1,项目优势的挖掘,2/3号楼,56-92平米,82-102平米,10
9、6-127平米,住房 升级 阶梯,Step 2,项目核心优势分析,空中复式洋房,挑高客厅,入户花园,主力面积集中在120左右的空中复式洋房设计,城西特有,可能吸引一些居住思想前卫的年轻人,挑高客厅和入户式花园营造了类似空中别墅的居住体验,户型优势挖掘,1/4号楼,6/7号楼,5号楼,2/3号楼,Step 2,项目核心优势分析,户型优势挖掘,1/4号楼,6/7号楼,5号楼,2/3号楼,享受性,舒适性,投资性,不同年龄层次 不同购房理想,地位性,Step 2,项目核心优势分析,所以,项目应该创造: 一群特定人群 不同阶段理想居住模式的空前浓缩,Step 2,项目核心优势分析,那么,他们为什么会买?
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 精品 文案 营销 2009 江苏常州 项目 战略 分析 建议
链接地址:https://www.31doc.com/p-2826091.html