惠州市横岗金沙摩尔四购物中心案例分析研究报告.ppt
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1、2012 年 02月 22日,惠州市横岗金沙摩尔购物中心案例研究,报告大纲,PART1:,PART2:,PART4:,PART5:,项目简介,业态比例分析,交通流线分析,建筑设计分析,PART3:,业态布局分析,PART6:,经营品牌分析,PART7:,案例小结,项目区位,横岗金沙摩尔,项目地处龙岗区横岗镇首席商务中心区,横岗镇位于龙岗区的中部,北连龙岗中心城,距香港约20公里。,交通概况及四至,横岗金沙摩尔地处横岗中心商圈,位于深惠路、茂盛路、四联路的交汇处,交通发达、配套完善。,四联路,深惠路,茂盛路,地铁龙岗线,横岗中心商圈,新世界广场,横岗金沙摩尔,银信中心,横岗商业概况,横岗商业主要
2、集中在深惠路两侧,档次以中低档为主,以金沙摩尔一带商业最为集中,构成横岗核心商圈,本项目位于核心商圈辐射范围。 目前天虹百货等较大型百货已经进驻横岗,横岗商业格局逐渐发生变化,由传统商业向现代商业过渡。,住宅+购物中心的模式,填补横岗商业“空白” 。,四栋高层塔楼住宅,金沙摩尔购物中心,10000的空中花园,横岗3K级(地王、楼王、商王)地铁物业,是横岗镇的标志性建筑物,是横岗的形象工程。,项目基本情况,购物中心基本情况,购物中心商业定位,以海洋为主题的集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“休闲体验式”购物中心。,休闲体验式购物中心,购物,休闲,餐饮,喜悦来超市、苏宁电器,国内品牌零
3、售,王府休闲中心,影院、冰场、健身等,王府大酒楼,大众品牌餐饮,购物中心基本信息表,购物中心基本信息表,主力店面积,金沙摩尔主力店总使用面积约10320,占总使用面积的32%。主力店较多,其中大型主力店为志健地产旗下品牌,如喜悦来超市、王府酒楼、王府休闲中心、健之城真冰场。 分散主力店的目的是分散市场风险,同时控制面积比例,多主力店也有利于商业布局,以便带动人流向不同楼层和方向流动。,各层业态面积比例分析,一层业态,一层业态种类分布较多,其中鞋包/皮具和超市业态所占面积比例最大。,各层业态面积比例分析,二层业态,二层业态面积所占比例最大的是女装和超市,所占比例为41.9%、33.8%。,各层业
4、态面积比例分析,三层业态,三层业态种类分布较多,其中男装、超市、数码/家电、餐饮所占面积最大。,各层业态面积比例分析,四层业态,四层业态面积所占比例最大的是休闲娱乐和影院,分别为36.4%、31.0%。,各层业态面积比例分析,五层业态,五层仅有休闲娱乐和餐饮2种业态,面积所占比例为26.2%、73.8%。,各层业态面积比例分析,总业态,备注:包括了负一层冰场面积,冰场建筑面积3000,冰面面积900,金沙摩尔的业态比例符合购物中心通常的黄金比例分布(零售:餐饮:娱乐=50%:20%:30%) ;,各层业态面积比例分析,业态分析小结,购物中心的业态比例中,零售所占比例较高,主要是作为主力店的喜悦
5、来超市、苏宁电器所占面积较大。餐饮及休闲娱乐所占比例较高,符合其区域型体验式购物中心定位。 横岗金沙摩尔的人气聚集和消费氛围的拉动,很大一部分在于其主力店喜悦来超市以及餐饮的拉动。用超市来拉动消费人流、迅速带旺商业是比较有利的做法。,购物中心业态布局时考虑的因素: 考虑人流的流动路线问题 考虑不同年龄消费者的消费能力与消费特征 考虑同类业态集中效应及品牌效应 考虑各层、各类业态、品牌的全面与重点平衡问题,业态布局需考虑的因素,业态分布特征,一层平面图,金沙摩尔一层分布主要有超市、休闲餐饮、化妆品、珠宝饰品等,布局特色主要是沿街铺位布置配套服务、人流量大的位置布置化妆品、珠宝等业态。,品牌:一层
6、主要分布的品牌有喜悦来超市、吉盟珠宝、周大福、中国黄金、百丽、天美意、森达、达芙妮、麦当劳、高锅涮、韩国料理及银行、美发、地产中介等配套服务品牌。 定位:基本上都是国内大众型品牌,符合项目的整体定位。,布局:银行、美发等配套服务分布在沿街位置,化妆品分布在人流量最大的中庭周边,餐饮分布在转角等重要节点,拉动人流平面移动。 客群:本楼层主力客群为25-45岁,为金沙摩尔主力客户群。,2L女儿国,业态分布特征,二层平面图,二层主要有超市、女性商品服务、餐饮等业态,不同种业态集中分布。,品牌:二层主要分布有国内二线女装品牌、喜悦来超市、麦当劳、味千、mixbox、美容等。 定位:本层品牌基本上是大众
7、型品牌,布局:本层超市占面积比较大,占据一侧,餐饮集中分布在转角处,吸引人流移动,化妆品、内衣、女装、美容等女性商品服务集中分布在mall的左侧。 客群:本层以25-45岁的女性群体为主。,寿司,麦当劳,味千,女装,饰品、电视购物,美容,化妆品,内衣,业态分布特征,三层平面图,三层主要分布生活超市、家电数码、餐饮、女装等,各业态集中分布。,品牌:本层有黄记煌、重庆火锅、苏宁电器、喜悦来超市、才子男装、班尼路等。 定位:本层品牌为中低档定位。,布局:超市和苏宁电器作为主力店铺分布在项目的一侧,餐饮分布在转角处,男装、女装、美容集中分布。 客群:本层主要客群为20-40岁,为购物中心主力消费群体。
8、,4L生活港,品牌:本层有丑丑童装、金域影城、威龙动漫城、康棋健身中心、儿童乐园等品牌。 定位:本楼层品牌定位为中档。,布局:主力店铺置在端头,拉动人流平面流动。 客群:本层客群主要以20-40岁为主。,业态分布特征,四层平面图,四层主要分布健身中心、动漫城、电影院、培训、床上用品、童装等目的性业态,引导人流向上走动。,电影院,书城,儿童乐园,童装,休闲服饰,业态分布特征,五层平面图,品牌:品牌分布有王府休闲中心、王府大酒楼、王府美食广场。 定位:本楼层品牌定位为中档。,布局:楼层共3个品牌,分布在购物中心的各一侧。 客群:酒楼以25-45岁的家庭消费者,美食广场以20-35岁年轻人为主,休闲
9、中心以25-40岁消费者为主。,五层店铺有王府休闲中心、王府酒楼、王府美食广场,为餐饮、休闲娱乐业态。,业态分布总特征,各楼层设置主力店/次主力店,在高楼层设置中式酒楼、影院等目的性业态引导人流上升。 主力店在各层结合分布,且每层主力店业态有所不同,可以从垂直方向完善业态种类,引导人流垂直流动。 餐饮均匀的分布在每层业态中,且多分布在两端或重要节点,能有效拉动人流平面流动。便利性餐饮及饮料咖啡等主要分布在一楼昭示性强、人流量较大的地方,有利于聚集人气。 同类业态及同类档次、定位的品牌集中分布,形成聚集效应。,规划重点,规划重点 项目的地块所处的位置昭示性较强,有利于其形象的展示,出入口设置应充
10、分利用此优势。 内部交通流线布置以及与主力店铺结合。 中庭设计在中心正门入口处,因此其出入口、内部人口流通及节点设计应充分考虑对主体商业的带动。 如何利用项目外部广场优势,聚集人气。,项目周边主要道路,项目地块周边主要道路为深惠路、四联路、茂盛路。,外部交通流线,机动车交通流线,主要通过深惠路、四联路、茂盛路等道路抵达项目。周边道路循环性和通达性都较好,是项目的较大优势。,外部交通流线,私家车出入口,地下停车场出口,地下停车场入口,室外停车场出入口,横岗金沙摩尔附近站点有横岗地铁公交站、志健广场站、新世界站途径公交线路约30余条。 龙岗线横岗站距离本项目仅两分钟路程。,公交站点与项目的关系,外
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