深圳万科榕江项目价值系统搭建.ppt
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1、 思考一:搭建本案的价值系统 这块土地赋予了我们何等重任? | 区域价值 | 项目价值 | 品牌价值,提案体系,Analyze System,“香港深圳广州”轴线是珠三角城市发展的“脊梁”, 位处中点的深圳2006-2010年清晰战略定位 “区域性中心城市“ 。并以“南北贯通、西联东拓;中心强化、两翼伸展”的空间发展策略支撑经济发展: 城市重心向西,以西部通道为核心的交通变革,强化区域功能、加强深港联动,以“双港”引擎突破,谋求珠三角区域地理战略优势 并以建设陆路交通枢纽中心,加强深港、珠三角城市群乃至内地的联结,实现北向拓展城市外延,谋求产业的腹地辐射优势,基于城市战略转变、谋求珠三角区域中
2、心地位背景下的发展意向与影响价值:深圳发展的新动力引擎;城市第三极,战略意向:城市第三极,南北双向的内向聚合力、外向辐射力,福田后花园 深圳后花园 城市次中心(跳出“从属地位”形成独立的价值门户:深圳南北轴线上的核心,注意力焦点,将辐射性带动区域价值的级数式增长,A/区域价值,第一层次 / 龙华,以地理占位+交通引擎驱动区域转变的龙华,交通是核心因素及影响重大,龙华二线拓展区位于梅林关口西侧,东起梅龙路,西至和平南路,北邻布龙 公路,南邻大脑壳山,规划用地面积19.39平方公里,城市建设用地11.44平 方公里。 二线拓展区位于深圳市中部,总面积19平方公里,规划用地13平方公里,远 景规划居
3、住20万人,弹性26万人。 深圳2010年近期规划中,将龙华二线拓展区定义为重点开发地区。 二线拓展区的规划档次参照福田区设计 片区功能定位及建设目标设定为:“福田中心区二十一世纪高尚生活居住服 务基地和部分文化体育教育设施配套区”,对于二线拓展区 ,“深圳二客站”、“地铁四号线”、“轨道六号线”、 “轨道十一号线”及主干道福龙公路、新区大道、留仙大道、梅龙路、南坪快 速、布龙路等悉数贯穿其域。 地铁四号线二期全长14.2公里,向南和香港西线铁路在皇岗落马洲的接 驳,将使拓展区在交通上实现直通香港。同时,规划中的地铁六号线轻轨, 也将由拓展区直达深圳机场。 从福田到二线拓展区,无需再经过梅林关
4、口,而是由香蜜路直上福龙路,仅 需要8分钟左右的车程就可以达至,直线距离仅仅4公里。 地铁4号线龙华区域内的站点,2线拓展区占据了6个,大脑壳山、塘朗山、羊台山、牛嘴水库龙华二线区拥有罕有的城市中央大 面积原生态自然景观,战略地位,交通优势,资源优势,第二层次 / 二线拓展区,A/区域价值,二线拓展区核心区域:依托大型交通配套资源,未来供应以中高密度住宅物业为主,总推盘量在150万平米以上,如本项目、中航、鹏润达、绿景、泰华等项目 二线拓展区关口区域:依托水库自然资源和中部轴线发展优势,为低密度豪宅板块,代表项目如水榭山庄、兆丰溪山美地、滢水湾等 龙华老城区:主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发
5、中大户型项目,开发优势,规模聚焦效应、品牌带动效应、全产品线供应的客源成长潜力、交通驱动的物业增值空间、福田中心区的最大价值承接区域、城市中央最大的资源型豪宅聚集效应,第二层次 / 二线拓展区,A/区域价值,核心价值点分析:交通,城市空间演变:据点式分散组团式城市走廊式 带状组团式网状组团式,处于城市中轴中心节点的龙华,区域交通枢纽意义和影响重大 向北,带动中组团辐射珠三角腹地;向南,珠三角-龙华-CBD-罗湖-香港联结加强 并以轨道交通网联接东、西轴向,区域交通枢纽效应,空间之变: 网络化深圳、城市外延扩大; 属性之变: 跳出从属,龙华由关外变中心; 向度之变: 外向上对珠三角城市群(重点/
6、东莞、广州)香港辐射能力加强; 内向通过轨道网络进一步流通资金流、信息流、人流等发展要素;,龙华新城,A/区域价值,构造城市格局: 龙华新城规划为“十”字骨架、带状高岛。即以轨道4号线、6号线、5号线形成新城的“十”字骨架,围绕轨道线和站点形成带状高岛型的城市格局;,地铁效应:增值城市,政府重点打造: 政府将建立以轨道交通为主的公共交通体系,加快轨道4号线、5号线的建设,引导形成以公共交通为主、提供多种交通换乘的交通模式客运枢纽带;,港铁运营4号线的增值效应 具有地铁及上盖物业成功运营经验的“香港地铁”,将同步开发4号线二期沿线土地面积80公顷、总楼面面积290万平方米的物业 地铁4号线与香港
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