2009太阳公元首期销售论证方案63p.ppt
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1、,太阳公元首期产品销售论证,伟业顾问太阳公元项目组 东方信远营销策划部 09-01-04,对于当前迷局一样的市场态势,09年北京市房地产市场发展何去何 从,政府、媒体、专业机构众说纷纭 对于一个投资近百亿,规模数十万平米的大盘,面对紊乱的市场、变动的政策环境、将不可避免无数个难以决策的问题、遭遇N个突发事件 对于伟业这样一家专业的策略机构,重要的是为开发商提供一种永远正确的解决问题的方法体系 向市场要答案,一切真理源自市场。,序 言,伟业观点,师法市场 产品/价格/推广/资源四大版 块向市场项目看齐,效法成 功者的一切经验。,现场示范滞后,月均去化95套,“10亿”销售额,7个月,产品调整,入
2、市时机,2009 引序,2009 引序,70/90政策,精装修,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案
3、重点分析,需求条件,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,一居集中在60-90平米,总价100-150万之间,亚奥、燕莎二区供量较大 二居集中在80-90、110-130二个层段,亚奥、望京二区供量较大,总价在150-200万之间; 三居产品偏重在亚奥的享受型180平米三居以及望京舒适型170-180平米三居,总价跨度在200-350万之间; 四居产品以亚奥
4、、望京区域供量为主,集中在220-240平米之间,总价在300-700万之间;燕莎区域偏重300-500平米超大户型; 市场上,100-150平米三居为市场空白,存在市场机会; 而90平米两居产品存在较大的供应,此部分产品面临较大的市场竞争环境,需要在产品品质和总价上进行策略性的研究; 三元桥区域内价格大大超过其他两个区域,大尺度产品体现了其区域价值与区域特性;在目前市场环境下,拥有优质的产品和良好的区位属性,是保持房地产项目价值的一个重要因素。,区域市场产品分析,户型产品小结,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来
5、走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,三元桥燕莎区域:因为商务涉外区,拥有较高的定位和优质的产品,是综合价值最高的区域,装修档次在(3000-5000元/平米)。 亚奥区域:因奥运带动,交通和配套优势明显,产品呈献两极化,装修档次略低于三元桥区域(3000元/平米),价值略次于三元桥燕莎区域; 望京区域:商务氛围较差,以居住为主,装修标准为(1500-2000元/平米),有部分毛坯产品,区域价值居末位。,区域市场精装小结,本项目所在区域上具备与亚奥、三元桥区域抗衡的潜质,
6、均为精装区域; 精装修产品是高端项目的基本配置,装修标准可进行差异化升级,区域市场装修分析,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,市场分析小结,区域 价格 特征,三元桥燕莎区域:该区域项目综合价值最高,;但其产品的投资性能受到政策冲击较为严重,08年成交价格降幅在3000元/平米左右,目前区域项目均价在26629元/平米;为三区之首 ; 亚奥区域:因奥运带动
7、,该区域交通和配套优势明显,其区域产品的高品质与居住性能的双重体现使区域价格坚挺,目前区域项目均价21857元/平米; 望京区域:区域产品以普通住宅为主,市场支撑力不足,08年价格降幅在2500元/平米左右,目前区域项目均价在13956元/平米,居三区之末。,本项目从地段、环境与规模上具备与亚奥和三元桥区域抗衡的潜质 本项目的区域价值在18000-20000元/平米之间(精装),推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品
8、建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,项目位置:东北四环望和桥西北角 物业类别:公寓 建筑类型:点式高层、板式高层 占地面积:170000平方米 建筑面积:310000平方米 物业费用:4.5-5.5元/平方米月 容 积 率:2.6 绿 化 率:30% 装修情况:精装 开 发 商:远洋地产有限公司 建筑规划:北京市建筑设计研究院刘晓钟工作室 景观设计 :豪斯泰勒 张 思图德 (HZS豪张思) 代 理 商:北京远洋嘉业(独家) 物业服务:中远酒店物业,远洋万和城,竞争个案分析,项目概况,远洋万和城,产品配比,竞争个案分析,开盘时间:5月10日 资源:B3#,18层144套
9、产品:88平米二居 均价:23000元/平米 销售:余7套,开盘时间:6月7日 资源:B2#,11层43套 产品:160平米拼接三居 均价:23000元/平米 销售:余7套,开盘时间:8月 资源:B6#,18层144套 产品:88平米二居 均价:22000元/平米 销售:余44套,开盘时间:7月19日 资源:B5#,18层36套 产品:260平米四居 均价:23000万元/平米 销售:余7套,开盘时间:11月8日 资源:B1-2#,15层80套 产品:170平米四居 均价:22000元/平米 销售:余38套,远洋万和城,推盘顺序,推出时间:12月16日 资源:B6#,1、2、18层24套特价房
10、 产品:89平米二居 均价:15000元/平米 销售:余9套,竞争个案分析,自2008年7月始,累计成交价由22000元/平米下降至20300元/平米,下降2000左右; 12月份推出特价房,更大幅度下降了923元/平米,目前二居成交价格在1.7-1.8万元/平米之间; 从其取得较好业绩来看,区域需求依然存在。,竞争个案分析,项目位置:项目位于海淀区中关村甲3号 物业类别:公寓 建筑类型:板楼 占地面积:5万平方米 建筑面积:17万平方米 物业费用:4.7元/平方米月 容积率:3.8 绿化率:30% 景观设计单位:户田芳树 建筑设计单位:百盛年/拉古尼建筑事物所 装修情况:精装修 开发商:北京
11、龙湖置业有限公司 物业管理公司:北京龙湖物业管理有限公司,项目概况,唐宁ONE,重点个案分析,项目规模,共9栋,分别为1、2、3、10号楼40-120平米行政公馆,5、6号楼550平米空中别墅,7、8号楼270-360世家公馆,9号楼180平米CEO官邸。 目前销售为1、3、10号楼。,项目销售节奏:2008年 07月: 项目亮相; 09月:户型信息, 开始排号,需要提交20万资产证明;举办“龙湖唐宁ONE VIP沙龙”; 10月底:开始线下销售活动 12月20日:开盘活动:组织的“乐居购房日” 吸引了近300组客户; 2008年12月27日 签约中关村二小,并以此进行事件营销 12月成交15
12、3套,成交均价23078元/平米,唐宁ONE,08年7月入市亮相,至11月初开始销售(对外12月20日开盘),客户储备期在5个月左右; 项目凭借优质客户资源、项目品牌号召及海淀区中关村二小教育配套优势,取得了良好的业绩,12月住宅成交量为153套,重点个案分析,万和城是本项目最直接的竞争对手,其二居产品目前成交价在17000-18000之间,考虑本项目尚在入市初期,建议本项目产品价格以低于万和城1000-1500左右的单价入市; 参考唐宁ONE项目给我们的启示,为保证开盘的成交量,前期储客阶段至关重要,前期针对项目的高端品质形象需要重点把控,须在外展场、销售道具等方面进行品质体现。 万和城、唐
13、宁ONE均对项目教育配套资源进行了良好的利用与推广,并取得可观的成绩,也是本项目未来的一张王牌。,重点案例研究总结,重点个案分析,推售原则,推盘策略,销售计划,价格建议,区域市场,报告目录,宏观市场,全球经济形势,国内经济形势,地产调控政策,未来走势,08年住宅分析,区域产品分析,区域装修分析,区域价格分析,综合要素分析,装修建议,首期建议,产品建议,08年地产市场,区域市场情况,个案重点分析,需求条件,前提:70/90政策松动,产品建议,一组团产品配比建议,原方案问题,原方案产品,受70/90政策影响, 90平米两居室产品的户数比例占整个楼盘的69%左右,数量过于巨大; 种类过于单一,户型舒
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