009浙江省湖州市安吉.城南社区6号地块定位构想3p.ppt
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1、,II 显章道地产机构 II 2009.12,安吉.城南社区6号地块定位构想,写在提案之前,根据本项目规模、地理位置、以及现有市场环境,我们对市场前景作出初步判断,力求找出市场空白点及项目核心竞争力,以免在正式推出时出现定位偏差,造成产品的积压。 为此,我们对安吉片区进入了初步的市场调查,根据调查结果对项目的建筑设计给出规划设计建议。 因时间仓促,考虑不尽完美,略有粗陋之处敬请见谅!,目录:,项目宏观市场背景 项目区域市场分析 项目概况及SWOT分析 目标客群定位 产品规划及建设设计建议 项目推广初步构想及视觉表现,一、项目宏观市场背景,(一)2009年房产宏观形势概述 1、通胀预期带来的投资
2、热潮 在2008年年底全球经济危机的影响下,房地产形势曾经一度陷入冷冬。各种悲观的市场呼声到处呈现。然而,步入2009年春季后,全国房地产形势以出人意料的势头迅速回暖,究其原因,对全球性通胀的预期,在中国表现为为资金找出路的形式。而房地产作为固定资产,在消费者心目中存在的保值增值信心,使房地产产品成为资金保值的重要投资类产品。因此,在2009年的房地产成交情况中,投资者的份额明显增加。 2、压抑的刚性需求集中释放 房地产市场在经历了2008年的萎靡到2009年的强劲反弹,使近半年持币观望的刚性需求快速释放,刺激成交量大幅度攀升。从一手房到二手房均呈现出异常活跃的交易趋势。同时,年初各地针对房产
3、市场萎靡的各种“救市”政策的政策效应也起到了推波助澜的积极作用。,3、资金链盘活后再掀新的拿地潮 2009年房地产开发商在经过半年多的热销后,多数企业去年年底今年年初吃紧的资金链得以盘活,开始了进一步的扩张,呈现出拿地热情高涨的局面。导致许多城市新的“地王”不断产生,“面包没有面粉贵”楼面价高于房价的现象也屡屡出现,进一步推动了房价的上涨。 4、房地产市场信心较足 经历了2008年的低迷和2009年的强劲反弹后,在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下,目前,中国的房地产市场呈现出开发商和房产投资者均信心十足的现象。对2010年的房地产形势,普遍看好,或持谨慎的乐观态度。 5、房产M型消费
4、结构态势逐日呈现 房地产消费形态日趋明显的呈两头大、中间小的哑铃型结构发展,即M型消费结构。具体来说,就是一部分针对90平米左右的中小户型,适合都市年轻人消费;一部分则是适合成功人士消费的别墅洋房类高端产品,而处于中间层次的置换需求相对偏弱,显现出两端的购买能力和需求更为旺盛。,(一)2009年房产宏观形势概述,在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,今年我国房地产市场表现远好于预期,出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。,(二)、 2009年房地产市场急剧升温,2009房地产走势图,1投资增长:逐季加快,回升势头好于预期 在市场回暖、销售增
5、加等因素的带动下,今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。前三季度,房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点;今年前三季度增速已经达到17.7%,全年增速预计在20%左右,远远好于预期。 2销售增加:三大需求集中释放,市场销售猛增 进入2009年,随着市场的迅速升温,房地产销售大幅增加,出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度,全国商品房销售面积5.84亿平方米,同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。
6、商品房销售总额达27532亿元,同比增长73.4%,而去年同期是下降了15%。 分地区来看,2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖,北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份,北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上,江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。,(二)、 2009年房地产市场急剧升温,(二)、 2009年房地产市场急剧升温,3价格上涨:同比涨幅由负转正,环比连续7月上行 在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续7个月正增长。 尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓,但西宁、
7、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨,表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。 4资金来源充裕:国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响,今年以来房地产开发投资资金来源充裕,增长较快,有效缓解了开发商资金紧张的局面。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。 尤其值得关注的是,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%,同比加快了近40个百分点,占资金来源的比重达21%,同比提高了2个百分点;个人按揭贷款增速达10
8、7.7%,去年同期则是下降14.9%,占资金来源比重为13.7%,同比提高了6.6个百分点。,5供给回升:施工面积增速止跌回升,新开工面积强力反弹 前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米,同比增长15.4%,增幅比上半年提高2.7个百分点,这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。 施工面积增速持续回升,新开工面积降幅收窄,表明随着房地产市场的“量价齐升”和去库存化进程的加快,开发商的市场信心正在逐渐恢复,企业扩大投资的意愿正在不断增强。 6国房景气指数持续走高 9月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.08,比8月份提高1.00点,比6月份提高4
9、.5点,是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看:房地产开发投资分类指数为100.01,比8月份提高2.26点;本年资金来源分类指数为107.75,比8月份提高1.93点;土地开发面积分类指数为93.93,比8月份提高0.68点;商品房空置面积分类指数为90.32,比8月份提高1.01点;房屋施工面积分类指数为99.06,比8月份提高4.11点。,(二)、 2009年房地产市场急剧升温,1宽松的货币政策是直接原因 房地产是典型的资金密集型行业,资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来,为应对国际金融危机、促进住房消费,在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加,同时出台了降低了首
10、付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策,有效刺激了住房消费。 供给方面,适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金,缓解了开发商资金紧张的局面; 需求方面,数次下调存贷款利率,降低购房首付款比例,导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下,前期积压的市场需求得到集中释放,从而引起了房价的大幅上涨。 2通胀预期是间接诱因 基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧,加上国内外经济触底回升势头好于预期,投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈,尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大,在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠
11、道有限的情况下,置业买房成为我国高收入者资产保值增值的首选。 如果说今年一季度,房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话,那么进入二季度以来,投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度,随着货币政策的动态微调(如收紧二套房贷),投资投机需求有所抑制,引起了部分城市(如北京、上海、深圳)成交量的再度萎缩,出现“价升量滞”的局面。,(三)、多种因素促进房地产市场逆势上扬,3消费结构升级是重要基础 随着居民收入水平的提高,大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降,发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升。 2008年
12、我国人均GDP达到3266.8美元,今年我国人均GDP将超过3500美元,根据居民消费结构的变动规律,目前和未来若干年,住房和汽车等将始终是我国居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温,除了投资投机需求集中释放而外,也是与我国居民结构持续升级,对住房的消费需求不断增加分不开的。,(三)、多种因素促进房地产市场逆势上扬,无论是从行业发展周期来看,还是从价格水平来看,我国房地产市场未来调整的空间和可能性依然存在,甚至还比较大。 1从行业发展周期来看,我国上一轮房地产市场的调整是不充分的 在宏观经济景气循环的四个阶段(萧条、复苏、繁荣和衰退),房地产行业遵循着类似的循环规律。 第一阶段(2000-
13、2002年):“量升价低”阶段。 第二阶段(2003-2007年):“量价齐升”阶段。 第三阶段(2008年):“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加,全国房价继续增长,但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场,加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击,导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成,为1998年房改以来的首年下降。 根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年,如果以房价环比负增长为调整标志,上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月到2009年2月
14、)。 进入2009年,受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响,房地产市场提前结束调整。可见,上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。,(四)、我国房地产市场再次调整的可能性,2房价偏高,调整空间较大 衡量房价高低的方法很多,这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。 (1)房价收入比总体偏高 根据测算,2007年我国房价收入比已高达7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10:1,北京核心区更是达到22:1的高位,明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 (2)价格租金比逐年提高,市场泡沫和风险不断积聚 房产作为投资需求时,决定房价
15、的重要因素就是房屋租金,国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。 如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大 近年来,我国房地产市场“价格租金比”持续大于1,说明近年来随着房价的不断上升,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。 (3)从绝对水平来看,我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家,(四)、我国房地产市场再次调整的可能性,(五)、2010年房地产市场,1、大幅调整的可能性不大 尽管我国房地产市场再次调整的可能性较大,但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。 从政策因素来看,随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大
16、,货币政策操作将不断收紧,这将引起房地产市场调整; 但从宏观经济运行来看,国际金融危机冲击最坏的时期已经过去,明年经济形势好于今年,这又对房地产市场起到促进作用。 总体判断,尽管我国房地产市场存在调整的可能性,但2010年全国房市调整即房价和成交量大幅下降的可能不大。 如果不出台新的调控政策,不排除明年房价又会延续价格非理性上涨。 1房地产开发投资增速将在15%左右 2全国房价大幅下跌的可能性不大 3全国房地产市场风险主要集中在一线城市,2、增加供给抑制需求,促进房市健康发展 尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用,但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。因此,未来
17、一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先,坚持增加供给和抑制不合理需求并举,把鼓励首次置业需求,保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。 1坚持有保有压、区别对待,对不同需求采取不同政策 2财政货币政策多管齐下,抑制不合理需求 3完善供给结构,进一步增加保障性住房建设 4引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策,(五)、2010年房地产市场,(六)、最新政策解读,12月14日,温家宝总理召开房地产专项工作会议,确定如下4条: 增加普通商品住房的有效供给。 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下
18、,加快普通商品住房建设。 继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。 加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。 加强市场监管。 继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。 继续大规模推进保障性安居工程建设。 力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。,综上:,从2007年房价的高位跳水到2008年的销声匿迹,再到2009年的重新崛起,房地产在经历一轮的起伏之后,充分显现出政府干预的重要性。 2007年,一年加息6次、提高二套房首付比例不得低于40%、贷款利率不得低于基准利率的1
19、.1倍等,2007年岁末的中国楼市承受了政策重压之下的浓重观望情绪,成交量呈现下滑状态。 2008年,在金融危机之下,国家出台多条救市政策,减免契税、提供贷款优惠(首付最低2成,利率70%)购买超过2年的普通住房个人不负担营业税等,大大激发了楼市购买热情,楼市逐步回暖。 2009 年上半年,全国高达7.37万亿元的信贷投放量超过历史上任何一年,部分贷款流入房地产市场,无意中助推了房价的高涨。2009年年末的成交量上涨很大程度也是由于对优惠政策是否到期的不确定性引发的。所以说,2009年楼市走向受到政策的影响最为关键。 2010年的宏观经济走势会影响政策导向,货币政策的宽与紧,将成为影响房价最关
20、键的因素。所以,2010年房价将适度微调,在政策引导下,平稳的进行价格调整。,小结:,随着房价的快速走高,2010年从宏观层面上,会有一些趋于平衡的动作出现,政府调控政策逐步出台,市场上涨态势将得到控制,房价将逐步走向平稳。 09年大量的土地拍卖,10年推向市场的房源将大幅提高,供应量的增加将给购房者更多的选择,购买行为更加趋于理性。 据行业内预测判断,2010年整体楼市将呈现价高量跌的局面,由于经过2009年房地产的反弹,市场信心普遍较足,因此在一个较短的时间内,将保持这种局面。 通货膨胀的预期以及经济的刚刚回升,政策的调控将是“稳”字当前,不会象07年一样大幅打压房地产。 房产需求量占比正
21、日益提高,而中间段的房产销售占比正逐日下降。房产消费正愈来愈呈现“M型消费结构的特征”,即中间低两端高。,二、项目区域市场分析,安吉,位于杭州西北,属未来的杭州半小时经济生活圈。,即将通车的杭长高速,大大缩短杭州到安吉的距离。,安吉城市概况:,安吉是全国首个生态县、中国美丽乡村。拥有75%和71%的森林覆盖率和植被覆盖率,大部分地区均为一级的空气质量,常年保持在1-2类水平的水体质量,每立方米空气中比城市多35%的含氧量得天独厚的自然条件,让安吉有着与生俱来的优越; 安吉有在长三角令人羡慕的区位优势,位于杭州、上海、宁波、南京、苏州的中心区域,距离杭州更是仅有公里。正在建设中的杭长高速二期(杭
22、州到安吉)把两地间的车程拉近为分钟。除此之外,安吉与杭州的公交一体化有望在明年年底前全面完成;,安吉有完善的配套设施,让习惯了都市繁华的人们寄情山水之间,却不离现代生活的便利。一个细节,杭州人在这里刷市民卡,不仅能在景区打折,还可以享受和杭州一样的医保待遇。 如今,越来越多的杭派房产投资商看中安吉这块投资乐土。安吉的楼盘,早已在不经意间,烙上了杭州的印记。新开发的小区,可以在杭州经典楼盘上找到影子:楼盘无论建筑设计、环艺设计还是营销策划,很多出自杭州专业公司之手;杭州的知名物管机构纷纷进驻安吉,使其拥有对讲系统、可视系统等齐全的物管配套。24小时监控、人性化管理概念正在这些小区中得到全面实现。
23、,安吉市场前景:,目前安吉在售或已经亮相的别墅、排屋项目分别为浒畔居、名仕雅墅、凤栖花园、汀香别墅2期香林群岛、檀香园、华都筏湖项目、君阅国际、尚城公馆、万华公馆、萨麻力诺玫瑰谷、林语香溪、凤凰山公园、华都.龙山庄园。 浒畔居、凤栖花园、汀香别墅的一期均已售完。 凤栖花园东区独立别墅主体工程已经结顶。 浒畔居占地300余亩,建筑面积12万余平方米,现代欧式建筑风格的城市别墅,主力户型250-400平方米 ,09年10月在杭州房博会上强势推广。 汀香别墅二期已于08年4月开盘,别墅主力面积400平方米左右,主力总价600万以上,沿河独栋1000万左右; 茗仕雅墅已经全部现房实景,仅余最后35席。
24、 华都. 龙山庄园为别墅、排屋和洋房,系华都集团2010年的扛鼎巨筑,占地2680亩,拥有2000亩的体育森林公园,现正接受咨询中。 赞成竹景园占地4.4万平方米,是包含别墅、排屋。电梯公寓和商业的复合型地产,目前正在热销中,电梯均价每平米3000元。,安吉楼盘供应情况:,君阅国际1期排屋09年8月开盘,排屋主力户型207-250平米,调整后的排屋共计约186套,1期全部推出,销售情况非常好。 尚城公馆位于穆王路南侧,东临迎宾大道,规划有多层、小高层、双拼别墅,目前售楼部已经开放,项目已经动工并开盘。 萨麻力诺玫瑰谷位于递铺镇东北区域,灵芝东路北侧,紧邻铜山港,由别墅、排屋和叠排组成,总建筑面
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