沈阳枫丹白露项目2011年市场形势分析 39P.ppt
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1、枫丹白露项目2011年市场形势分析,沈阳中原枫丹白露项目组 2011.2.14,2010年房地产市场政策分析及预测,Part 1,2010年全国宏观调控政策回顾,Part 1.1,2010年是宏观调控政策比较严厉的年份,调控手段主要为收缩购房信贷;为对冲通货膨胀6次上调存款准备金,降低货币流动性,2010-1-1,土地出让八统一,沈阳公积金贷款二套首付比例提高到40%,2010-1-7,国十一条,2010-1-18,上调存款准备金率0.5%,2010-2-25,上调存款准备金率0.5%,2010-3-11,国十九条,2010-4-17,新国十条,2010-5-10,上调存款准备金率0.5%,沈
2、阳公积金贷款二套首付比例提高到50%,2010-9-29,新国五条,2010-10-1,价格公示,2010-11-3,2010-11-16,2010-11-29,国家全面叫停第三套住房公积金贷款,上调存款准备金率0.5%,上调存款准备金率0.5%,2010-12-20,上调存款准备金率0.5%,2010年调控效果在沈阳的市场表现,Part 1.2,2010年调控基调是增加供给,打击炒房。通过收紧信贷的手段平抑房价,但从全年沈阳市房价走势来看,调控效果不明显。,提纲挈领的作用,为全年调控定下基调。增加供给,打击炒房,收回各独立管理区域的土地出让权限,目前来看效果不明显,明确土地出让金缴纳的具体时
3、点,在沈阳已经落地,明确二套房首付不低于50%,三套房首付比例大幅提高;不能提供一年以上纳税证明或社保证明的外地人,暂停贷款,三套房停贷;差别化契税:购买唯一住房契税1.5%;唯一住房且小于90平米,契税1%;90平米以上的非唯一的普通住房,契税3%。,开发企业在项目销售场所的显著位置放置整个楼盘所有商品住房销售价目表。此规定并未得到实施。,公积金贷款比例正逐步与商业银行保持一致。,2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。 2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。 2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。,2009、2010年商品住宅价格涨幅,2009年、2010年
4、沈阳商品住宅月平均价格涨幅分别为12%和27%。2010年5月、11月份价格同比涨幅达到40%左右!,2010年商品住宅价格涨幅,2011年宏观调控着力点预测及行业影响,Part 1.3,2011年面临的经济环境十分复杂,调控集中在货币政策方面,产业结构调整短期不明显,房地产行业将受到信贷收紧的影响,政策展望与行业影响,可能对房地产行业产生的影响,2011年国家宏观调控政策展望,回归常态的货币政策,为对冲全球性的流动性过剩导致的高通胀风险,2011年的货币投放量会有所缩减。上调存款准备金、加息等调控手段出台的可能性很大。,产业结构调整,长期的产业结构调整,将资金更多的投入到实体产业当中。,回归
5、常态的货币政策,产业结构调整,货币投放量的收紧,包括存款准备金的上调,导致银行信贷量的缩减,加之国家产业结构调整的政策导向,对房地产开发贷款会产生一定影响。 今年连续的上调存款准备金,包括明年有可能出现的加息,以及政府的舆论导向,会对购房者的心理预期产生一定影响。,2010年沈阳房地产市场特征回顾,Part 1.4,从2008-2010年批准预售情况的总体走势可以看出,每年的5-9月份是商品住宅集中批准入市的月份。 9月份是一年中批准入市量最大的月份。从这一点可以看出,秋季房交会的规模和影响力,远大于每年3、4月份的春季房交会。 为了赶在“新国十条”落地前实现销售,5月份的批准入市量相对于20
6、08、2009年明显增加。,2008-2010年商品住宅批准预售走势,为了赶在“新国十条”落地前实现销售,5月份的批准入市量相对于2008、2009年明显增加。,2010年批准预售情况,与批准入市情况从5月份开始回升不同,每年的3、4月份商品住宅的销售量就开始明显的回升 9月份不仅批准入市量为全年的峰值,而且销售量也达到了全年的顶峰。 2010年与2008、2009年相比,常规的销售淡旺季特征不明显,8-10月销售量平稳增加,10月份达到全年销售顶峰。,2008-2010年商品住宅销售量走势,2010年与2008、2009年相比,常规的销售淡旺季特征不明显,8-10月销售量平稳增加,10月份达
7、到全年销售顶峰。,2010年销售情况,近三年供求关系明显发生变化,2010年总体供求关系平衡,商品住宅供需情况分析,2008年供大于求。 2009年供小于求。 2010年供求平衡。,近三年供需情况分析,虽然沈阳是典型的北方城市,四季分明,房屋销售受季节变化影响,但从2010年的供需比值来看,传统的销售淡季,冬季的销售率都在200%以上,总体呈现淡季不淡的销售趋势。 5月份发展商对于国家政策快速反应,提前开盘,而购房者反应滞后。 11月份发展商根据传统的销售淡季判断,推出量减少,而购房者需求依然旺盛。,2010年商品住宅供需情况分析,从2010年的供需比值来看,传统的销售淡季冬季的销售率都在20
8、0%以上,呈现淡季不淡的销售趋势。5月、11月出现供需错位,2010年供需情况分析,2009、2010年较之2008年价格有明显涨幅,尤其2010年,涨幅较大。 每年9月份销售价格达到全年顶峰。 2010年11月份受供需关系影响,价格出现非正常反弹,几乎追平9月份销售价格。,2008-2010年商品住宅价格走势,每年9月份销售价格达到全年顶峰。2010年11月份受供需关系影响,价格出现非正常反弹,几乎追平9月份销售价格。,2010年销售情况,2009年商品住宅年价格同比平均涨幅为12%。 2010年商品住宅年价格同比平均涨幅为31%。 2010年5月、9月、11月份价格同比涨幅超过了40%。,
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