2012年营销推广回顾及展望(最新).ppt
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1、2012年营销工作回顾展望,提报人:同舟济 时间:2012年6月,同舟济置业顾问有限公司 UNISON PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD,本案销售情况分析,Part1,导 读,成交排行,2012年上半年,江山御景成交套数排全市第十名,成交价格排第六名。,注:数据截至5月31日,从项目区域看,孔目江东岸、城东片区占据排行榜半壁江山,其次是孔目江西岸、城北片区。 从成交价格看,4000以上的价格和低于3000的价格呈现两极分化的形势。,注:数据截至5月31日,成交排行,2012年上半年,在主要竞争项目中,江山御景成交套数排第二名,成交价格排第六名。,从项目区域看,孔目江东岸
2、与西岸各占半数席位。 从套数上看,孔目江西岸依然受到中高端客户的更多青睐。,同舟济置业顾问有限公司 UNISON PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD,本案缓销(5月)解析,Part2,导 读,硬件对比,门头形象:整洁清新,有冲击力,春江花月,帝海观澜,恒大雅苑,水澜山,硬件对比,门头形象:水景绿化与LOGO展示的配合不够,硬质景观比例过大,江山御景,硬件对比,景观手法:师法自然,亲和力强,帝海观澜,春江花月,水澜山,恒大雅苑,硬件对比,景观手法:草、灌木、乔木分散,小景塑造手法不自然,整体偏黄色调,缺乏原生态,亲和力不足。,江山御景,硬件对比,景观维护:细节维护差,监管不
3、够,破坏整体感觉。,江山御景,硬件对比,样板房/看房通道:整洁温馨,家居氛围浓厚,恒大雅苑,帝海观澜,水澜山,春江花月,硬件对比,样板房/看房通道:泥泞,杂乱,没有看房欲望,江山御景看房通道,江山御景复式样板房,软件对比,物业:规范有序,专业化队伍,恒大雅苑,帝海观澜,春江花月,物业:广场导车服务全面周到,对已入住业主有求必应,对小区各种设施维护监督到位。,软件对比,其他:如销售团队,竞争对手:案场管理较为规范严谨;销售人员精神面貌较好。 我们:案场环境秩序,精神面貌,接待规范等均有待加强。,主打形象:形象+实景+高端活动+折扣的组合拳。,上半年,帝海观澜完成销售77套。随着活动的进行,销量略
4、有增加。,软件对比,营销推广帝海观澜,新品突围:实景+新房源+大折扣的组合拳。,上半年,春江花月完成销售87套。新房源大折扣的推出带动高层销售。,营销推广春江花月,软件对比,上半年,水澜山共去化56套(其中约8套别墅),主要的促销手段是送首付+特价房,还有低折扣和高优惠。较为连贯的活动保证多层的销售人气。,混打:低价售花园洋房,未来的高层+别墅的组合将是推广及销售瓶颈。,软件对比,营销推广水澜山,紧凑:前后3次开盘,约半年一次,营销中规中矩,较为规范。,上半年,锦绣江南共销售81套。几次开盘蓄客、优惠有很好的延续,景观、楼体昭示方面较好。,软件对比,营销推广锦绣江南,机械:实景+活动+大优惠,
5、强推余房销售,价格逐步走入市场。,上半年,恒大雅苑共销售124套。活动加折扣强推余房。,软件对比,营销推广恒大雅苑,剑走偏锋:新产品超大折扣,吸引潜在客群。,上半年,百乐村共销售84套。4月份开始的大折扣吸引来访推动销售。,软件对比,营销推广百乐村,连贯:实景组团+现房组团+定期折扣+较大的业主基数,上半年,孔目江1号完成销售114套。较大的业主基数(1700组)是强大推动力。,软件对比,营销推广孔目江1号,一是推广策略: 中高端项目的推广以项目形象为主,活动为辅。 价格确实低价的,则主打价格。 活动营销,借活动拉近与客户的距离。 二是优惠力度: 各项目打折力度加大,如春江花月的2房2万抵4万
6、,3房2万抵6万;如百乐村的10年物管费;如水澜山的3388特价房等等。 三是开发商的决心力度: 承诺降价补差价。 垫首付,支持客户买房。紫金城的3.8万,百乐村的5万, 公园华府的10%,优势总结,对比总结,市场营销推广总结,还有一个最敏感的话题,还没有真正深入的探讨: 我们的价格 到底高不高?,问题,对比总结,市场营销推广总结,本案营销思考,Part3,导 读,同舟济置业顾问有限公司 UNISON PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD,新余商品房存量巨大,如果按上半年销售速度需要一年多才能消化完; 后期不断新增供应量,供求关系严重失调; 下半年宏观市场走低已成定局 市场
7、存量过多,供求关系严重失调 五一促销战已经打响 部分开发商以价换量 孔目江新城楼盘众多,客户数量有限并多数持观望态度 ,营销思考,销售价格 横向对比,从目前各主要对比项目横向对比(楼层&售价)看,3800元楼层基本在6-8层,本案8层的价格已超过4000元。,价格纵向对比:从春节到现在,我们实际已经涨了240-280元。,销售思考,调价分析:现在的价格比之前的售价已高出大约250元/。,销售思考,销售分析:5月20日推出24#楼销售情况,销售思考,一、销售情况: 目前已完成认购8套(其中5套为团购,参考21#楼价格),按新价格实际成交2套;另6月3日小订1套现欲退房(原因:价格偏高,与春江花月
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