项目前期-博思堂2010年桂林山水凤凰城战略局势.ppt
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1、首先感谢宗灏 D3D4销售完胜 2009年功不可抹 掌声感谢, 房资网海量房地产资料下载! 最新版房地产营销策划大全, QQ:1501688339,山水凤凰城 2010年战略局势 ,No.1 2010年地产局势,事件1 “ 温底论 ”,“ 企稳回升 ” * 2009年7月5日中共中央政治局常委、国务院总 理温家宝在山西考察时指出,巩固和发展当前 经济企稳回升的好形势,必须统一认识,坚定 信心,狠抓落实,保持宏观经济政策的连续性 和稳定性,推进结构调整,培育新的经济增长 点,提高经济增长质量和效益,保障和改善民 生,实现经济平稳较快发展。,事件2 “ 中国论 ”,“ 率先复苏 ” * 世界贸易组
2、织轮值主席在7月发布的2009世界 经济上表示:中国在世界金融危机后的表现 有目共睹,将成为世界金融危机后最先复苏的 国家,且中国10年内将会保持GDP7-8%的发展 速率不变。,事件3 “ 世界论 ”,“ 低速增长 ” * 世界著名的金融机构高盛投资近期发布观点: 2008年金融危机已经超过30年代大萧条危机, 之所以未产生大萧条的影响,归功于世界各国 银行的联动救世。金融危机已经止跌,世界经 济将会进入长期恢复的“低速增长”阶段。,事件4 “ 香港论 ”,“ 回到07年 ” * 经过一轮“冰河期”后,香港楼市今年第二季度 量价齐升,楼市重回金融危机前水平。股市反 弹引发的财富效应是激活香港
3、楼市的重要原因。 香港股市由于大量资金涌入,香港恒生指数大 幅反弹,5月底恒指收报18171点,比今年3月9 日低位回升65%。,事件5 “ 北京论 ”,“ 1天9地拍卖 ” * 6月25日,北京1天之内将有9块土地挂牌出让, 创北京土地拍卖历史性记录。万科、金地、保 利、华业、中海、绿地、金隅嘉业等众多知名 房企参与竞价。目前为止,已经有8地块报价超 过3次,最多一地块报价达6次。众多品牌房企 表示,将在本周内集中拿地,北京土地大战本 周激情上演。,No.6 “ 上海论 ”,“ 1天销售超4年 ” * 随着上海豪宅市场的整体飙升,4年来一共仅成 交4套房源的“中国第一豪宅”汤臣一品,也在昨
4、日开始发威,1天售出5套房源,创造了汤臣一 品2005年以来的新记录。随着今年陆家嘴区域 热度的升温,汤臣一品的稀缺性已经进一步凸 显,加上新推房源价格平稳,得到市场积极响 应并不奇怪。,No.7 “ 全国论 ”,“ 成都涨幅110.18% ” * 全国32个城市中, 楼市成交面积环比上升的城 市有21个,约占总城市数量的2/3,且在成交面 积环比下跌的11个城市中 ,环比跌幅超过5%的 只有6个,不足总城市数量的1/5。可见全国绝大 多数城市楼市成交呈走高之势,市场活跃度明 显提升。成都环比增幅最大为110.18%。,事件8 “ 股市论 ”,“ 冲上3000点 ” * 中国股市从2008年的
5、1664点,到7月5日沪指盘 中高见3124点,创下本轮反弹以来新高。股市 累计上升高达67%。由于温家宝要求全面落实 好应对金融危机一揽子计划;6月信贷重拾升 势,上半年新增6万亿定局;大量的资金成就了 股市神话。,事件9 “ 危机论 ”,“ 谢国梁通涨论 ” * 谢国梁提醒说,虽然股市、楼市向好,但实体 经济仍然疲弱。短期来说,股市已累积颇大的 升幅,一旦回调,且资金流走,楼市气氛也可 能会出现逆转。目前国家实行宽松货币政策, 导致资金泛滥,利率低企,引发通胀上升,投 资环境将不可避免出现逆转。,事件10 “ 世博论 ”,“ 十年点 ” * 2008的奥运会、2009的60大庆、2010的
6、世博会 挽救了中国经济。2010年是21世纪的第1个10 年;且世博会在世界金融危机之后;且其在中 国“金砖4国”新经济之首;且其在上海金融中心。 因而,2010年世博会已经聚集了世界所有的经 济机构及211个经济团体,其不仅成为中国经济 的关键点,同时成为世界经济的关键点。,No.2 2010年凤凰城局势,局势1 “ 桂林CBD ”,“ 唯一点 ” * 2010年桂林地产仍将无法形成热点,临桂将成 为整个城市的唯一地产热点区域。2010年CBD 的变化逐步初见成效,机场大道扩建完成、中 心CBD的6大配套设施逐步实现,其都会进一步 推动CBD成为整个城市的唯一热点,CBD成为 唯一地产热点区
7、域。,局势2 “ D3D4完胜 ”,“ 感谢宗灏 ” * 2009山水凤凰城最关键的一场仗是由D3D4发动 的,D3D4在5月当月销售基本完胜,由次验证 了2个结果:第1山水凤凰城完全可以规模销 售;第2D3D4的户型产品完全可以得到市场认 可。因而,D3D4完胜给我们带来非常好的借鉴。,局势3 “ 2009清盘 ”,2009山水凤凰城攻击点 2009年7月 8月 9月 10月 11月 12月 夏季弱季 25/26启动战 别墅启动战 年度旺季 “联合作战” 冬季弱季 针对清盘,“ 无压力 ” * 到目前为止,D3D4基本销售完毕;27/28栋标准 层基本清除完毕,剩顶底;25/26栋将在7月/
8、8月 主攻;别墅一直在动销。因而,到年底尚有6个 月的销售时间,将会进一步推动2期剩余产品的 销售。别墅本身就为稀缺产品,区域已经无供 应,且与3期互补,战略完全可以转移3期。,No.3 2010年凤凰城战略,战略1 “ 战略年 ”,“ 新时代 ” * 2010年对于山水凤凰城而言非常关键,其将成 为整个山水凤凰城的战略转折点。2009年是以 清盘之前的存量房为主,而2010年则是以全新 的产品为主力。因而2010年成为山水凤凰全新 时代的启动点,其将对山水凤凰城今后的战略 发展产生重大影响。,战略2 “ 大盘量 ”,“ 工程放量 ” * 山水凤凰城是超大地产,因而对于3期的工程量 而言,必须
9、与大盘的规模相匹配,才能实现山 水凤凰城大盘的资本效益。因而建议3期至少实 现10万平米工程放量,从而进一步实现销售放 量,从而进一步实现业主放量,从而2010最终 实现大盘地位的战略效应。,战略3 “ 4开盘 ”,“ 销售快抢 ” * 如果2010年山水凤凰城是10万平米规划规模, 从市场控制及资本投入而言,2010年我们必须 实现4次开盘的快速销售频率,4月前必须实现 第1次开盘;6月必须实现第2次开盘;9月必须 实现第3次开盘;年底前必须实现第4次开盘。 因而规划分期及工程分期需要进行统一协调。,2010年山水凤凰城攻击点 2010年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
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