北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告.ppt
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1、,Copyright 2007,首开集团,BCDH,回龙观项目中期汇报,2,序言,区域,即将拉开功能复合化的大幕, 开发商,在回龙观拥有10年的区域房地产开发经验与品牌 项目用地,是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群,且区位优势突出 天时地利人和 将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群。,3,顾问工作内容,第一阶段:市场调研阶段,第二阶段:市场定位阶段,第三阶段:产品定位阶段,项目宏观背景研究 项目自身条件研究 政策因素分析 发展商因素分析 市场研究,项目SWOT分析 项目整体定位 市场定位,深入的市场研究 产品定位及概念设计 经济测算分析,中期汇报 回答区域未来发展
2、方向、项目区域定位、市场定位等问题,终期汇报 回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题,4,中期汇报结构图,宏观背景分析 区域研究 相关板块研究 附件:区域案例,区域研究专题,住宅市场分析 商住公寓市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 附件:问卷分析,市场研究专题,F05 F06 D02,用地分析,区域发展预判 & 项目区域定位,市场发展空间判断,物业类型初判,项目定位,5,中期汇报主要结论,区域发展预判,项目区域定位,开发理念,发展主题,联合周边板块,加强城市联系 打造“以居住功能为基础,商业商务为发展核心的上奥新中心”,承前启后,是推动区域功能复合化的标杆,以十年筑城之
3、精诚,再造区域新高,升级! 升级产品,升级客群,升级区域功能,6,目 录,第一部分 区域研究专题 宏观背景分析 区域研究 相关板块研究 区域发展预测&项目区域定位 第二部分 市场研究专题 住宅、商住公寓、商业、写字楼、酒店市场分析 各物业市场空间判断 第三部分 用地分析 F05、F06、D02用地分析 各地块物业类型初判 第四部分 项目定位,7,第一部分 区域研究专题,线 索,区域研究专题,市场研究专题,用地分析,市场定位,宏观背景分析 区域发展研究 相关板块研究 区域发展预判 项目区域定位,由于城市快速扩张,人口膨胀,回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展 与周边板块的融合与
4、联动,可拉近回龙观与城市中心区的距离,加快回龙观城市化进程 而本项目将在这一过程中发挥重要作用,8,宏观背景综述,北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀、城市外拓,是推动城市边缘组团迅速发展的根本推动因素之一。 而膨胀的人口大量的居住需求,以及衍生的公共服务、商业、商务等配套需求,推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展。,快速城市化背景下的房地产市场,由于国家宏观调控的介入,将由无序向规范、由粗放型向集约型转变。 有实力的品牌开发商,在规范理性的市场环境下,将演绎一场“王者归来”。,总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展、区域功能的复合,以及相关政策的影响。,城市发展,相关政策
5、,宏观市场,9,北京城市化进程,北京迅速的城市化进程,在推动城市快速发展的同时,也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧张等问题,迅速膨胀的城市人口使居住、就业、生活服务等城市功能面临较大压力。,10,城市总体规划,北京城市总体规划(2004-2020年)提出了“两轴两带多中心”的城市空间布局,规划4个城市功能区。 首都功能核心区:东城、西城、崇文、宣武和石景山, 城市功能拓展区:朝阳、海淀、丰台,面向全国和世界的外向型经济服务功能。 城市发展新区:通州、大兴、顺义和昌平,北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域。 生态涵养保护区:门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆 另外,在中心城调整优化部分,明
6、确提出“北苑集团、酒仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区重点进行空间优化整合,完善公共服务设施配套,改善交通条件; ”。,在城市规划中,回龙观已被纳入中心城范围,属于城市功能拓展区,回龙观,11,根据规划,为分担中心城产业与人口压力,中心城规划10个边缘集团,分别为清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑等。 回龙观地处海淀、昌平交界处,属清河集团范畴。 同时,针对各边缘集团的特点及条件,鼓励混合功能综合开发,推进产业、居住、公共服务设施的均衡发展,改变边缘集团居住功能单一、配套不全的局面。,中心城规划,回龙观作为清河集合的一部分,将与集团内部其他板块一起,推动清河集团
7、区域功能的复合,中心城10个边缘组团,12,城市发展背景小结,北京城市化进程快速推进,城市建设加速,人口迅速膨胀,北京城市总体规划(2004-2020年)明确了城市外拓方向,并将回龙观划入中心城范围,指明了其功能复合化的发展方向。,北京城市化进程的持续加速,为回龙观带来了良好的发展机遇 区域的功能复合化,将是符合城市建设要求的区域发展方向,13,历年重点政策摘录,14,政策走势预判,15,影响,长期效应,短期影响,国家的持续调控,使房地产市场日益规范、理性,有实力的品牌开发商在规范的市场竞争中将会占据更主动的地位。,部分细化的调控政策,在短期内会造成一定的持币观望、某类物业销售暂时放缓,或某种
8、需求暂时被打压; 这是市场走向理性和成熟的一个必经过程,其短期的局部的发展放缓,不影响整体市场的发展大势。,对本项目较为直接的影响: “住宅禁商”取消,在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险,使住宅物业与写字楼物业的相对优势增强。,16,宏观市场各种物业的成交量,城市在人口迅速膨胀的过程中,居住功能是必须首先解决的配套功能之一,商业服务配套紧随其后。 房地产市场准确的反映出了这一发展规律。,无论是销售量还是套数,住宅都遥遥领先。 在其他物业类型中,商业销售量和销售套数最高,办公楼次之。,17,宏观市场06-07供需及价格走势,供需:自06年以来,一直处于“供 求”的市场局面,每月上市面积约在
9、100万平米左右,销售面积约在150万平米左右。,价格:自06年以来,价格连续走高,两年间由06年初的7400元/平米上涨13000元/平米,翻了一番,是近几年来增幅最快的两年。,(万),受奥运的带动和北京迅速城市化、人口膨胀的影响,2006年以来北京房地产市场供需两旺,价格持续走高,上市和成交面积,价格走势,18,宏观市场各板块供销情况,在市场供应方面,06年到07城市功能拓展区基本占据了首位;07年末,发展新区开始超越功能拓展区,成为房地产开发的热点区域。在成交量上,功能拓展区始终居前。,城市规划的落实与城市膨胀速度的加快,使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点,19,宏观市场不同面积段成
10、交量与套数,成交套数,06年以来成交的单套住宅面积中,150平米以上大户型最多。主要由于70/90政策出台之后,市场对大户型未来供应紧缺的担忧,使积压的豪宅、别墅等大户型产品出现销售的小高潮。 其次是90-120平米户型。,自06年以来,90-120平米户型最受青睐,是市场的主力户型。其次是60-90平米和150平米以上户型。,90120平米户型仍是市场主流产品,但随着70/90政策的逐步落实,90平米以下户型将后来居上。,(万),20,宏观市场土地放量,分布特点 土地放量集中在大兴、朝阳、顺义、海淀、房山、昌平等区,未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区 数据显示,新区新增供量超
11、过拓展区,城市边缘线继续外移,用地性质 住宅:除朝阳、海淀外,其他区域变化不大,但整体分布外移。 商业:07年较06年增量明显,预计2010年前后将有一批商业集中入市 办公:由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求,办公用地放量度小,土地放量的分布表明城市迅速膨胀,边缘线继续外移,边缘集团将进入快速建设时期。 城市发展新区、拓展区商业用地比重加大,办公用地供应有限,表明边缘集团未来商业功能将持续加强,办公氛围有待培育,21,宏观市场分析小结,城市发展,宏观调控,房地产市场总体市场情况良好,住宅开发热潮持续不退,商业开发紧随其后,其他物业陆续跟进。 满足基本居住需求的90120平米户型是市场
12、主流产品。,城市膨胀 人口激增,城市规划落实 城区向外拓展,市场供销及土地供应的热点区域外移,城市拓展区和发展新区成为房地产重点开发区域。,70/90政策使市场短期内出现大户型销售小高潮,从长远来看,未来住宅市场主流产品将以90平米以下户型为主。,22,宏观背景分析小结,城市规划,回龙观区域功能升级,迎来区域发展新机遇,相关政策,稳定市场,规范管理,短期内对市场有一定影响,应对相关政策需谨慎,顺应城市规划要求,推动区域功能复合,谨慎应对相关政策 以便在开发过程中降低风险,事半功倍地实现项目开发目标,宏观市场,开发热点区域外移,在新的开发热潮中机会与挑战并存,23,区域研究综述,住宅开发是回龙观
13、区域发展的主要推动因素。 经过进10年的开发建设,回龙观的功能属性,已经基本完成了由 “居住型”向“生活型”的转变,形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区。,未来交通规划的落实,潜在的综合用地供应,将打破区域原有的内聚型格局,推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展。,现状,未来,24,概况,回龙观是北京最大的经济适用房居住区,房地产是区域发展的主要推动因素 区位:主城区北部,距马甸桥13公里 人口 规划人口25万人,目前入住率约80,60左右在市区就业,商品房,经济适用房,商业,配套设施或其他用地,25,发展历程,1999年之前,1999-2003,2003-2007,房地产
14、发展加速,商品房进入市场 城市“多中心”的发展规划 城区人口膨胀 上地科技园区的发展对居住配套的需求 城铁13号线通车 回龙观区域居住功能进一步加强。,居住功能继续加强,相关配套逐渐完善 商品房开发开始占据主流 高入住率催生商业配套完善 经济适用房建设接近尾声,进入商品房开发阶段 办公、酒店等商务功能萌芽,但发展相对缓慢,政府规划启动区域经济适用房建设 区域居住功能获得初步发展,北京最大的经济适用房居住区初现雏形,回龙观发展成为大型居住社区,回龙观已完成由居住型社区向生活型社区的转变,26,房地产市场,住宅开发是本区域发展的最主要推动力,围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局 以中低端的经
15、济适用房为主要开发物业,以回龙观大街为发展轴,由西向东开发 在入住率及社区成熟度上,形成“西高东低”的局面 零星分布的写字楼、商住公寓、酒店等商务物业,尚不能在区域内形成较强的商务氛围,7,7,7,7,1,1,1,1,1,1,2,2,2,2,3,3,3,3,3,6,6,6,6,6,6,4,5,5,5,2,2,7,回龙观大街,27,28,市政、商业配套,市政、商业配套以服务本区域为主,随住宅开发而分布,呈现出“西密东疏”的特征 银行、邮局、超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边 成熟居住区周边的底商、沿街商铺等入住率较高,经营情况较好 除华联、北店时代广场外,集中商业以中小规模的超市、百
16、货为主,主要服务本区域,29,30,交通现状,现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配,内部交通畅达,对外交通较少,区域相对内聚 外部交通: 主要依靠城铁13号线和八达岭高速与外部连通 在21条公交线路中,外部线路只有7条,且多数通过八达岭高速出行 内部交通: 道路公交覆盖率达90%,内部公交线路多达14条,且多以城铁站为起点或终点站,对于通过城铁加强对外联系,有一定的促进作用。,13号线,八达岭高速,31,回龙观发展现状小结,回龙观已基本完成“大型生活社区”建设,以内循环为主,居住氛围浓郁,商务氛围相对欠缺,32,地面交通 北五环外所规划的“十五纵八横” 道路格局中,与回龙观关系密切的有“二
17、纵三横” : 二纵:站前街、林萃路 三横:回南北路、回龙观大街、西三旗东路 回龙观大街、西三旗东路已投入使用,站前街、林萃路也已完成部分或局部动工。 轨道交通 回龙观内部将形成“二纵一横”的轨道交通,4个站点(含2个双轨站),将京城地铁站最密集区域的区域之一。 横向的13号线已经投入使用,未来发展交通,回龙观大街,西三旗东路,五环,四环,回南北路,站前街,林萃路,8号线,16号线,三环,二环,13号线,八达岭高速,城铁站,33,回龙观周边道路列表,34,未来发展交通,地面交通与地铁交通规划的落实,将对回龙观区域发展及区域房地产市场产生较大的影响: 规划道路以南北纵向为主,有利于打破城铁13号线
18、横向的阻隔,加强区域与西三旗、清河以及城市的联系,扩大区域辐射力。 交通条件的进一步改善,可为区域房地产市场带来更多目标客群,并使沿规划路、地铁线的房地产项目快速升值。,规划道路建成后,将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到快速提升,站前街,回龙观东大街,育知东路,林萃路,8号线,上地,西二旗小营,西三旗清河,16号线,13号线,八达岭高速,西三旗东路,城铁站,35,区域交通规划对项目地块的影响,交通规划的落实,将进一步本项目的交通优势,大大提升项目价值。 站前街:增强D02交通优势与地块价值 林萃路:加强F05、F06与周边区域的联系提升地块价值 8号线:改善F05、F06的交通条件,加强
19、地块与城市的联系,提升地块整体价值 16号线:增强D02及F05、F06交通优势,扩大了项目辐射半径及影响力,加强地块与城市的联系,站前街,回龙观东大街,育知东路,林萃路,8号线,上地,西二旗小营,西三旗清河,16号线,13号线,八达岭高速,西三旗东路,城铁站,D02,F05,F06,36,未来发展土地供应,潜在供应加强了内部发展轴居住功能,同时沿城铁13号线未来有可能形成功能复合的对外发展线 总量(建面)约150万平米,其中居住用地总建面近100万平米 居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴(回龙观大街)分布 具有一定规模的非居住用地(D02、F06)主要在区域南侧沿城铁13号线分布,具有
20、较好的区位优势,未来有可能沿13号线形成区域对外发展线。,居住用地,内部发展轴,外部发展线,37,区域发展研究小结,产业: 住宅开发是回龙观发展的主要推动因素,区域自身缺少直接的产业支撑。,人口: 因区域的居住功能而聚集,支撑起了区域的住宅市场;但职住长期分离,使回龙观成为“卧城”。,现有交通: 以内循环为主,与城市及周边板块的联系相对较弱,内聚型大型生活社区,未来交通规划的落实将打破区域原有界限,后期综合性土地功能将推动区域功能复合化的发展,回龙观功能复合化进程已经启动,其发展方向与速度,将取决于区域房地产开发的方向与水平,38,相关板块研究综述,目的:从周边选出与本区域关系最紧密的板块,作
21、为区域定位和市场分析的重点研究对象 对象: 上地 西二旗、西三旗、清河、小营 天通苑立水桥 中关村 亚奥 主要考量因素 城市区位 规模量级 区域距离 功能属性 房地产市场特征,39,相关板块研究综述,回龙观,作为分担城市中心区人口压力的边缘组团的组成部分,回龙观的居住功能主要依托其他城市功能区的支撑而发展。,上地,上地板块以总部办公和科技研发为主导,居住功能及商业配套稀缺,能够为回龙观的住宅市场与商业市场提供强有力的支撑,同时对商务市场有一定的带动和竞争。,西二旗西三旗 清河小营,西二旗西三旗清河小营板块与回龙观统属清河集团,功能属性相似,两者之间既有竞争又有竞合。,中关村/亚奥,中关村、亚奥
22、等城市功能区由于自身功能的不断复合完善,以及周边板块居住功能的发展,与回龙观的居住联系逐渐减弱。,需要重点关注的相关板块,40,上地板块简述,范围: 包括上地信息产业基地、上地科技园、生物园,甚至永丰航天城也属其范畴,但通常指其核心区,即上地信息产业基地。联想、华为、IBM、等高新产业巨鳄及跨国巨头已进驻 启动时间:1991年 占地:2.32平方公里 规模:250万平米 是北京城市规划的连接中关村核心区和创新中心(海淀山后地区)的关键性节点,八达岭高速,中关村大街,信息路,13号线,北五环,北四环,回龙观,上地板块,亚奥,中关村,上地,中关村,创新中心,41,房地产市场特征,前期开发基本完成,
23、以企业独栋办公为主 后续开发量少,物业类型以写字楼、商住公寓、酒店等商务物业,以及商业配套为主 客群特征 独栋办公或研发总部:以电子信息类、机电一体化,以及生物、医药及新材料等产业的大集团为主,如联想、IBM、三菱、宝洁等 后期写字楼、商住公寓:中小型的下游企业,以及区域相关配套行业的中小公司 后期典型项目 辉煌国际、 硅谷亮城、百度大厦,42,上地发展预判,产业:聚集度加大,办公功能加强 内部膨胀:保持现有产业功能,随入住企业发展扩容产生更大需求 外部推动:中关村核心区渐趋饱和,部分知名企业转驻上地,推动上地持续发展 功能属性:科技研发与总部办公的功能属性进一步加强 办公:科技产业聚集,办公
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