番禺市桥祈润广场项目商业部分整合运营策略报告 42P.ppt
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1、广东中原地产代理有限公司 项目一部 营销策划组 Guangzhou 2012.07,番禺市桥祈润广场项目 商业部分整合运营策略报告,本报告沟通商业三大核心事项,项目商业规划调整建议,PART1,项目商业细部业态规划,PART2,项目租售资金回笼预测,PART3,项目商业规划调整建议,PART1,1、原商业规划图纸存在问题,存在问题1:将项目原规划的每层层高已较难满足目前很多商业业态需求,必须调整 调整方向1:一楼层高二三楼应达到5.0-5.5m层高(满足超市及百货),四五楼层高为5m,同时电影院所在位置的四五楼局部打通,层高10m(满足五星级电影院进驻要求)。,层高3.3m无法满足任何商业使用
2、需求,必须打掉,电影院6.6m层高,达不到五星级影院招商要求,4.8m,6.6m,4.8m,4.8m,6m,超市及百货要求层高在5.5m,4.8m难以满足,存在问题2:项目原商业规划的柱距大多4-7米,较难满足超市经营需求 调整方向2:项目的结构部分需要结合主力商家的需求全部重新调整,调整方向3:商场改为两个垂直中庭位(一小一大),形成良好的南北垂直人流动线,存在问题3:中庭面积过大过于集中,不利于人流导向,较多电梯入口设在繁华路上,牺牲了黄金商业面积,过多过散消防梯,浪费商业面积且阻断人流动线,沿繁华路设超长消防梯,住宅入口过大,不合理且浪费商业面积,存在问题4:项目原商业规划的交通人流动线
3、较为混乱,电梯配置浪费商业面积 调整方向4:项目商业人流动线须重新调整,存在问题5:项目原商业规划穿插多个入户大堂较为混乱,占用商业面积且难以管理 调整方向5:设立转换层,首层设一较大入户大堂,在架空层转换,再进入住宅,住宅有6个入户位置,浪费商业面积,管理难度增加,禺山大道 主入口广场,繁华路,侧出入口,侧出入口,天 幕 步 行 街,中庭广场,规划思路: 以垂直交通作为主人流动线贯穿南北打造三条主商业步行街通道; 以景观节点作为商业人流吸引点, 打造两大入口广场、两大中庭广场 、三条步行街区景观; 以主力商家带动商业步行街整体人流及商业价值提升。,2、全新规划调整建议,造 型 入 口,中庭广
4、场,景 观 步 行 街,景 观 步 行 街,超市入口,超市出口,百货入口,百货出口,首层业态布局,主入口,天 幕 步 行 街,超市出口,规划策略: 二楼围绕中庭及天幕步行街,并通过主力店带动再打造一条步行街区。,二楼业态布局,超市 入口,打造年轻主题商场 汇聚时尚、潮流、美食、娱乐、休闲的新一城,广州首席室内天幕步行街NewPark,在广州,每一个区都有属于自己的潮流前线,越秀区的动漫新城,东山区的地王广场,天河区的正佳广场等,番禺,一个由我们创建的新潮流基地正在诞生!,2、全新规划调整建议,根据之前沟通全新主题定为调整,首层规划后形态展示,禺山大道主入口 打造音乐喷泉或其他国际时尚雕塑等形成
5、话题,主入口广场,侧出入口造型,侧出入口造型,主入口广场,主入口广场,中庭广场 在较大的中庭广场二三楼位置树一块较大的LED屏,在周末及节日举行盛大活动时吸引人气!,首层规划后形态展示,中庭广场,中庭广场,首层规划后形态展示,天幕园林商业街 天幕商业街(特色造型顶部及地面形成呼应)配合沿途的园林及小品点缀,造型商街,天幕商业街,天幕商业街,造型商街,天幕园林商业街 天幕商业街(特色造型顶部及地面形成呼应)配合沿途的园林及小品点缀,首层规划后形态展示,项目商业细部业态规划,PART2,主入口,繁华路入口,天 幕 步 行 街,超市出口,首层业态规划 规划策略: 围绕天幕商业街形成人流动线, 以局部
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