天津鼎润苑·国际公寓营销策略汇报.ppt
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1、PART1:叩问豪宅之门,策划报告目录,PART2:解读天津人文,PART3:项目再理解,PART4:营销策略研究,PART5:销售计划安排,销售计划1(兼顾回款与项目利润率模式),销售计划1图示,销售计划2(倾向项目利润率模式),销售计划2图示,在房地产领域 我们一直在帮助客户成功,附件1:国内部分城市高层豪宅价格拉升情况,附件2:部分项目推广策略研究,附件3:豪宅科技智能化技术应用实例,附件4:企业品牌案例研究,报告附件,附件1:天津犀地项目价格拉升情况,2006年1月7月价格拉升20% 2006年8月2007年8月拉升拉升22% 2007年8月2008年8月价格拉升18.5% 2008年
2、8月2009年5月价格拉升-12.5%,附件1:天津中心项目价格拉升情况,2007年9月2008年10月价格拉升26.2%,2008年4月2009年4月价格拉升7.6%,附件1:天津公馆项目价格拉升情况,2007年9月2008年11月价格拉升28.5%,2008年12月2004年4月价格拉升0%,附件1:上海闸北蒙特利项目价格拉升情况,2006年9月2007年7月价格拉升12.5% 2007年2月2007年12月拉升拉升50% 2007年12月2008年11月价格拉升0% 2008年12月2009年3月价格拉升-4.1%,开发商背景: 社会山开发商为天津国民地产发展有限公司,隶属上海汇浦投资集
3、团在天津直接投资的子公司。上海汇浦投资集团成立于1995年,注册资金3.5亿元,为上海前十位的民营投资集团,业务范围涵盖:高品质住宅建设开发;汽车用品及养护修理等综合服务;平面及电视传媒;产业投资/期货经纪等,主要发展方向为沿海经济区域:长三角、环渤海、珠三角等。 目前开发商整合的开发资源包括:规划公司SOM、建筑设计公司SHALLER、景观公司DREISEITL、物业咨询公司COLLIER等,在打造天津城市新地标(原广告语)。,附件2:推广案例研究天津社会山,规划及产品: 社会山项目是张家窝镇的第一个上市项目,整体规划2600亩,周边休闲配套设施有商业街、教育区、佛教艺术馆、运动休闲带等。
4、一期产品为别墅产品,德式风格院墅(强调院落功能的别墅)共328套,面积为220250,后期有院墅、联排、洋房等产品组合,主打德国建筑风格。在景观规划上,有水流、枣树、主题公园等构成。,附件2:推广案例研究天津社会山,在产品价格上,社会山首期推出的联排别墅均价为6580元/平方米,院墅产品销售均价为7780元/平方米,这与推广时宣传的别墅产品、德式实力社区、百年枣树果林、莱茵设计、国际物业等配套相比,给人一种物超所值的感觉,达到开盘发售首期火爆,后期稳步升值预期较高的效果。,附件2:推广案例研究天津社会山,附件2:推广案例研究天津社会山,附件2:推广案例研究天津万科东丽湖,项目位置:东丽区东丽湖
5、温泉度假旅游区内,位于东丽湖北岸 开发商:天津万科房地产开发有限公司 景观设计:美国SWA集团 建筑设计: SWECO设计公司 项目周边环境及交通状况:项目距市中心24公里,距天津机场12.5公里,京津塘高速公路出口10公里,天津港30公里。 项目规模及类别:项目占地273公顷,总建筑面积为137万平米,开发周期8-10年,分多期开发:1期别墅、公寓:建筑面积6.4万平米;2期(城市天籁)洋房、小高层:建筑面积13万平米;2期(城市街坊)高层、小高层:建筑面积:10万平米。,附件2:推广案例研究天津万科东丽湖,天津东丽湖万科城公寓(非别墅产品)价格拉升分析:,2007年5月份东丽湖万科城实现公
6、寓销售20220平方米,196套公寓,比2006年5月的47318平方米减少了57.26%,销售均价达到5113.6元/平方米,比2006年同期的4357元/平方米提高了17.4%。表明万科城项目正在逐步走向成熟,价格稳步提升。,附件2:推广案例研究天津万科东丽湖,从营销脉络来看,东丽湖万科城在整体战略上走了三步棋: 第一步,别墅产品推出市场 (形象拉高期)2004年天津别墅市场尚未形成规模,万科在产品打造能力上颇具特色,加之东丽湖自身的优美景观和地热温泉资源,天津津汉公路建成等市政利好因素,东丽湖别墅首期销售取得了初步成功,东丽湖给外界的形象是度假区内的休闲别墅高档区。 第二步,事件营销,板
7、块崛起 (形象巩固期)20052006年万科通过大学生世滑赛、东丽湖全球嘉年华等极大的展示了区域的发展潜力。区域的开发商也由万科一家增加到三家。2006年天津经济技术开发区西区规划,空港物流区的名气也渐入人耳,开发区西区是开发区的延伸,在招商质量上高于开发区,如欧洲空客320组装线、韩国KHVATEC株式会社企业等,都是颇具国际影响力的企业,东丽湖的区域价值随之进一步提高。 第三步,顺水推舟 2006-2007年万科的洋房产品开始进入热销期,借着滨海新区东风,万科等开发商已经无需炒作世人皆知的板块潜力,东丽湖也真正具备了第一居所的条件,距离天津市区仅10分钟车程,距离滨海新区近在咫尺。从后期的
8、东丽湖规划来看,后期产品由洋房、小高层居多,在前期别墅拉高形象的基础上,后期市场接受已经不成问题。,附件2:推广案例研究天津万科东丽湖,项目智能化设备交底采用14项新技术,房地产项目设备包含以下5个方面内容: 1、电气强电、弱电设备; 2、给排水设备; 3、空调设备(系统); 4、燃气设备; 5、其他水景、泳池、泛光工程等。,香蜜湖1号在设备方面主要采用了14项新技术: 1、家居智能系统; 2、智能电梯系统; 3、智能门锁; 4、专业家庭背景音乐系统; 5、小区安防系统; 6、无线网络系统; 7、停车场高速道闸系统;,8、热水循环系统; 9、动力新风换气系统; 10、恒温泳池热泵技术; 11、
9、三级浪涌保护装备; 12、小区变频供水; 13、变频空调系统; 14、弱电箱系统。,附件3:豪宅科技智能化技术应用,智能化设备:家居智能化系统,智能灯光控制系统,集成电路开关,欧蒙特专用背景音乐系统,室外可视对讲系统,家居智能化系统: 霍尼维尔家居智能化系统+ABB灯光、窗帘控制系统+LUCENT/AVAYA的无线网络组合成舒适、方便、完善的智能家居系统。系统可扩展远程网络控制家电;电话遥控家电;客厅内主机面板控制室内灯光、窗帘、AV设备;通过网络远程监控家内状况等。完善的菜单模式让业主随心所意地选择,全面的智能设备配套让业主心神舒畅地生活。 将以上系统进行组合,组成了先进的智能化家居生活。,
10、附件3:豪宅科技智能化技术应用,智能化设备:智能电梯,地下电梯厅,电梯门外观,电梯厅外包装,香1LOGO,OTIS智能双开门电梯: 项目采用美国进口、上海组装的OTIS双开门智能直达电梯; 电梯智能功能:可根据住户智能IC卡,直达住户单元号;公共空间(如大堂、车库)可手动到达,其他有住户单元,手动按扭无效; 电梯数据:核载15人,载重1000KG,电梯较箱高2.8M,宽1.5M; 电梯内设单体空调、液晶电视、智能刷卡口。,较箱内壁按妞,附件3:豪宅科技智能化技术应用,智能化设备:门锁系统,入户门:由深圳豪利门业有限公司制作,采最昂贵的北美洲进口黑胡桃木制作实木子母门,门扇高达2.5米,宽度达到
11、1.5米,流畅清晰的特征木纹上施以高级原色清漆,门上线条均是在实木上镌刻而成; 门锁: 别墅:以色列Mul-T-lock三合一功能豪华铸精铜大门锁; 高层:“Gateman Smart”高级智能密码锁。,豪华铜筑锁,豪华铜筑锁,与智能电梯合一的 智能密码锁,与智能电梯合一的 智能密码锁,黑胡桃木子母门,附件3:豪宅科技智能化技术应用,智能化设备:小区安防系统,四重防范体系:(外围、小区内、单元大堂、入户门) 外围:周边围墙红外对射系统;在靠近香蜜湖人烟稀少侧,设计了当今世界最先进的周界防范系统埋地电缆入侵探测系统。 小区内:电子巡更系统有线巡更和无线巡更相结合的方式;整个小区设置了多个分监控中
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