南京羲和项目价格体系及开盘方案汇报改72p.ppt
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1、羲和项目价格体系建议 及开盘策略思考,南京中百达房地产经纪代理有限公司 2009年11月,目 录 一、项目价格体系建议 1、项目基准层水平价格体系 2、项目纵向价格体系 3、项目特殊因素价格制定 4、价格表 二、羲和项目开盘策略思考 1、销售策略 2、推盘方案,项目价格体系建议,第一部分 基准层水平价格体系,基准层及基准单元设定,以15F(中间层)作为基准层进行考虑,同时根据户型优劣及景观情况,将1506号房作为项目的标准单元制定项目价格体系。(该户型户型面积、景观朝向均属于中等房源);,价格水平体系建立基础 景观、朝向、户型、面积、噪音,鼓楼医院,周边建筑影响项目体系建立的因素,汇杰广场,中
2、信银行,电视大厦,邮政大厦,紫峰大厦,苏粮大厦,从项目周边情况看,对项目景观有影响的主要有: 东南侧恒基广场、丹凤新寓等; 南侧汇杰公寓、汇杰广场(项目本身商业对低楼层也有一定影响); 西侧鼓楼医院、南京银行办公楼; 西北侧苏粮大厦、中信银行、鼓楼邮政大厦、鼓楼紫峰大厦等; 东北侧南京电视大厦,基准层实际情况研究,1501,1502,1503,1504,1505,1506,基准层价格制定,以1506号房作为基准房源,系数为1,根据景观、朝向、户型、面积、噪音等因素综合所得其余各房源系数,得到基准层价格。,第二部分 纵向价格体系,纵向价格基础制定,按实际情况层差分为五个部分考虑: 1、12层向上
3、,景观逐级变好,因此按照高中低划分为三段,12-19层层差设定为200元/平米,20-26层设定为250元/平米,26-32层设定为300元/平米 2、11层以下受周边建筑影响,景观因素影响减小,尤其是东西面房源,因此为减小两端房源与中间房源的差价,7-11层将1.6号房层差增加至300元/平米,2-5号房层差减小至100元/平米 3、6层以下情况较为复杂,将根据各层实际情况进行调整,具体见后篇特殊因素价格制定,200元/平米/层,250元/平米/层,300元/平米/层,1.6房源层差300元/平米,2-5房源层差100元/平米,视房源而定,第三部分 特殊因素价格制定,1、22F以上东边套房源
4、(1号房)景观面增加,从22F以上东边套房源楼层差价调整为500元/平米 2、27F以上合并大户型,产品的舒适度以及视野景观优势,27F增加1200元/平米/层,27F以上恢复300元/平米/层 3、19F东边房源视野较18F有较大提升,可观玄武湖面,跃差500元/平米 4、18F西边可见南大校区景观,跃差400元/平米 5、9F东边房源可越过东边一栋居民楼,跃差800元/平米 6、8F西边房源视线可越过鼓楼医院,跃差800元/平米 7、6F以下东边房源视线受到外侧构筑物影响严重,因此跃差1500元/平米,5F再跃差500元/平米,3F与4F同价 8 、从6F以下中间房源(2、3、4、5号房)
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