广州白云新城地块市场分析.ppt
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1、广州白云新城地块市场分析,深圳地产营销部 2010.11.12,2,目 录,地块区位概况,地块区域土地成交市场状况,地块区域楼市概况,地块市场调研总论,地块经济收益分析,广州城市发展运行概况,地块概况,3,地块市场调研总论,4,项目总论,1、 地块位于广州白云新城,被定位为未来广州的CBD之一。随着旧机场成功改造为5号停机坪广场以及万达广场的落成,白云新城乃至整个白云区将会出现新型的商业中心。在未来两三年内,白云新城将可叫板珠江新城,将成为众多品牌商家的必争之地。 2、三块用地一大二小,整体地块比较方正,没有太多的边边角角,亦较平整,比较容易规划设计及开发。 3、地块毗邻白云山,靠近白云国际会
2、展中心,广州体育馆以及万达商业广场,周边配套已非常成熟,且交通非常便捷,距离白云国际机场、广州火车站等15分钟车程,与海珠区、天河区等区距离适中。 4、地块所属区域在售楼盘极为稀缺,目前在售的最近的就只有白云尚城,其余均为已售罄。而广州白云万达广场在今年78月推出1000多套酒店式公寓单位,户型主要从3060多平方米,均价2万元/,(带装修),推出不久即告售罄,充分显示出投资型客户对该区域未来前景的看好。,影响地块取得的决定性因素:,地块价值:,作为白云新城首推的住宅用地,加上白云新城极受政府重视,这三块地无疑是块很大的肥肉,必将引起不少大牌开发商争夺,楼面地价预计不会停留在这个水平,很可能破
3、万。按照目前的起拍价,近7000元/平方米的楼面地价,毛坯价格不得低于15000元/。这是基于成本考虑的一个价钱。,5,广州城市发展运行概况,广州市概况 现行城市总体规划 2009年广州市商品住宅区域市场分析 2010年广州市近两周商品住宅价格走势 广州市白云区概况 2009年经济环境调研,6,广州,广东省省会,广东省经济、科技、教育和文化中心,是中国大陆仅次于京沪津的第四大城市,国家中心城市,华南地区第一大城市,华南最大交通枢纽,中国南方经济交通贸易航运中心,中国历史文化名城。 地处广东中南部, 珠江三角洲北缘,濒临南海。 市总面积为7434.4平方公里,10个区,2个县级市,其中,市区面积
4、为3843.43平方公里,占全市总面积的51.7。2009年末建成区面积(不含县级市)达到935平方公里,居全国第二位,仅次于北京 。 2009年末全市人口1035万人,比上年末增长3.0%。,广州市概况,7,现行城市总体规划,2010年,广州市初步形成由中心主城区、南沙副城区、花都副城区、萝岗副城区、荔城组团、街口组团组成的“一主三副两组团”的城市空间布局。 中心主城区包括旧城组团(荔湾、越秀、东山、白云、芳村、海珠)、黄埔组团、天河新城区(珠江新城)、市桥组团、大石组团、广州大学城、广州新城等。 空间发展战略:南拓、北优、东进、西联。使城市由单中心向多中心转变。,“一主三副两组团”的城市空
5、间布局。 空间发展战略:南拓、北优、东进、西联。,8,2009年广州市商品住宅区域市场分析,2009年成交面积前三位的是番禺区、花都区、白云区,与2008年(分别是白云区、天河区及海珠区)相比,市场格局发生明显变化;各区的成交量同比均有所增长,特别是花都、番禺成交面积大幅回升,是全市成交上升的主要动力,其中花都增长253.2%,番禺增长145.9%,具体如图一。,中心六区中的天河区、越秀区、荔湾区及海珠区,2009年新建商品住宅成交均价分别为15009元/平方米、14645元/平方米、12326元/平方米、11559元/平方米,远远超过全市9346元/平方米的均价水平,具体如图二。,图二,图一
6、,9,2010年广州市近两周商品住宅价格走势,数据来源:经纬行研究中心整理阳光家缘数据 截止于2010-11-10,花都、越秀两区均价下滑 其余市区均价有所上涨,10,广州市白云区概况,白云区是广州市10个城区之一,是区域面积最大的八个老城区之一,因其境内有白云山风景名胜区而得名。位于广州市城区的北部,东邻增城区市,西界南海市,南连荔湾、越秀、天河、黄埔等4个城区,北接花都区和从化市。 全区面积795.79平方公里,占全市面积10.7%,辖14个街道,全区常住人口163.67万人,占广州总人口的16.07%。,11,2009年经济环境调研,09年,广州市国民生产总值达9112.76亿元,同比增
7、长11.5,白云区实现生产总值853.07亿元,同比增长10.8%,占全市生产总值 的9.36%。 09年,白云区产业比重3:25.6:71.4,第三产业比重提高0.9个百分点,以商业、房地产、交通运输、饮食服务、金融保险等为主。 2009年,全区民间投资114.21亿元,同比增长31.0%,远远高于全市19.3%平均水平。 2009年,全区规模以上企业实现利润总额27.9亿元,同比增长22.4%;实现利税总额49.66亿元,同比增长15.9%。企业亏损面逐季收窄。 09年,广州居民人均可支配收入27610元,同比增长9.1,其中工资性收入增长8.7;农村居民人均纯收入11067元,同比增长1
8、2.6。 09年,白云区城镇居民人均可支配收入26828元,同比增长10.4%;人均消费支出21648元,增长9.1%。农村居民年人均纯收入11442元,增长12.3%;人均生活消费支出7383元,增长5.7%。,12,地块区位概况,地块区位简介 区域规划设计 区域交通状况 区域城市规划的目标 白云新城未来前景,13,地块区位简介,白云新城位于白云区南部,北至黄石路,东至白云大道,西至机场高速路,南至北环高速路,区域发展定位为“北部片区的商业服务中心,云山西麓的宜居新城”,用地面积:9.22平方公里 其中可开发用地:5.14平方公里 建筑总量:1107万 居住面积:646万 公共服务设施:37
9、0万(含商业办公295万) 建筑密度:19.5;规划总居住人口:22万 净容积率:2.1,14,本地块,区域规划设计,一轴、双中心、六大社区、两大公园,白云公园(湿地公园),飞翔公园,白云新城规划空间结构为“一轴双中心六社区”。原机场跑道形成南北向八十米宽的中央带形公园贯穿整个白云新城,这个“中心轴”串联起各个功能片区。 北部文化中心和南部商业中心的“双中心”,成为广州城北重要区域文化形象与商业服务中心,是地区活力所在;根据服务半径与服务人口形成“六大社区”将容纳22万人口。 规划限制:规划对建筑物的高度、体量、布局严格控制,以保证“城不压山、楼不挡山”,保住天际线。,15,区域交通状况,地铁
10、二、十四号线穿过白云新城,四个站分布在中央公园中轴线上。 区内交通实现车网、轨道网、步行网三网合并,即车网、轨道网、步行网的合并;实现快速交通与慢速交通分离、人行与车行分离; 商业、办公区采用高密度、方格网的路网形式;设置独立步行系统。 完善对外交通网络。过境交通与内部交通分离,提升交通效能; 在主交通骨架上,采用“四纵四横”道路骨架,主次分明,提高内部支路网密度,区内规划支路网规划密度应达到6-8公里/平方公里;,道路规划:四纵四横,内外有别,人车分离,16,规划着重强调环境、社会效益与经济效益三者协调;全面提升“宜居”的评价重; 白云新城将建人工湿地、两大公园,“显山露水”提升美景。 白云
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