深圳马鞍岭片区土地出让研究策划报告51P.ppt
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1、第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,城市融合发展是大势所趋,主要格局:“一脊三带”外
2、向辐射与“三圈五轴”内部整合,1、各地纷纷推动制造业升级; 2、制造业向内陆转移的趋势; 3、香港生产业性服务业向珠三角转移。,产业的升级换代是珠三角发展的关键,深圳经济发展稳步向前,各项指标显示经济发展驶入快车道; 深圳发展迎来了第二个春天,以效益深圳和谐深圳为发展方向的特区人民,将会在产业升级换代,城市融合发展中获取第二次发展机会。,深圳的明天更美好,深圳战略定位,1、以特区为中心,由北向西、中、东三个发展轴; 2、“一市多城,众星拱月” 3、一个“中心”,八大组团的组团式网状空间结构; 4、九个卫星新城。,深圳规划布局结构,龙岗在深圳经济发展中作扮演的角色越来越重要; 2004年是龙岗经
3、济发展的一个高位年,经济的高速发展得 益于龙岗产业的产业升级换代,大企业为龙岗经济发展做 出了巨大的贡献,而未来这种趋势将随着精细化工基地的 加入更加明显。,在龙岗的版图成就深圳的明天,向东,向东,再向东! 从GDP和人口数量来看,即便是龙岗的希望也在东北 部,龙城片区房地产事业启动不久,就已经占据了主导地位,人口规模又远远高于其他两区,因此,我们有绝对理由相信,即使是龙岗的明天也要向龙城看。,龙城,承载梦想,龙岗在深圳的经济地位进一步上升 根据规划和发展目标,龙岗区是深圳最具潜力的发展区域。而目前,奥体中心落户龙岗,高交会馆选址龙城西区,都说明了龙岗在深圳的位置进一步提升,而不再是特区的边缘
4、化中心城镇。龙岗成为深圳产业转移的主要阵地,成为深圳效益工业发展的示范点,龙岗也将成为深圳未来发展的主要方向。 龙岗房地产事业发展驶入快车道 随着龙岗经济的快速发展,必然会对房地产发展提出新的要求,提供更大的舞台,再加上龙岗产业结构的调整,人口置换,房地产发展也必然进入一个快速成长期。,龙马相合,立岗为鞍,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,深圳商品房市场持
5、续走高; 市场供求基本 平衡; 空置率不断下 降; 房地产发展稳 步向前。,商品房市场分析,龙岗地产在深圳地产格局中所处的位置越来越重要,所占比例也越来越高; 房地产,龙岗依然是深圳的未来。,深圳市、龙岗、宝安销售趋势图,龙岗地产大跃进,在龙岗房地产发展过程中,中心城的区位优势越来越重要,辐射力越来越强; 中心城已经成为龙岗地产的炙热点。,龙岗中心城商机重重,在供给结构中,未来中高端物业供给量偏大,低端物业和最高端物业比较缺乏,因此,对于开发高端项目而言,未来大有所为; 区域发展不均衡。中心城物业开发集中于中心城内部,周边区域开发相对较少。,龙岗中心城供给结构不均衡,商品房市场稳步向前发展 商
6、品房开发进一步向关外转移 龙岗中心城商品房市场机遇和调整并存 龙岗中心城商品房价格一路攀升,市场供不应求,市场空间较大,因此,可谓机会重重。同时,根据我们的调研,未来龙岗中心城商品房供给量会激增,如果只依靠龙岗中心城本区域的消化,显然是有难度的,为此,我们认为未来龙岗中心城商品房市场机遇与挑战并存。发展项目,关键在于找准市场空白点,创造出差异化的产品。 龙岗中心城住宅市场供给结构不均衡,顶级住宅缺乏,中高端住宅供给较多,中低端供给较小 一方面,龙岗中心城范围内环境优美,容积率低的顶级商品房极为匮乏,目前只有中信高尔夫花园和佳兆业项目有部分供给,另一方面,中高端住宅物业在未来两三年内供给比较集中
7、,而低端住宅物业只有在龙岗中心城周边有少量分布。,结论:与市俱进,填补空缺,龙岗中心城商业开发面临压力,龙城商业近年内供给量大增,短期内达到近90余万的规模,而龙城人口尚不足50万人; 近期,国际商场倒闭,好百年搬家,吉之岛退租等事件也说明了这个问题。谨慎发展龙岗商业是不得不走的路子,龙岗中心城商业发展过于迅猛,商业供过于求,商业发展面临较大挑战。同时商业发展还面临着区域分布不均衡的难题,未来商业发展模式和发展区域都需要从新考量。在未来商业发展方面,我们认为应走差异化路线,在区域上应偏重于龙岗中心城的东南侧; 马鞍岭项目商业体不宜过大,由于龙岗中心城商业未来几年内竞争都将十分激烈,如果大规模发
8、展纯商业项目,则面临风险较大。因此,我们认为,本项目在发展商业方面应结合本项目的实际情况走差异化精细化道路,努力打造出与龙岗中心城两大商业圈不同的商业形态来。,龙岗中心城商业未来之路,深圳酒店发展机会多多,深圳酒店发展较为迅速,酒店发展自2004年开始,回升幅度很大,尤其是宝安区,酒店业发展更是迅猛,提出一街道办一酒店的发展方向。 相对而言,龙岗区酒店发展相对滞后的多,目前,五星级酒店没有一家,四星级酒店仅两家,其他酒店多为厂房或者居民楼改造,发展潜力不大。,龙岗区在未来的10年将拟建高星级酒店18家,总体规划布局原则上是每镇一家,因经济及旅游业发展需要的地区可建设2家以上。其中,龙岗中心城将
9、建成3家高星级酒店。 深圳酒店业发展迅速,酒店发展空间尚比较大,酒店发展正有关外逐步向关外转移,随着龙岗经济的发展,对酒店业的发展将会提出新的要求。为了促进宝龙工业城的发展,同时也为了创造为本项目创造更好的发展空间,有必要在该片区规划发展以高端酒店。 本项目周边中信高尔夫,前来休闲度假的消费者较多,同时,本项目紧邻宝龙岗城,随着宝龙工业城的逐步完善,对于商务需求会越来越多,因此,我们建议定位为商务度假酒店。如此一来,就可以和碧湖皇冠假日酒店区分开来,有利于本项目酒店的发展。,龙岗迎来酒店发展的春天,第一部分 宏观经济发展趋势研究分析 第二部分 市场分析 第三部分 项目周边产业和基地分析 第四部
10、分 项目定位 第五部分 空间规划设计建议 第六部分 土地出让模式和出让计划设计 第七部分 土地收益核算 第八部分 土地整合推广策略,马鞍岭片区土地出让研究策划报告,汇 报 提 纲,项目周边产业基础雄厚 后劲十足,三片两区一走廊东部希望,明日之星 在未来两三年内,该三片两区一走廊该的工业产值将会逐步增加。而本区域内雄厚的产业基础为马鞍岭项目的长远发展提供了强大的经济支持,提供了有效的客源保证; 平湖:深圳物流基地 平湖物流基地的确立,将会对周边区域提出较强的商务需求,因此,我们认为,本项目部分用作商务开发是符合市场发展要求的; 横岗:全球眼镜制造中心 随着沙菏路的建设,横岗距离本项目的距离将会被
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