融侨淮安项目全程行销策略报告 47P.ppt
《融侨淮安项目全程行销策略报告 47P.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《融侨淮安项目全程行销策略报告 47P.ppt(147页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、,融侨淮安项目全程行销策略报告,2010年6月12日,理想 品牌 价值,理想,品牌,价值,大盘需要有自己的理想,是一个可以承载人文和社会责任的。,融侨的企业品牌如何落地淮安,项目面临品牌期势。,大盘的价值,从品牌、产品号召力到利润价值的实现。,融侨品牌,布局全国,初落淮安,缘定巨擘。 城市让生活更美好。 品牌地产,规模大盘,责无旁贷。 融侨品质,开启淮安宜居新时代。 树立区域大盘话语权,引领楼市风向标。 实现品牌利润双丰收。,愿景,Vision,全国性房地产品牌的城市化落地; 三、四线城市大盘项目开发策略。,前言,开篇语,目录,Catalogue,发展,- 大盘的发展,定位,策略,- 大盘的定
2、位,- 大盘的策略,城市指标,房市运行,城市板块,项目属性,产品定位,客群定位,市场定位,形象定位,品牌策略,事件营销,活动营销,价格策略,发展,- 大盘的发展,城市指标,房市运行,城市板块,项目属性,1,与江苏其他城市比较来看,淮安整体经济实力差距明显,在全省经济中处于下游位置,与苏中城市还有一定距离。 2009年城镇居民人均可支配收入看,淮安位于全省倒数第二,居民收入较低,消费能力较差,城市指标, 淮安经济水平位列江苏末尾。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,800-4,000US,4000-8,000
3、US,0-800US,启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期,人均GDP与房地产发展关系,8,000-20,000US,淮安经济总量保持持续上涨态势,在2008年经济危机影响下依然保持了涨幅,抗风险能力较强; 2009年淮安人均GDP达到2743美元。, 淮安GDP逐年增长,突破1000亿。,城市指标,淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。 第二、三产业的比重稳步上升,第二产业以国有制造业(卷烟、发电厂等)、私营加工制造业为主,第三产业中个体工商户,餐饮娱乐等服务业比重较大。 金融、证券等产业落后,白领阶层缺失。 第二、第三产业的发展产生了大量产业工人、个体
4、工商户、私营业主等人群,逐渐成为城市人口主要组成部分。,数据来源:淮安统计局,城市指标, 淮安经济结构发展平稳上升。,淮安固定资产投资增速达到30%左右,投资增幅较大,固定资产投资占GDP比重逐年上升; 淮安房地产投资在经历了近五年的快速增长,房地产投资额也较5年前增长了近4倍,房地产市场正处于一个快速发展的阶段。,城市指标, 淮安房地产投资增长迅速。,主城区,开发区,老城区,城市性质:国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。,城市规模:中期(2010年)100万人,远期(2020年)120万人。,淮安城市的特点: “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四
5、水穿城”。 一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。 两大组团:中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。 三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。 四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。,城市板块, 一个高速圈、两大组团、三条轴线,四水穿城。,楚州区: 以原淮安市老城区为基础,房地产发展起步较晚,区域资源及配套成熟;,清河板块: 政、金、教、商贸中心,淮安最成熟的居住商贸区;,青浦板块: 老城游购区和冶金、化工、烟草、纺织等工业区,亮点不断,愈现成熟;,淮阴板块: 以淮阴县城为依托的市域居住、仓储、货运中心,特殊背景
6、,平稳发展;,开发区: 以高新技术产业为主,生活居住、公共设施相配套的综合性新区,产品差异较大,市场有待成熟;,城市板块, 城市框架逐渐展开,渐成格局。,区位优势:中心城区房地产是以市政府为核心发展起来的,经过多年发展已进入成熟阶段; 配套优势:中心城区客户认知度最高,商业生活配套最为齐全的区域; 强烈的区域情节和对主城区的城市向心力是淮安人置业的主要驱动因素。,城市板块, 清河行政商业中心成熟板块。,城市板块, 清河价格高 客户层次高 大盘多。,区位优势:主城区域重要组成部分,区域内集中了发电厂、卷烟厂等大部分的淮安大型事业单位; 配套优势:商业、交通、教育等各项配套齐全,尤其是淮阴中学为区
7、域带来了大量的教育客群; 项目供给较大,随着市区发展南扩,结合南部大学城的开发,区域的价值逐步显现。,城市板块, 青浦成熟主城人文教育资源雄厚。,城市板块, 青浦次中心区域,中高端产品 。,区位特征:翔宇大道以东区域,政府规划的工业园集中带,发展速度快,内部交通发达; 配套现状:商业配套欠成熟,商业配套集中在深圳路沿街,同时辐射半径较弱,远逊色于市中心商业圈; 车辆与人流量明显不足,外部人口导入群集中在蓝领工人,收入不高;,城市板块, 开发区工业待成熟区域 。,城市板块, 开发区刚性需求经济型产品 。,区位关系:运河北部区域,以王营镇为核心衍射,大淮安中心区域的重要补充板块; 配套现状:无核心
8、商业配套,依托于市区商业配套,区域零散性配套较为完善; 价格吸引力和区域情节,以及收入限制是该区域内购房的策动元素,因此楼盘档次相对一般,外部客源较少,高档客源外流量较大;,城市板块, 淮阴接受辐射兼具独立性区域 。,城市板块, 淮阴地缘性经济改善型产品 。,区位优势:楚州区房地产是以原淮安市老城区为基础发展起来的,房地产市场起步较晚; 配套优势:楚州区客户认知度一般,区域内交通生活配套及自然资源丰富; 强烈的区域情节和对教育、自然资源的依赖是楚州区人置业的主要驱动因素。,城市板块, 楚州老城中心起步晚配套丰富 。,城市板块, 楚州供应大客群关注教育交通 。,中心城区的成熟,客户的自身生活习惯
9、牵制着其的置业方向的选择,体现出很强的地域性; 更高的产品品质,更为优良的产品整体表现有可能吸引并拉动此类客户选择区域外项目进行置业。,依赖成熟区域配套,中高层级,有一定支付能力,追求高品质居住生活的客户。,层级中等,寻求更好改善性居住条件,务实谨慎的客户。,城市板块, 中心区域多依赖于地段与配套 。,部分在解决刚性需求,部分被价格所吸引,部分寻求更高档次的项目进行产品换代,地域性强的同时,对主城区充满向往,希望拥有更好的城市化居住生活,成长中和相对封闭性较强的区域客户,自有数量不足及置业能力有限是其主要的特征; 价格较低或者档次较高,品质优秀,并能带有城市化生活意向的项目能复合的吸引此二区域
10、的客户。,城市板块, 主城边缘区域差异明显 。,从2007年到2009年,淮安的土地市场同全国其他市场一样,都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程,09年,便成功出让土地216宗,无论是出让面积还是出让金额,均远远超过08年全年水平。 2009年,市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告170宗,出让土地面积683万平米,土地出让均价1651元/m2,土地出让楼面地价为745元/m2;, 09年土地供应井喷,未来供应充足 。,房市运行,清河、清浦区土地存量共占53%,中心区开发量较大,区域内竞争环境将趋向恶劣。 土地整体供给规模偏大,未来市场向新区发展,市场主要供应量在开发区、清河区和楚州区。,200
11、9年,清河区、开发区两区土地出让面积较多,其中开发区土地成交面积最大; 从商品住宅的交易情况来看,现有土地供应量偏大,去化周期拉长。,房市运行, 清河区和开发区销售供应最大 。,2009年除在10月份(14.42万)下降外,基本呈上升趋势,在12月份达到成交量最高点(43.31万);,房市运行, 09年月均成交环比增速平稳 。,2009年以来,成交量大幅回暖,而市场供给反应滞后,出现供不应求态势,市场处于消化存量的过程; 上半年销售均价受供求影响稳步上升,进入7月淮安市场由“量增价跌”到“量价平稳”走势,但12月份由于政策优惠的截至,量价同时井喷。,数据来源:淮安市房管局,房市运行, 09年消
12、化存量,价格微小波动 。,与周边城市相比,淮安房价与连云港、徐州接近,高于宿迁,低于扬州,处于较为稳定的价格占位 2009年各区商品住宅均价表现均较为平稳,2009年以来中心城区价格走高拉动整体均价,数据来源:淮安市房管局,房市运行, 中心区处价格顶尖,且增幅较大。,数据来源:淮安市房管局,09年1月到09年12月各区商品住宅成交量比例相对稳定,09年5-9月主城区比例上升,对整体均价的提升具有较大影响,房市运行, 中心区成交所占比例较大。,2009年供应和去化最好的是90-120平方米的,也反映目前市场上的供需结构。 市场供应和销售中对改善型两居和经济舒适三居较亲睐。,房市运行, 主城大盘林
13、立,改善户型为主。,1、市场: 房地产市场有所回暖,消化量增加,2009年市区成交296.78万。 2008年二手房交易量相比2007年骤减45.57万,2009年相比2008年激增34.21万。 2、土地: 土地市场成交量稳定:07年、08年土地成交量分别是413万 、415万 ,基本无变化,而09年为683万,上涨268万。 土地成交均价略有下降:07年、08年土地成交均价分别是1113元/ 、948元/ ,下浮14.8%,而09年为1351元/ ,上涨403元/ 。 3、价格: 09年淮安市商品房平均价格较08年上涨35%。 2010年一、二季度价格上涨幅度较小。,房市运行, 淮安市场成
14、交与价格增速平稳 。,1、产品 建筑风格:各类建筑风格已经在淮安市场上纷纷出现,如地中海建筑风格、古典主义建筑风格等。 户型:市场主流户型为三室两厅,以改善型居住为主。 景观:淮安房地产项目越来越注重景观规划,但精品景观仍很少,景观营造较为粗糙 品质:在激烈市场竞争环境下,开发企业开始注重项目品质打造。 2、供销 淮安未来房地产市场潜在供应量大:至09年12月商品房存量205万;待开发商品房面积约1587.5万(未开发土地的容积率按1.5进行测算),共计2381万。,房市运行, 淮安未来竞争激烈 ,产品为王。,A地块(H13地块):容积率3.5,建筑密度 19.95%,和平东路南侧,韩泰路东侧
15、,124652.92平方米,合约186.98亩。 C地块(H18地块): 建筑密度20.7%,容积率 3.5,和平东路南侧,福州路东侧,97662.92平方米,合约146.49亩。 B地块(H15地块): 容积率2.5, 建筑密度24.83%,和平东路南侧,合肥路东侧,108489.02平方米,合约162.73亩 。,项目属性, 项目所处区域成熟,规模庞大。,项目地处淮安中心区域清河区。 该地块为100万方超级大盘。 该地块产品形态主要以高层为主。, 项目SWOT分析,T 威胁,W 劣势,S 优势,O 机会,项目地处城市中心区,配套资源丰富; 大盘具有一定的号召力。,项目地处城市开发热点板块,
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 融侨淮安项目全程行销策略报告 47P 淮安 项目 全程 行销 策略 报告 47
链接地址:https://www.31doc.com/p-3072160.html