2016年南京鹏欣水游城项目市调报告48p.ppt
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1、南京水游城市调报告,2016.05,目录,项目概况 开发、运营商及产品线简述 区位交通 项目定位 商业设计 策划与推广 关注品牌 亮点,项目概况,南京水游城是一座大型综合性商业项目,位于夫子庙商圈,总建面约16.7万方,由上海欣鹏集团倾力打造,以流动的水为主体,营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。,项目概况,项目名称:南京水游城 项目体量:总建面16.7万m2,购物中心部分约10万m2 所在城市:江苏南京 所在商圈:夫子庙商圈 开发商 :上海鹏欣集团南京四方建设实业有限公司 建筑设计:上海船场建筑装饰有限公司(日本) 商业设计:CCD / 上海地慧房地产咨
2、询有限公司(日本) 物业组合:购物中心+公寓+酒店 店 铺 :约237个 停车位 :860个 项目投资:15亿 开业时间:2008年8月29日,开发、运营及产品线简述,开发商及产品线 开发模本 运营管理,上海鹏欣(集团)有限公司是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业、股权投资等于一体的民营企业集团,现资产规模超百亿。,产品与开发,上海鹏欣集团,沃华商管公司,水游城,星游城,金游城,城市型项目,区域型项目,社区型项目,定位于10-15万平米,集购物、娱乐、休闲、餐饮、文化、艺术为一体的一站式都市型购物中心,以自然元素为体验亮点,通过阳光、空气、水和绿植营造自然舒适的购物体验环境,将时间型消费、体
3、验型消费和激发型消费进行有机结合。,定位于5-8万平米,集娱乐、休闲、服务为一体的区域型购物中心,是年轻人的娱乐休闲终点站,彰显年轻人的个性和新潮。,定位于2-5万平米,以步行商业街为特色,通过极具特色的建筑形态及主力店的设置,营造客流充沛、富有活力的社区型步行商业氛围。,鹏欣地产集团,开发商及产品线 开发模本 运营管理,水游城系列,国内已运营4座,筹备1座,规划若干 已运营项目 :南京、天津、盘锦、丹东 开业筹备项目:赣州(预计2016年6月营业) 规划中项目 :武汉、成都、济南、呼和浩特,南京水游城,总建筑面积16.7万平米,以开放、愉悦、亲近自然的设计追求,已成为城市名片。 开业时间:2
4、008年8月,天津水游城,总建筑面积约18万平米,地铁枢纽商业综合体、城市副中心助推器、领先世界的shopping park设计理念。 开业时间:2011年8月,盘锦水游城,总建筑面积约52万平米,城市综合体,包含住宅、办公及商业,城市新地标,其中商业部分为10.7万平方米。 开业时间:2012年9月,丹东水游城,总建面21.6万平方米,沿用了CCD顶级事务所的设计方案,造就城市新地标。 开业时间:2014年,开发商及产品线 开发模本 运营管理,日本福冈博多运河城 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一,是日本策划与美国设计完美结合的成功案例,开创了日本综SHOPPING MALL的全新理念
5、和业态,1996年开业至今,它创造了两个奇迹,一是每层楼的租金一样,二是投资回报高,在泡沫经济时代,项目投资在十年内完成回收,对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。,南京水游城 参照日本博多运河城的模式规划设计,以运河为中心,水元素为主题,打造自然和谐的商业空间。,开发商及产品线 开发模本 运营管理,关于CCD 项目从开发到运营的整体策划由日本知名团队CCD运作 CCD长期致力于追求“城市的梦想”,即“市民的幸福”,并以此理念综合策划开发城市及商业地产。 城市发展日新月异,如何打造30年、40年、50年都经久不衰的商业设施。 国内顾问指导项目:天津水游城、石家庄乐汇城、青岛乐
6、客城、南京京水平方、南京水游城、武汉群星城等,区位及交通,经济指标 区位分析 交通状况,秦淮区,3080.58,3504.17,4167,4590.17,单位:亿元,583.7,671.25,759.86,837.47,社会零售总额,人均可支配收入,南京市及秦淮区基础消费指标对比,南京市,发展目标 围绕新秦淮的功能定位,其发展目标归纳为“三心一城” “三心”:提升和扩大新街口及太平南路地区,打造中央 商务区;整合夫子庙、朝天宫、门东、门西、中华门外地 区的文化旅游资源,培育特色文化区;立足老城,以生活 品质的提升为重点打造中心生活区。 “一城”:将整个秦淮区打造为具有都市活力的内城。 核心产业
7、 商贸流通、商务服务、金融 战略产业 文化产业、旅游业、信息技术产业,经济指标 区位分析 交通状况,项目坐标,位于建康路和中华路交叉路口,隶属夫子庙商圈,距新街口2公里,处于两大城市级核心商圈重叠区域,3公里范围常住人口110万。,地块标签,夫子庙商业中心 新街口国际商贸服务区 沿秦淮河观光带 老城南历史文化休闲区 中山南路、中华路商务贸易与历史复合轴线,中 华 路,健 康 路,商业用地,经济指标 区位分析 交通状况,商圈概况,夫子庙商圈位于秦淮河两岸,从六朝起便是望族聚居之地,商贾云集,文人荟萃,儒学鼎盛,素有“六朝金粉”之誉。,夫子庙景区(文旅),围绕“夫子庙”5A景区为中心,将人文旅游、
8、传统美食、民俗文化等产业作为驱动引擎,以小商品交易为主,形成以时间消费和体验消费的特色消费区域。 据统计,该商圈年均流量6000万人次,现为南京第二大主力商圈。 部分商业项目:,历史成因,发展状况,水游城,水平方,甘熙宅第(文旅),詹园奥特莱斯,茂业天地,老门东(文旅),经济指标 区位分析 交通状况,地铁号线,地铁号线,地铁号线(规划),中华路,内环西线,内环东线,内环南线,绕城高速,长江隧道(浦口方向),火车南站,机场高速,南京火车站,地铁号线,轨道交通 地铁1号、3号线,纵向可到达火车站、机场等交通枢纽。 规划中的5号线可迅速到达江宁、鼓楼等人口稠密地区。 地面线路 紧邻中华路,5分钟即可
9、到达新街口商圈; 内环东、西两线向北可达主城各区,向南连接沪蓉高速出城; 内环南线至江北方向,可方便到达新区。 公交 项目周边规划超20条公交线路通达全城,可满足多种出行方式。,项目定位,总体定位 南京水游城,是南京地区首家购物中心(商业4.0版本) 是一座集零售、餐饮、休闲娱乐、人文旅游、商务办公于一体的主题购物公园。,客群定位 消费客群:时尚青年、家庭、游客 年龄层次:年轻化,1645岁,档次定位 中高端消费,时尚化、年轻化品牌为主,商业设计,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,假日酒店 服务公寓 经营面积:6.5万m2,主题购物中心部分 经营面积:10万m2,整体布局 建筑风格 动线
10、设计 业态规划,外立面及广告位,外观采用大量弧形设计,主入口处的玻璃幕墙包装,加之下沉广场的“运河喷泉”设计,对比常规“盒子”状商场,既视感较强。,以橙色调为主的外墙,从心理学的角度,象征着活力和欢愉,一来体现“青年市场”的主题,营造舒心的商业氛围,再者光鲜的色彩使得项目格外醒目。,广告位的设计美观合理,不同业态的区位搭配不同的广告,除品牌宣传外,亦可起到导视作用。,B2美食街入口广告,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,内部设计(外廊),大量的镂空、曲线设计,配合运河景观工程,展现了水元素的灵动与柔美,同时也增加了逛街的趣味性。,开放的露台设计,加之大量真实绿植的使用,巧妙地将自然光、空
11、气和水完美结合,提高购物环境的舒适性。,中心舞台的设计,可谓项目的点睛之笔,约500m2的开阔地带不仅能聚集大量嬉戏人群,每天还有精彩纷呈的表演,无形之中赚足了人气,提高周边物业价值。,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,内部设计(内廊),装修 装修风格时尚,不同部位采用不同样式,以示区分。 吊顶与地面铺设简约大方, 灯饰工程搭配合理,照度适中。,楼层物业 2B,内走廊层高约4.5米,主通道约6米 1B至5层内走廊层高约3.5米,主通道宽约4米,空间感较为舒适,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,VI导视,“水游城”是以流动的水为主体,在水游城标识系统的造型设计中吸收了水自由、舒展的形
12、态这一设计概念,电子导视牌 导视兼顾内场广告牌,水平方购物中心,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,外部动线,P1,P2,主干道 自然人车流,轨道交通人流导入,景区人流导入,项目地块平整,四面环路,利于临街铺面的展示。,夫子庙,地铁,中华路,健康路,太平南路,P,立体式的主出入口设计,顾客可迅速到达2F、1F、1B各楼层,形成“多首层”效应,以提高物业价值,车库 P1位于太平路纵深,与“水平方”车库及卸货区隔街相望,由于该路段狭窄,高峰期易造成小范围拥堵。 P2位于白下路与中华路路口处,利于寻找且通达性好。但该区域为酒店入口处,未作人车分流线路规划,存在安全隐患,白下路,整体布局 建筑风格
13、 动线设计 业态规划,内部动线,主通道 通过三条“环状”循环动线的设计方案,尽可能让更多铺面临近主通道,以寻求效益最大化。,配套设计 卫生间位置呈“等边三角形”对称位于三个角落,均衡分配到每一个区位,以满足需求。 4部垂直电梯(含观光梯、货梯)2部扶梯直通地下车库,1部跨层扶梯直通地面,方便垂直人流导入。,目测流量较高区域(11:30AM) A区:通过跨层扶梯或观光电梯直达地面广场,50%以上楼面客流会选择。,A,连通地下车库,B2,观光电梯,跨层扶梯,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,内部动线,主通道 以外廊动线为主,沿运河观光带分布。 河流将项目分成“岛”、“岸”两部分,水平动线以“
14、岛”为中心,呈环状向外扩散,通过桥梁、连廊与各部分连接,使得两大中庭遥相呼应。 目测流量较高区域(11:00AM) A区(阳光舞台)开放的中庭舞台区域加之喷泉景观工程,汇集了许多家庭在此嬉戏。 B、C区为下沉广场入口,自然人流较多。,B1,1F,A,主通道 水平动线与B1层较为相似,由于该层为平街层,除内部通道的设计外,更注重内场与外部的连接,以及水平垂直动线的相互配合。,B,C,下沉广场入口,下沉广场入口,2F步行入口,水平垂直动线配合,影院绿色通道,B2跨层入口,内廊动线,外廊动线,主出入口,“岛”,“岸”,中庭,中庭,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,内部动线,2F,3F,4F,内
15、廊动线,外廊动线,主通道 2F、3F楼层上调,临河面减少,部分外走廊区域规划成为商铺,外廊动线减少。 4F由于“岛”部为影院,取消中庭设计,“岸”部下方区域为中岛是铺面,环形动线有利益增加“临街”铺面数量。,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,内部动线,5F,动线 5F位于顶层,业态单一且区域相对较小,到达方式以垂直动线为主,水平动线直通假日酒店。,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,总体业态,水游城开业至今,经历多次调成,经营良好,租金坪效稳中有增,运营管理功不可没。,(注:未含酒店部分),(注:营业面积占比),整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,楼层业态,2012年楼层业态分布
16、,2016年楼层业态分布,5F 4F 3F 2F 1F B1 B2,5F 4F 3F 2F 1F B1 B2,零售(运动品牌)调整至3F,增加餐饮营业面积面积,形成同类业态集聚效应。,调整娱乐业态区域,升级运动品牌,增加零售业态经营面积。,压缩生活服务类(美容美体)引入文创品牌增加餐饮营业区域,以带动高楼层消费人流。,(注:未含酒店部分),减少餐饮,增加零售比率。,纯零售(女性消费),整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,主力店,次主力店,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,品牌落位,B2,70后,和风食堂,小猪猪,等一等,黄记煌,文泉记澳门粥面庄,典尚豆捞坊,川色满园,川西集市,九毛九
17、,sopen造型,和府捞面,行疆厨房,金装大家乐,大牌小厨,喜麻拉雅,瞳记,青柚粤港料理,万岁料理回旋寿司,争鲜回转寿司,摩休敦纳,摩休敦纳,邻近中庭及跨层扶梯处人流相对较大且昭示性好,因此采取小铺为主的方式,规划随机消费性较强的休闲餐饮及美容美发等,代表品牌:都可茶饮、火爆大鱿鱼、糖果大师、DQ、猫山王,sopen造型等,B2层主打餐饮,涵盖各类菜系,选择面较广,特别是快时尚餐厅的引入,良好的就餐氛围让人眼前一亮。,中庭,跨层扶梯,餐厅以中小型为主,使用面积均不超过400 m2,面积小、大众化消费、翻台率较高。,精品超市后置,利于将人流引入纵深位置。,业态及品牌调整 1、A调整前该区域为“运
18、动100”集合店,现为餐饮。 2、B为餐饮区 3、C调整前为运动及休闲品牌(代表品牌骆驼、真维斯、in base等),A,B,C,整体布局 建筑风格 动线设计 业态规划,楼层及品牌,蓝蛙,无印良品,HI PANDA,Body.ing,a02,特力和乐,鱼酷,鬼洗,GAP,万宁,Paul frank,釜山料理,COSTA,麦当劳,blooming,客服中心,满记,德国花园餐厅,面包新语,COUTURE,凌美,Cold stone,果燃掂,天翼,Paul frank,小美汇美甲,努比亚,林清轩,tutuanna,足装秀,shenhui,Citychain,木九十,福殿靴下屋,大疆,B1层为邻水层,
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- 2016 南京 鹏欣水游城 项目 报告 48
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