山东临沂德意·沂水财富中心项目市场调研及分析报告(76页).ppt
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1、山东省 德意沂水财富中心项目 市场调研及分析报告,Synergistic Real Estate Management & Network Pte. Ltd. 新加坡超群管理顾问有限公司,市场调研及分析,1 商圈及竞争调查 1.1 商圈调查 1.2 具有可比性的商业设施分析 2 消费者调查 2.1 调查目标 2.2 抽样要求 3 基地分析及商圈界定 3.1 基地分析 3.2 商圈分析,1 商圈及竞争调查,沂水县简介,地理位置:沂水县位于鲁中南地区,是中国山东省临沂市所辖的一个县,历史悠久,交通发达,物产繁多,旅游资源十分丰富。 人口及面积:沂水县人口约112万人,总面积2,435平方公里,在山
2、东省县级区划面积中居第二位。截至2008年,沂水城市建成区面积约35平方公里,城区人口约32万人。 城市性质:沂水处于济南、潍坊、淄博、青岛、临沂等大城市的中心区位,是临沂离半岛城镇群最近的城市。长期一来,沂水就是沂蒙山区的中心城市。2006年城市总体规划修编,将沂水县的城市性质确定为:沂蒙山区北部的中心城市,是以农副产品加工等轻工业为主导产业的现代化山水生态型城市。 城市化进程:2004年沂水县城镇化水平已达40.5%。预期在2010年能够达到县域城镇化水平50%的目标。,沂水县宏观经济情况,国民生产总值:2008年沂水县实现地区生产总值200亿元,同比增长18.5%;人均生产总值达到18,
3、000元,同比增长21%;实现地方财政收入5.1亿元,年增幅38.8%。 2008年一、二、三产业分别实现增加值23亿元、105亿元和72亿元,分别增长6%、21%和20%。三种产业比例达到11.5:52.5:36。 全年社会消费品零售总额:达到64亿元,同比增长20%。 旅游业:沂水县旅游业发展迅猛,2007年,共接待游客280万人次,实现门票收入1.2亿元,旅游总收入20.8亿元,占GDP的12.6%;预计2008年可接待游客300万人次,实现门票收入1.4亿元,旅游总收入26亿元。 基础设施:沂水县境内公路交通四通八达,东红、沂博、兖石、泰薛四条省道贯穿全境,可直通济南、青岛、临沂飞机场
4、;东临青岛港、日照港、岚山港三大口岸,北靠胶济铁路,南依兖石铁路,西连京沪高速公路,胶(州)新(沂)铁路经过沂水并设立县级站,东红高速公路、胶莱高速公路即将通过沂水。,沂水县2007年经济治标横向比较,注:2007年,全国经济百强县排名中,无锡市管辖下江阴市(县级市)名列百强之首;威海市管辖下荣城市(县级市)名列排行版第十位,为山东省第一位; * 为2006年数据。,1.2 具可比性的商业设施分析:九州商业大厦,九州平面布局图,1F,2F,3F,1.2 具可比性的商业设施分析:九州商业大厦,百成汇时尚广场为山东百成汇经贸有限公司旗下商场。 山东百成汇经贸有限公司成立于2003年11月,现辖商场
5、有:临沂沂南百成汇服饰广场、济宁嘉祥百成汇服饰广场、日照五莲百成汇服饰广场、淄博百成汇连锁机构、临沂沂水百成汇时尚广场、并有大型豪华综合购物广场正在筹建中。 百成汇采用与服装厂直接合作的方式,统一订货、有效的保证质量、多店连锁经营、减少中间商这一环节、降低成本。 沂水百成汇时尚广场位于原沂水电影院,地处县城商业繁华地段。,1.2 具可比性的商业设施分析:百成汇时尚广场,1.2 具可比性的商业设施分析:百成汇时尚广场,东方超市为沂水县连锁超市,共有二十五家连锁店,其中五千平方米以上的超市有五家,大型购物中心三家,总投资一亿多元,年销售额达五亿多元,员工近三千人。 沂水县第一家东方超市于1999年
6、成立以来,十年来已发展成为临沂市颇具规模和影响力的连锁超市,经营金银珠宝服装、鞋帽、家电、通讯、生鲜、杂货、副食、洗涤化妆、百货、餐饮、娱乐、物流等。 东方超市目前在沂水共有3家分店,一店位于中心街上,二店位于沂蒙山路上,因生意火爆到不能满足居民所需而重新装修营业,三店位于沂水电力公司对面。,1.2 具可比性的商业设施分析: 东方购物中心(东方超市三店),1.2 具可比性的商业设施分析:东方购物中心(东方超市三店),山东家家悦超市有限公司的前身山东威海糖酒采购供应站,成立于1974年。 自1995年开始发展连锁经营,目前拥有连锁店150多处,销售网络拓展到威海、烟台、潍坊、青岛、临沂等地的22
7、个市县,总营业面积20多万平方米,经营商品品种三万多个,形成了大卖场、综合超市、折扣店等多种业态并举的格局。 目前家家悦在沂水共有2家分店,分别位于中心街上和健康路与长安路交汇处的汽车站对面。,1.2 具可比性的商业设施分析: 家家悦超市(二店),1.2 具可比性的商业设施分析:家家悦超市(二店),沂水县中心街商铺业态组合,沂水县中心街商铺业态组合,沂水县中心街商铺分析,业态分析 中心街上分布最多的业态为服饰(正装 休闲 外贸 订做成衣等),占有近半的比例;其次为配饰(鞋 包 内衣 首饰等),占有近20%的比例;再次为综合服务(邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店)和家电(手机,电器,电动车
8、等),分别占有8%的比例。 同时有餐饮、美容美发、家居家具、药房保健等机构存在。 租金分析 自健康路到正阳路段,租金约为2元/平方米/天。 自正阳路到沂蒙山路段,租金约为3-4元/平方米/天。 自沂蒙山路往南,租金约为1.5-2.5元/平方米/天。,沂水县府前广场商铺业态组合,沂水县府前广场商铺业态组合,沂水县府前广场商铺分析,业态分析 府前广场上分布较多的业态为综合服务(邮局 银行 干洗 打印 便利店 烟酒店)和美容美发,分别占有约1/6的比例;其次为服饰(正装 休闲 外贸 订做成衣等),约占有12%的比例;最后为配饰(鞋 包 内衣 首饰等),餐饮,婚姻婚庆机构。 租金分析 府前广场沿街商铺
9、租金约为0.8-1.5元/平方米/天,1.2 具可比性的商业设施分析:沂水文化旅游城,项目名称:沂水文化旅游城 开发商:福建开成集团 项目构成:星级旅游度假酒店、旅游商贸城、特色饮食街、文化广场、商业街以及高档住宅 定位:融旅游休闲购物与滨水居住于一体,集吃、住、游、购、娱诸要素于一身的综合性现代化商住服务社区 奠基时间:2008年8月 上市时间:未知,1.2 具有可比性的商业项目分析,总结 九州商业大厦与百成汇时尚广场为沂水县目前较受居民欢迎的百货店; 超市主要为东方超市及家家悦,东方超市有3家分店,为沂水县连锁超市;家家悦有2家分店,为山东省威海市连锁超市; 中心街是沂水县目前最为繁华的一
10、条街,租金从RMB 1.5-4/Sqm/Day不等,分布较多的业态为服饰、配饰、综合服务、家电、餐饮、美容美发、家居家具、药房保健等。 县政府前,分布于府前广场两侧的街铺也略成规模,租金约为RMB 0.8-1.5/Sqm/Day,分布较多的业态为综合服务、美容美发、服饰、配饰、餐饮,婚纱摄影婚庆机构等。 未来有福建开成集团建设的沂水文化旅游城上市,会对项目造成一定影响和冲击。,2 消费者调查,街道拦截式访问基本信息,时间:2008年12月27日-2008年12月28日 地点:沂水县城(百成汇、九州商业大厦、东方超市一店、东方超市三店) 样本容量:700 份 有效问卷:615份,样本选取地点及样
11、本容量,街道拦截式访问相关图片,街道拦截式访问内容,消费者调查结果摘要 1 消费者特性 1.1 性别 1.2 年龄 1.3 婚姻状况 1.4 子女 1.5 学历 1.6 职业 1.7 收入 2 消费行为与习惯 2.1 购物频率 2.2 购物消费 2.3 就餐频率 2.4 餐饮消费 2.5 娱乐频率 2.6 娱乐消费 2.7交通方式 2.8交通时间 3 偏好显示 3.1餐饮 3.2娱乐 3.3购物中心建议 3.4偏爱品牌 3.5信息渠道,消费者调查结果摘要,在此次抽样点所访问的样本中,被访问者主要来自沂水镇(约70%)及沂水镇周边乡镇(约30%)。 被访人群主要是沂水当地中档消费者,收入以100
12、0-1500元之间者最多(合计约占30%的比例),职业多为工人、职员、生意人及农民(合计约占70%的比例),学历主要集中在高中及同等学历(超过40%的比例); 2. 本地商业机构多为当地传统百货业或服饰、鞋业、家电专业市场,规模较小,业态单一; 现有餐饮严重不足,餐饮种类极度缺乏,餐饮市场较大; 现有休闲娱乐种类较少,集中为KTV、网吧、电影(音像厅)和足浴,可考虑引进新型娱乐; 目前沂水缺乏将购物餐饮休闲娱乐旅游相结合的场所,沂水作为旅游强县,现有城市完全没有任何体现旅游特色的建筑; 服务态度和购物环境等都需要很大改善和提高。,消费者调查结果摘要,零售消费习性 超过七成的被访者每周至少购物一
13、次; 平均每次购物花费主要集中在50元以下和51-100元,二者占有将近8成的比例; 外出就餐频率视人而定,最多的选择是每周一次; 超过半数的人将人均餐饮消费控制在30元以内,超过8成的人控制在50元以内;他们最喜欢山东菜,其次是海鲜和快餐; 娱乐频率集中在每月一次及其以下; 喜欢的娱乐类型依次是KTV、网吧、电影(音像店)和足浴; 娱乐花费视选择娱乐类型不同而不同;,理想零售设施的期望/感受 有新的设施中有大型零售超市,满足日常生活需要; 有美食广场,增加餐饮方面的可选择种类; 有品牌折扣店,尤其是女性消费者; 有文化旅游景点、儿童娱乐设施和肯德基; 同时拥有更好的购物环境和更好的服务。,消
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