2008年中建地产德州项目前期市场研展报告.ppt
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1、中建德州项目,前期市场研展报告,INDEX目录,Part.1.房地产发展的经济环境分析 Part.2.区域相关市场分析 Part.3.目标客户特征分析 Part.4.项目市场机会的判断,房地产发展的经济环境分析,Part.1,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,GDP,2007年,德州市实现GDP总量1180亿元,自06年实现千亿元目标后增长稳定。固定资产投资自02增幅明显,房地产市场快速而稳健的发展。,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,德州市历年人均GDP(单位:美元;汇率6.8255/美元),数据来源:德州统计年鉴,人均GDP水平与房地产发展的关系,人均G
2、DP,2001年以来,德州市人均GDP稳定上升;2007年城镇人均GDP达到3182.6美元,房地产进入高速增长期,房地产形势看好。,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,德州产业结构是“二、三、一”型,此种产业结构的稳定性逐年加强; 德州是属于第二产业较发达的城市,三产几年来稳定在40%以上,趋势增大。 “二、三、一”的产业结构表明了德州工业、制造业发达,第三产业发展平稳。,数据来源:德州统计年鉴,德州历年三大产业结构 (单位:亿元),产业结构,德州市三产结构稳定,第二、第三产业发展迅速,随着德州经济结构的调整,第二和第三产业所占比例趋于稳定。,Part.1,Chapter.1
3、.整体经济发展水平,数据来源:德州统计年鉴、德州市统计局,2001-2007年固定资产投资与房地产投资 (单位:亿元),从2001年开始,德州固定资产投资明显增大,年均增幅达42.0% 2003年开始,房地产投资进入一个高速发展期 房地产投资占固定资产投资的比例先扬后抑,基础建设投资力度加大,房地产业发展后劲充沛,房产投资,德州市固定资产投资于2003年起处于高速增长阶段,其中房地产投资在固定资产投资中的比重也在逐年增加,增幅逐年上升。,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,数据来源:德州统计年鉴,2001-2007年德州市区人口增长 (单位:万人),人口增长,至2007年年底,
4、德州总人口562万,城市人口160万,城市规模与活力的不足,直接制约市场的发展后势。伴随新城市规划、重要交通干线的开工和“东进”战略的实施,城区人口比例和城区规模将会进一步得到优化和扩大,城市化进程会更好更快。人口急剧增加意味着德州将进入城市化进程高潮阶段,大规模城市建设和产业建设将必不可少,对房地产市场而言,意味着市场机会广阔。,2006年,工资水平最高的金融业为29359元,是全市平均工资的2.32倍。其他平均工资较高的行业有采矿业(26443元)、电力煤气和水的生产供应业(23193元),而文化素质较高、人才相对集中的教育、卫生、党政机关和社会团体等行业工资水平都低于上述行业。 2007
5、年上半年分行业看,人均劳动报酬前五位的行业分别为采矿业、电力燃气水生产供应业、金融业、信息传输和计算机服务业和教育,人均劳动报酬居后五位的行业分别为农林牧渔业、制造业、租赁业、批发业零售业、住宿餐饮业。,数据来源:德州统计年鉴,德州城镇薪酬水准分析 (单位:万元/年),随着经济产业结构不断调整,国民经济的持续、快速的发展 ,德州高水准人才的收入也将日渐增高。,薪资待遇,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,数据来源:德州统计年鉴,2001-2007年德州城镇人均可支配收入 (单位:元),自2003年开始,德州市人均可支配收入保持
6、了良好的上升势头,年增长幅度都在10以上。 2007年,是德州人收入水平10年来增长最快的时期,德州城镇居民人均可支配收入12392元,同比增长20.8% 。,人均可支配收入,Part.1,Chapter.1.整体经济发展水平,宏观经济小结,对房地产市场发展有利的因素 德州市GDP逐年缓步增长,德州房地产已进入高速增长期,潜力很大,发展前景看好。 随着德州城市化进程步伐日益坚实,收入水平和人均可支配消费增强,市场消费群体随之得到有效放大。 不利的因素 整体发展与其他城市相比仍存在差距,城市核心竞争力有待加强。 德州城市化进程水平低,城市发展进程滞后,导致了市场容量小,购买力有限,也直接限制了德
7、州房地产市场发展速度。,Part.1,Chapter.2.城市建设及规划发展方向,从位置上看,德州市处于京津和江浙沪之间,促使山东德州更好地对接天津滨海新区,融入环渤海经济圈,将极大地带动山东德州经济的快速发展 。 德龙烟铁路补了山东德州东部地区、滨州地区及半岛北部长期没有铁路的空白,改善投资环境提供了交通基础条件;与即将建设的黄骅港大家洼铁路接轨,将北接津黄线通达津、冀地区,密切山东德州与滨诲新区的交流合作。,随着北方经济最活跃地区的影响日益深远,德州南北借力、东西逢源,其战略区位对以整个环渤海经济圈的意义日趋明显。,核心地位,环渤海经济圈,江浙沪经济圈,Part.1,Chapter.2.城
8、市建设及规划发展方向,德州城市形态: 城镇体系空间结构为:“强化轴向骨架生长,构建指状城镇空间”,最终形成“一带两翼”的城镇空间形态格局。,德州城市规划发展方向: 主要向河东新城发展 适当向经济开发区和天衢工业园方向发展 老城区逐步进行改造,项目处于城市建设的经济开发区,受到城市向东跨越发展的影响,随着城市扩容和人口迁移,未来的发展潜力巨大。,整体规划,Part.1,Chapter.2.城市建设及规划发展方向,近年来,德州市的整体发展步骤始终遵循着既定的发展规划,但是略有侧重,从目前来看,东部成为现阶段的发展重点,科学城、森林公园、政务区已经在建设中,或已具备相当规模。 同时,京沪高速的规划,
9、也给东部带来了契机,未来几年内,东部交通核心枢纽功能将增强,陵县成为城市新的发展组团,德州城市将实现跨越性发展。 以建成鲁西北、冀东南最大的经济文化区域中心城市为目标,全力打造中国太阳城,加快实施“三区联动、两个东进”的发展战略。,坚持大力培育中心城市,积极拓展县市城区,集约发展小城镇,提高城镇综合承载能力,加快推进城镇化。,城市发展,Part.1,Chapter.2.城市建设及规划发展方向,城市发展,公路。京福、京沪等高速公路,国道104、105、省道101等高等级公路 22 条。 铁路。京沪、德石及正在修建的京沪高铁、即将开工的德龙烟铁路 4 条。 航空。距济南国际机场 100 公里,1
10、小时登机。 港口。距天津港 240 公里、青岛港 480 公里。,素有“神京门户”、“九达天衢”美誉的交通优势,助推德州区位优势。,渤 海,北京,天津,天津港,济南机场,首都北京,德城,青岛,德州的城市职能进一步增加,省交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市地位更加突出。 德州城市道理网路的完善,将对房地产发展产生长远的影响。 德州一带、两翼格局已经形成,未来城市将向东跨越性发展。 目前规划中的市区东部京沪客运专线,将带动城区向东进一步拓展,对该区域房地产开发产生重大影响。,规划小结,Part.1,Chapter.2.城市建设及规划发展方向,Part.1,Chapter.3.城市房地产发展概况,2
11、0001-2007年房地产投资增长(单位:亿元),数据来源:德州统计年鉴、德州统计局,德州房地产市场进入一个高速的增长期,年均增长幅度超过42%。,房地产投资,2003年开始,房地产投资进入一个高速发展期。 房地产投资年增长迅速,接连几年均保持42%的年增长速度。,Part.1,Chapter.3.城市房地产发展概况,数据来源:德州市开发办,本地开发企业数量多,但大多规模小、资质低。截止7年,目前在德州登记备案的各类房地产开发企业共有589家,其中一级资质3家,二级资质32家,三级资质318家。 本地企业开发总体档次不高,开发规模档次参差,大盘、精品盘少,精品楼盘多出自外来开发商。 随着市场发
12、展,更多外来开发商的进入,德州房地产开发水平将更加提升。,德州整体房地产市场开发水平还有进一步提升的空间,房地产开发水平,Part.1,Chapter.3.城市房地产发展概况,近年来,商品房年发展迅速,供销失衡,市场需求旺盛。 德州市房地产开发投入与产出比值从2001到现在大都超过80%,表明德州房地产开发的效率较高。,数据来源:德州市房地产管理局,03年后房产发展迅速,04、05年供销大致平衡,国家宏观结构性调整使得开发投资回落,市场出现需求大于供给的趋势。,房地产开发效率,Part.1,Chapter.3.城市房地产发展概况,成交价格平稳微升,反映市场需求仍旺盛,价格走势,近年住宅成交价格
13、呈现快速增长的走势,2004年是房价飙升的一年。 2005年和2006年,受新政影响,增幅迅速回落。,Part.1,Chapter.3.城市房地产发展概况,房地产发展小结,德州房地产投资快速增长,未来市场需求量大,市场存在较大的竞争空间。 房地产开发水平较低,可提升空间大。 房地产市场格局多元化发展,住宅依旧占据了主要份额 在宏观调控影响下,房地产消费仍保持增长,但价格走势平缓,消费力趋向理性,投资比例降低。,Part.1,Chapter.4.项目所在区域的规划发展,项目位置,本案所在区域直属隶属于经济开发区区域范畴,南临商贸城,周边配套设施齐全,隔望沙王沟景观河,拥有一定的景观资源。,项目所
14、在区域呈现“一带两翼”形态。 目前,中国银行及人民银行已进驻; 现有职业学院,国际文化中心随新城建设,中小学陆续进驻; 德州中心医院、妇幼保健院已建成,投入使用; 新城风景区占地总面积1800亩,其中水面积600亩,目前前三期工程完毕,四期在建。,市 区,教育中心,医疗中心,文体中心,行政中心,金融一条街,长河公园,锦绣川风景区,Part.1,Chapter.4.项目所在区域的规划发展,项目所在区域,经济开发区城市地位提升,潜力巨大,整治、经济、文化中心,兼具发展居住多项功能,方向明确,东部重点发展区域,发展动力和潜力巨大,城市职能,区域职能综合型,完善配套和各项设施,远景规划,区域规划,从2
15、008-2012规划来看,经济开发区是德州重点建设的向东拓展的方向,是实现交通和工贸区域中心城市重要依托基地。,德州经济开发区位于德城区东三公里处,起步区以三条河为界,西邻岔河,东靠减河,南连马颊河。,德州经济开发区是1998年由山东省人民政府正式批准成立的省级经济开发区,位于德州市区东部,是东部新区的重要组成部分 开发区辖4个乡镇,面积300平方公里,建成工业区面积9平方公里,23万人。 随着城市规划的发展,未来项目周边将形成行政中心、金融中心、医疗中心以及教育中心。,经济开发区,开发区坚持“高起点规划,高水平建设,高效能管理”。已经形成良好的投资建设环境,Part.1,Chapter.4.
16、项目所在区域的规划发展,区位优势显著:京沪、德石铁路在此交汇,连接京九铁路、胶济铁路,形成运力强大的主干路网;即将修建的太青高速铁路和京沪高速铁路都经过的德州,;104、105国道和京福、京沪高速公路纵贯南北,德石高速公路横贯东西;正在建设的青银、德烟、德商高速公路已破土动工;德州日益成为华东、华北高等级公路最密集的城市。 配套优势:德州经济开发区功能齐全,设有工业区、行政办公区、对外加工区、金融商贸区、生活居住区和旅游度假区等功能小区,随着政务中心的东移各生活设备设施逐渐齐全。 政策环境优势:开发区被多次授予“山东省优秀开发区”、“山东省优秀公务员集体”等荣誉称号,是山东省人民政府向外商推荐
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