2009年安徽淮北五马路地块前期研发报告-85PPT.ppt
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1、五马路地块 前期研发报告,报告目录,地块概况1,基本经济指标:,面积:约132.74亩,约88500平方米 长度:南北长约400米 宽度:东西宽约为220米,地块位置:,地块位于淮北市城东南经济开发区内 惠黎路与长山南路交汇处 距离市中心约7公里,车程10分钟 距离城市副中心约3公里,车程5分钟,地块规划要求:,容积率2.3 住宅加商业用地 总建筑面积约20000平方米,地块概况2,地块三维示意,本案,市场分析,【拨云见日 攀登巅峰】 项目市场展望,区域分析,2,国内地产,1,国内地产,1-5月,全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米,同比下降28.6%;完成土地开发面积8845万
2、平方米,同比下降13.3%。,一、房地产开发完成情况,1-5月,全国完成房地产开发投资10165亿元,同比增长6.8%,增幅比1-4月提高1.9个百分点,比去年同期回落25.1个百分点。,商品住宅完成投资7105亿元,同比增长4.4%,比1-4月提高1.0个百分点,比去年同期回落30.6个百分点,占房地产开发投资的比重为69.9%。,1-5月,全国房地产开发企业房屋施工面积21.85亿平方米,同比增长11.7%,增幅比1-4月回落0.7个百分点;房屋新开工面积3.57亿平方米,同比下降16.2%,降幅比1-4月扩大0.6个百分点;房屋竣工面积1.62亿平方米,同比增长22.6%,增幅比1-4月
3、回落4.5个百分点。其中,住宅竣工面积1.33亿平方米,增长23.6%,比1-4月回落4.9个百分点,市场分析,1-5月,商品房销售额11389亿元,同比增长45.3%。其中,商品住宅销售额增长49.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%。,二、商品房销售情况,1-5月,全国商品房销售面积24644万平方米,同比增长25.5%。其中,商品住宅销售面积增长26.7%;办公楼销售面积下降1.8%;商业营业用房销售面积增长18.3%。,1-5月,房地产开发企业本年资金来源17523亿元,同比增长16.1%。其中,国内贷款3962亿元,增长15.8%;利用外资225亿元,下降8
4、.7%;企业自筹资金6244亿元,增长10.9%;其他资金7091亿元,增长22.3%。在其他资金中,定金及预收款4158亿元,增长17.2%;个人按揭贷款1983亿元,增长39.8%。,三、房地产开发企业资金来源情况,国内地产,市场分析,分地区看,与上年同月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有28个,其中涨幅最大的5个城市是:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、锦州4.4%、牡丹江3.1%;价格下降的城市有41个,其中降幅最大的5个城市是:深圳下降6.9%、石家庄下降6.3%、广州下降5.6%、徐州下降5.6%、桂林下降5.5%。 与上月相比,新建住宅销售价格上涨的城市有60个,其中涨幅
5、最大的5个城市是:温州3.8%、厦门2.1%、深圳1.7%、金华1.5%、长春1.5%;价格下降的城市有6个,价格降幅均在0.1%-0.5%之间。 二手住宅销售价格同比上涨0.9%,涨幅比4月份扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比4月份缩小0.1个百分点。 分地区看,与上年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有35个,其中涨幅最大的5个城市是:三亚10.7%、南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、洛阳5.3%;价格下降的城市有35个,其中降幅最大的5个城市是:吉林下降9.8%、石家庄下降6.1%、唐山下降6.0%、岳阳下降5.6%、济宁下降4.6%。 与上月相比,二手住宅销售价格
6、上涨的城市有46个,其中涨幅最大的5个城市是:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、济宁1.8%、温州1.7%、厦门1.7% ;价格下降的城市有9个,其中烟台下降1.3%,其他城市价格降幅均在0.1%-0.4%之间。 新建非住宅销售价格同比下降0.2%,环比上涨0.3%。 与上年同月相比,办公楼销售价格上涨1.5%,商业营业用房销售价格下降0.6%,其他用房销售价格下降4.4%。与上月相比,办公楼销售价格上涨0.6%,商业营业用房销售价格持平,其他用房销售价格上涨0.4%。,四、70个大中城市房屋销售价格指数,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%,降幅比4月份缩小0.5个百分点;环
7、比上涨0.6%,涨幅比4月份扩大0.2个百分点。 新建住宅销售价格同比下降1.3%,降幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比4月份扩大0.4个百分点。,分类型看,与上年同月相比,经济适用房销售价格上涨0.4%;商品住宅销售价格下降1.5%,降幅比4月份缩小0.5个百分点,其中普通商品住宅销售价格下降0.9%,高档住宅销售价格下降3.6%。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格上涨0.7%,其中普通商品住宅销售价格上涨0.8%,高档住宅销售价格上涨0.6%。 分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降0.2%,环比上涨0.6%。,国内地产,市场分析,五、全
8、国房地产开发景气指数,国内地产,市场分析,5月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.94,比4月份提高1.18点。,从分类指数看:房地产开发投资分类指数为93.13,比4月份提高1.93点; 本年资金来源分类指数为96.62,比4月份提高2.32点; 土地开发面积分类指数为92.55,比4月份回落0.15点; 商品房空置面积分类指数为89.05,比4月份回落2.15点; 房屋施工面积分类指数为93.93,比4月份提高0.46点。,国内地产,市场分析,六、小结,论点一:09年及未来一定的时间内全国经济形式任不容乐观,论点二:09年政府暖市行为将在09年取得短期效果,但地产走势
9、向好仍取决与政府的态度和整体经济环境,关键词:拼政策、拼经济,房地产市场开始进入中期调整期,任何地产项目在没有做好资源整合的应 对准备时,贸然进入,都将受到极大影响!,淮北市是安徽省的省辖市,地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心,市辖一县三区:濉溪县、相山区、杜集区和烈山区,总面积2741平方公里,人口213.7万人,其中市区人口45万左右。 二、淮北08经济走势 1、淮北市金融机构存款 08年元月存款300.8亿,08年10月372.4亿,增长23.8%; 2、淮北市CPI指数(居民价格消费指数) 08年10月较上年同期累计上涨7%; 3、淮北市社会消费品零售总额 08年10月较上年同期累计
10、上升22.3%; 其中批发行业较上年同期累计上升21.3%、零售行业较上年同期累计上升21.7%;住宿餐饮行业较上年同期累计上升27.1%;其他行业较上年同期累计上升12.4%; 4、固定资产投资总额 08年10月较上年同期上升45.2%,其中房地产投资上升22.7%。,市场分析,区域概况,区域分析,08年淮北经济指标,市场分析,区域分析,市场分析,淮北市主导产业状况,基于全国原煤走势、全国销量走势、全国煤炭库存走势,09年上半年度煤炭价格形式将持续恶化后目前已经逐步回升势头,但这并不能表示,一切都已经可以安定和蓬勃发展,诸多不确定因素依然存在,前景依然堪忧!,区域分析,四横四纵新城区市级商业
11、中心】 结合旧城改造,在惠苑路和人民路之间,以现有商业设施为基础,逐步提升档次,完善功能,优化布局,建设成皖北最大的商业、服务业中心。所辖区域大型商贸项目包括:苏果超市、真棒特卖场、中泰广场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街、商业物流中心。 惠苑路建设成集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐为一体的商业步行街; 以桓潭路为主线,建设具有商业、休闲等多功能的景观街(包括美食街); 在曲阳街道办事处淮海西路与西山路交叉口东南处建设美食城; 在人民路街道办事处曙光社区规划建设特色小吃美食一条街; 在东山街道办事处特凿公司内建设东山特色小吃一条街。 黎苑路为运动健身一条街;南
12、黎路为汽车销售维修美容一条街; 向阳路为餐饮美食一条街; 相山中(南)路为专业卖场一条街;长山路为欧美风情一条街; 翠峰路为文化娱乐书店一条街。,淮北市规划兴建新区居住、生活商业中心, 着力于人民居住等生活环境和配套的提高上。,政府规划分析,市场分析,区域分析,惟独对项目宗地片区没有做详细的规划,这必须引起我们关切,竞争状况分析,市场分析,代表性楼盘,相王国际广场,相山峰景,汇景家园,和谐大厦,金色云天,市场分析,竞争状况分析,中泰国 际广场,中央花城,慢街金铺,万马相山庭院,湖畔御景,帝景翰园,叶地块,市场分析,竞争状况分析,2009年一季度淮北市房地产市场情况分析 新建商品房,放量较大,对
13、项目市场来说是欣欣向荣的局面,但未来却是有着巨大的压力,市场分析,竞争状况分析,2009年一季度淮北市房地产市场情况分析 存量商品房,市场分析,竞争状况分析,淮北市商品房各区县2009.6交易柱形图,市中心区商品房依然是首选,淮北全市住宅竞争态势 总体呈现“两好”的主流竞争态势。09年,淮北市住宅开发呈现往南发展的主流趋势,四、五马路开发大量商品住宅。 传统一、二、三马路住宅和四马路核心地段的住宅物业较受市民认可。 板块竞争愈演愈烈,淮北目前形成气候的板块有三,一为传统老城区板块,二为以桓谭公园为核心的东城板块,三为以四、五马路为核心的南城板块; 南城板块的竞争处于白热化的状态 以四、五马路为
14、核心的南城区域上市体量巨大,目前在售的有中泰广场、帝景翰园、新城国际、慢城商铺、翡翠岛、大名城、金方星河湾、凯莱文苑、水岸碧瑰园等众多项目。 南城打的两张牌:一为口碑宣传牌;二为景观牌。,市场分析,竞争状况分析,淮北 居住型向享受型转变。淮北市民的住宅消费观念已从过去“居者有其屋”转变为“居者有佳屋”的消费观点,较为注重居住环境、户型结构、周边配套、物业管理等方面,以小易大,以旧换新、用明天的钱买今天的房等消费观念已普遍被市民接受。 置业方式多样化。由一次性购房、一次性付款转变为向银行贷款购房观念转变,同时,二次置业、三次置业及以上的消费群体置业占主流地位。 消费者住宅需求引发产品观念更新,根
15、据问卷调查了解,湖畔御景、万马相山庭院、帝景翰园这些产品最为客户所接受。房屋的设计跟趋人性化,社区的品质上有了新的飞跃。体现了人与自然、环境的和谐统一。这些都说明了消费者住宅需求引发地产公司理念更新。,认选率比例分布,市场分析,竞争状况分析,淮北 总体价格稳中有微升(如图,消息来源:房地产管理局) 根据淮北市房地产管理局的数据,淮北市房地产价格稳步攀升,但成交量萎缩,根据官方,5月淮北全市成交商品房住宅2205套。,市场分析,竞争状况分析,目前淮北市消费者居住多层的约51%,居住小高层的约22%,居住高层的约8%,居住别墅的约2%,居住其他物业类型的约17%;其中39.1%居住在一、二层,33
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