某生态节能项目初步营销建议报告.ppt
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1、某生态节能项目 初步营销建议报告,2007.5,目 录,定位篇:项目解读,策略篇:营销策略,执行篇:营销执行,项目解读,项目概况 项目综合分析 卖点梳理 形象定位 案名及slogan,项目解读,项目概况,地块交通,项目位于河东新城,北至天衢路,南至三八路,隔路向望长河公园,东至规划三号线,目前为东建德州花园,西至杏园路,正在兴建中,紧邻嘉诚尚东; 四至连接四条城市道路,其二条横向主干道连接东西城区 修建中的70米杏园路,穿越长河公园,贯通河东新城南北 地块北侧及南侧17 、18 、28路公交直通老城区,到达中心商业区15分钟车程 距东部地块较近的长河大道,通往新城行政中心3分钟车程,项目解读,
2、基本指标,项目概况,道路中心线内用地面积195962平方米,合294亩; 道路红线内用地面积157148平方米,合235.7亩; 道路绿线内用地面积134276平方米,合201.4亩。,项目解读,项目配套,项目概况,金融一条街,随着城市规划的发展,未来项目周边将形成行政中心、金融中心、医疗中心以及教育中心。 目前,中国银行及人民银行已进驻; 现有职业学院,国际文化中心随新城建设,中小学陆续进驻; 德州中心医院、妇幼保健院已建成,投入使用; 新城风景区占地总面积1800亩,其中水面积600亩,目前前三期工程完毕,四期在建。,项目解读,项目综合分析,在这些错综交叉的关系中,我们需要突出项目自身的亮
3、点。,皇明品牌,实力荐证 值得信赖,口碑知名度 信誉实力,园林景观,区域优势 自然天成,空气质量公园城市绿肺,太阳能,领先技术 舒适生活,太阳能舒适度节能,地 块,未来中心 潜力地块,未来居住中心潜力区域,洋房、高层多重景观,项目解读,卖点梳理,物业类型,观景首席 上层生活,卖点梳理,产品深度分析,项目解读,产品深度分析思考,本项目所处德州河东新区,就地段而言,与德州老城区相比,本区域有着巨大的发展潜力: 规划优势:在未来规划中,本区域将形成行政中心、金融中心、医疗中心与教育中心,有巨大的发展潜力。 资源优势:长河公园、景秀川风景区等,打造了河东新城宜居生活条件,得天独厚的环境资源,使周边日渐
4、稀缺的地块弥足珍贵。 人文优势:由于河东新城知名企业的带动,本区域内居住者素质和层次较高,形成了较好的人文居住环境,特别是随着政府的入迁,将会有越来越多的人选择本区域。,河东新区,占据了不可复制的城市未来居住中心位置,项目解读,卖点梳理,产品深度分析,就产品而言,我们选择本区域内重点竞争项目嘉诚尚东和高地世纪城为主要分析对象,旨在通过对比找出本项目在该区域的定位和机会点。在区域整体环境大体一致的情况下,我们忽略交通、位置、社区配套等因素,在景观园林、产品、项目附加值等几方面找出项目真正特有的差异性和核心产品力。,产品深度分析思考,项目解读,卖点梳理,地段: 不可复制的城市未来居住中心位置,产品
5、: 太阳能高科技 观景大户,园林景观: 长河公园1800亩自然景观 小区主题景观,附加值: 顶级物业服务 一流学校入驻,长河湾,是目前德州最具景观价值和生态节能的 高舒适性大盘,通过以上项目产品分析,我们可以这样定义:,项目解读,项卖点梳理,项目解读,项目形象定位,只有保证胜利的战略没有保证的胜利的战术! 正确的定位保证航向行使的正确方向!,关于项目形象定位的思考,项目解读,项目形象定位,关于项目形象定位的思考,首先是我们看项目的高度, 它不仅仅是一个单纯的住宅项目, 它站在全国节能住宅的起始位置, 是整个德州的龙头, 它担负着通过项目形象确立开发商市场地位的责任! 所以,项目的定位, 在一定
6、意义上就决定了它的地位! 它的地位也决定了开发商的地位与收益! 所以 定位就是标准,项目的定位站在城市运营的高度, 定义德州高品质生活,树立城市居住新高!,项目解读,项目形象定位,共享大公园资源长河公园1800亩城市绿肺 独特的景观优势小区中心绿地、主题式园林景观 城市稀缺地段未来城市发展核心区域 生态节能产品领先太阳能技术运用 多样化产品类型洋房、观景公寓的组合 附加值尊享知名开发商、顶级物业服务、一流名校教育,新城首席生态居住区,项目形象定位:,新城首席生态居住区,共享公园空间 公园绿化广场 休闲交往场所,项目解读,项目形象定位:,小区中心景观 小区内集中绿化带 具有一定的专属性 主题式园
7、林,项目解读,新城首席生态居住区,项目形象定位:,项目解读,新城首席生态居住区,生态节能产品 太阳能技术应用 低能耗,高舒适度 科技享乐,项目形象定位:,多样化产品类型 多种产品类型组团 风情商业街 排他性建筑风格,项目解读,新城首席生态居住区,项目形象定位:,附加值: 顶级物业管理 完善的配套,项目解读,新城首席生态居住区,顶级服务带动居住品质,星河湾番禺执信中学,名校成为客群购房的重要因素,项目解读,案名及Slogan,Logo表现,长河湾 利用 “长河公园”与本项目相接的独特景观优势,放大项目自然生 活属性。用“湾”描绘项目居住意境,同时阐明“长河公园”的湿地 原生态带来的美好健康生活。
8、 以委婉语境区隔本域竞争对手,特立独行。,项目解读,能清晰地传达项目卖点,简洁凝练,朗朗上口。 与案名长河湾的调性相统一,共同作用于整个项目的推广和传播。 突出“生态”的意境,注重对生活状态的描述与概括,目标客群清晰。,slogan建议原则,案名及Slogan,难得城中生态家,项目解读,slogan建议原则,案名及Slogan,悠然生活 万般自然,项目解读,slogan建议原则,案名及Slogan,繁华深处 悠然人生,项目解读,slogan建议,案名及Slogan,生态大家 自然作主,项目解读,slogan建议,案名及Slogan,目 录,定位篇:项目解读,策略篇:营销策略,执行篇:营销执行,
9、营销策略,营销总策略 销售策略 推广策略 现场策略,三位一体的整合营销策略,营销策略,营销总策略,激励老客户,提供增值服务,立足现场,以景生情,充分造势,促进成交,营销总策略之 体验营销,营销策略,项目样板区与商业、会所、公园密切配合,使客户提前享受优质服务和美好生活的营销手段。,现场打击重中之重 全程客户感官管理,给客户洗脑要靠全程视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的感官管理,我们营销的一切都从这里开始,营销策略,营销总策略之 体验营销,一个美丽的电话预约,一段尊贵的接待旅程,走过的每一点细节都深深地印上了我们的符号,驶入长河畔便铺面而来项目迎宾的红色长毯,帅气亮丽的门童为您打开宫殿的大门,美丽的
10、女孩走上前来,带您步入宫殿,走廊里看似不经意的名画,仿佛是已等待了千年的知音,在动人的影音室欣赏项目精心制作的介绍片,仿佛在在瞬间步入了另一个自然。,每一处绿意都为您绽放,忠实的管家为您端上丰美的点心和茶饮,或是在阳光下,绿地上,扬起球杆,享受片刻的悠闲,生态节能论坛 借助权威性论坛,让项目高调入市,目的:借助权威性的生态节能论坛,让项目高调入市,积累市场热度。 参与者:政府领导、生态节能专家 议题内容:太阳能在住宅上的运用 生态节能与生活 主流大众媒体广告预热通告,网络、纸煤全程跟踪报道, 电视媒体制作相关专题节目或新闻报道。,营销策略,营销总策略之活动营销,系列窄众营销活动 借助其他品牌号
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