2010德惠市房地产市场调研报告.doc
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1、德惠市房地产市场调研报告目录第一部分 市场调查概述第二部分 德惠市经济环境分析第三部分 德惠市规划及发展第四部分 德惠市房地产市场分析第五部分 项目周边环境及地块分析第六部分 目标消费者调研分析第七部分 媒体调查及建议第八部分 本项目SWOT分析第一部分 市场调查概述自2010年3月1日以来至今我们对德惠市房地产市场进行了详尽的调研,目的是了解当地房地产市场的详细情况并且根据市场的实际情况制定我们项目行之有效的销售策略及销售方案。通过对当地房地产市场的调研了解,德惠市区主要销售楼盘有十二家,其中较大项目及主要竞争楼盘有以下6家:学府家园、锦绣世家、锦绣富苑、泊林郡、龙凤翔城、富城誉景。我们以明
2、调和暗调以及电话调研相结合的方法了解到德惠市各房地产项目的基本情况,通过比较各个项目的优劣势可以清楚的看到我们项目与其它项目的优势与不足之处,扬长避短才能更好的制定行之有效的销售策略。第二部分 德惠市经济环境分析一德惠市概况:德惠市地处中国东北,松花江畔,幅员面积平方公里,辖个镇、个街道办事处,总人口万,设有省级经济开发区。市区位于长春、吉林、哈尔滨三大城市之间,南北物流大动脉京哈铁路、国道和同三高速公路平行纵贯境内百余公里,县乡公路连接成网,四通八达。境内一江四河,水资源丰富,给水排水、供热供气等设施完备。电子光缆、现代网络、电子商务与国内外直接联网。年用电总量超过亿度,在吉林省县一级中名列
3、首位。到2010年,地区生产总值达到265亿元,年均递增15%;财政收入达到6亿元,年均递增23.9%;固定资产投资达到88亿元,年均递增20%以上;社会消费品总额达到46亿元,年均递增13%;出口创汇总额达到1.5亿美元,年均递增24.6%。二. 德惠市支柱性产业及其影响:“十一五”期间各项主要经济指标和战略任务的顺利实施,重点规划了九大体系38类100个重大项目。 1、食品加工项目。包括肉鸡加工屠宰扩产项目,稻米加工扩产项目,白酒扩产项目,油脂扩产项目,肉牛加工屠宰扩产项目,小食品加工扩产项目,肉鹅肉鸭屠宰加工项目,生猪屠宰加工项目,蔬菜加工项目。 2、生物化工项目。包括玉米深加工提取SO
4、D项目,圣泉1万吨呋喃树脂项目,8万吨醋酐项目,30万吨乙醇项目,淀粉糖、赖氨酸、谷氨酸、合成氨项目,米糠深加工项目。 3、生物制药项目。包括银河制药厂大输液扩建项目,吉林都邦药业生物制药项目,二氧化碳制取干冰项目。 4、冶金制造项目。包括长春市钢铁总厂德惠新厂建设项目,汽车零部件配套项目。 5、能源环保项目。包括生物质能发电项目,页岩陶粒开采加工项目,皮革加工项目,羽毛加工项目,稻草稻壳综合利用项目。 6、现代包装项目。包括PVC包装项目,纸制品包装箱生产项目,废旧塑料再生项目。 7、饲料肥料项目。包括生化复合肥项目,秸秆饲料加工项目,生物菌肥项目。 8、生态旅游项目。包括102国道生态农业
5、项目,现代生态旅游区项目,松花江休闲度假旅游项目,饮马河滨河公园项目。 9、基础设施项目。包括松沐灌区节水项目,引松入德项目,城市污水处理项目,城市垃圾无害化处理项目,环路建设项目,高速公路米沙子出口项目,二松加固治理项目,农畜产品交易市场项目,城乡供电供水网管改造项目,城乡有线电视HFG传输管理项目,1万平方米体育馆项目,职业技术教育中心项目,老年社会福利服务中心项目,城市信息网络建设工程。 “十一五”规划的九大体系重点项目,总投资180亿元,新增产值200亿元,利税30亿元。这些项目的实施,会使我市的经济实力更强。特别是龙头企业将更加壮大,龙头产业化将提升到一个更高的层次,产业链将会更粗、
6、更大、更长。同时可以带动我市相关产业的发展,使经济结构科学合理,经济质量优化高效,最终达到二、三、一产业协调发展的县域经济新格局,基本实现社会主义新农村和全面小康社会的建设目标。三. 德惠市人民生活水平:到2011年,农民人均纯收入达到6500元,年均递增8.6%;城镇居民人均可支配收入达到10000元,年均递增7.7%;恩格尔系数下降到38%左右;城乡居民人均住房面积达到28平方米。四小结:德惠市的经济水平正在逐年提升,人们的年收入及生活水平同样得到了显著提高。收入的提高同样带动经济的进一步提升,两者相辅相成;正是由于以上原因,德惠市的各行各业发展比较稳定。从金融危机初期至今德惠市的房地产一
7、直在稳步发展,各楼盘项目的开发也在稳步进行中,尤其是2010年至今房地产的成交价格和成交量飞速提升也正是基于以上因素。第三部分 德惠市规划及发展德惠市正推进城镇化建设,扩展中心,建设“四镇”坚持以城带乡,城乡互动,构建城乡一体,全面协调发展的格局。明确功能定位,优化城市布局,实施城区发展南扩东进战略,建成南部新区,构建东部新城,拉大中心城市框架。加强基础设施建设,强化棚户区改造,改善城市环境,增强承载能力。我们的项目位置位于迎新街与和平路交汇处,接近于城乡结合部,也正是处在德惠市规划发展的主要方向及区域,未来随着迎新路的建设完成本项目的升值空间也将得到更进一步提升。德惠市植物园的建立增加了人们
8、的业余活动场所,也带动的周边的人流量,以及未来将开发建设迎新街(十一道街)、 十二道街与东风路。在迎新街与东风路的两侧,将设立大型全民健身中心,目的为提高全民健身活动,丰富居民业余生活。政府未来还将建设大型广场,目的是为周边居民创造良好的生活环境,提供了良好的休闲场所,也更进一步改善我市的精神面貌。后期高速客运站的开发建设与投入使用,再次带动周边的人流量同时带动经济的进一步增长。市政府的预留地、及以上所述未开发及已开发的项目都标志着德惠市政府总体的发展方向与决心。本案开发的项目正是处在德惠市政府的规划发展方向的区域内,因此未来升值空间与升值潜力将十分巨大。第四部分 德惠市房地产市场分析项目名称
9、龙凤翔城学府嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡项目地址西八道街与松柏路交汇西十道街与三中央街交汇和平路与八道街交汇三中央街与西十道街交汇西十道街与二中央街交汇德大路与西十道街西行200米占地面积27.7万平米8.5万平21万平15万平20万平10.46万平总建面积49万平米14万平未规划完成26万平32万平16万平楼栋数100栋左右22栋41栋58栋65栋32栋容积率1.71.6未规划完成1.71.61.6绿化率37%35%未规划完成40%30%31%投资商永盛兄弟地产公司惠通房地产长春富城房地产惠通房地产良品柏宏房地产惠通房地产得房率多86%高81%多85%高85%未规划完成多85%复80%
10、多85%高80%多85%楼间距30-45米29-32米32-36米32米28-40米33米层 高2.9-3.0米3米2.9米2.9米2.9米2.9米交房标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯/三栋小高简装户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率户型/面积区间/销售率多二室二厅/78-88/二室二厅/73-96/一室一厅/50/一室一厅/40-50/一室一厅/40-50/二室一厅/70-90/90%80%85%80%85%85%层 三室二厅/100-118/三室二厅96/80%二室二厅/60-100/二室二厅/60-80/二室二厅/60
11、-90/85%90%85%80%三室两厅两卫/120-140/50%二室二厅/87/30%二室二厅/80-90/二室二厅80-90/50%两室两厅90.56-110/两室两厅/90.67-93/高50%15%90%三室二厅/65/100%三室二厅/90-148/三室两厅一卫90-120/三室两厅/110-139/层50%30%15%三室两厅两卫120-150/20%项目名称龙凤翔城学府嘉园富城誉景锦绣富苑锦绣世家泊林郡单价范围2480-29802520-29802458-26982560-28002300-28002300-3005均价2600-270027002500265025502600
12、-2700优惠政策全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.8折全款9.9折全款9.8折开盘日期2010.5.292010.6.62010.7.242010.9.202010.8.152010.8.8交房日期2011年底2011.7.3120112011.12011.72011年11月商业形式沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商小区内底商小区内底商小区内底商会所健身房/阅览室幼儿园/棋牌室幼儿园/桌球室健身房/棋牌室健身房/超市室内游泳池桌球室/健身房超市/餐厅一德惠市房地产市场分析:以上为本地主要竞争楼盘对象,它们的主力面积在6080之间,而主力户型也是围绕着两室一厅和两室两厅
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