北海大型国际老年园区可行性研究报告.doc
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1、北海大型国际老年园区可行性研究报告第一部分 总论一、项目产生背景二、项目建设的必要性及可行性三、建立项目的总体目标、宗旨及目的第二部分 北海市老年产业的市场环境分析一、养老产业的市场前景二、养老产业的重要性三、养老产业的发展障碍四、养老产业的对策第三部分 项目选址一、项目选址条件二、项目选址分析第四部分 项目初步规划与建议一、项目规划二、项目定位三、项目空间布局建议四、项目建筑设计建议五、项目配套建议第五部分 项目投资分析一、项目所在地房地产市场环境分析二、项目投资费用估算三、项目效益评估与影响第六部分 结语第一部分 总论一、项目产生背景中国老龄事业发展基金会倡导并发起了“爱心护理工程”。同时
2、于2006年3月在全国人大十届四次会议上,“爱心护理工程”被正式列入国家国民经济和社会发展第十一发展规划。“爱心护理工程”就是本着“帮天下儿女尽孝,给世上父母解难,为党和政府分忧”的宗旨,从“关爱今天的老年人,就是关爱明天的自己”的意愿出发,以“政府支持、社会力量兴办、自主经营、自负盈亏”的原则,尽快在全国300个地级以上大中城市建设一批以关爱老年人的“爱心护理院”,包括老年住宅、老年公寓、老年生活服务(活动)中心等集老年人养生、休闲、保健及护理关爱的配套服务设施。有条件的城市地区则建立或者逐步形成功能齐全的老年福利社区,为老年人提供养老居住、休闲生活、养生益智、康体保健、医疗关怀等一站式服务
3、的现代标准生活区域,为老年人创造优良的养老条件和生活环境。2007年9月27日28日,受中国老龄事业发展基金会委托,银晖国际投资(北京)有限公司相关负责人与北海市及当地党委政府领导,根据双方在2006年8月18日签订的合作意向书就建设“北海国际老年园区”项目达成共识。二、项目建设的必要性及可行性(一)项目建设的必要性1、中国老年人口增长加速目前,我国60岁以上的老年人口已经达到了1.44亿,占全国总人口的11%,每年还将以3.3%的速度增长。这个数字占亚洲老年人口的二分之一,占世界老年人口的五分之一,是世界上老年人口最多的国家。另据预测,到2020年,中国60岁以上老年人将达到2.45亿,占人
4、口的17%;老龄化高峰将于2030年左右到来,并将持续20余年。到本世纪中叶达到最高峰,60岁以上的老年人可能达到4亿,占总人口的25%;80岁以上的老龄老人将超过1亿,是现在高龄老人的10倍左右。届时,中国每四个人中就有一个老年人。2、“空巢老人”现象的产生由于我国长期实行计划生育政策,现在的独生子女人数已达6000余万,城市居民的家庭结构成倒宝塔形,四个老人,一对夫妇,一个孩子的“四二一”家庭大量涌现,使赡养老人问题的压力进一步加大。随着经济文化等方面的发展,年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍,不论城市和农村“空巢老人”(即没有子女同居的老年人独居家庭)越来越多
5、。就全国而言,“空巢老人”在城市平均已达到30% ,个别大中城市甚至已超过50%。而全国共有各类老年人福利机构近4万个,床位数仅156万张,平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张,这与我国社会发展总体水平极不适应。3、人口老龄化已成为重大的社会问题人口老龄化是人类社会面临的前所未有的挑战,也是当今世界遇到的重大社会问题之一。我国在不到20年的时间便进入了发达国家近百年才会出现的人口老龄化的严峻状态,并且是在国力较弱的情况下未富先老。老龄人口数量的日益加大,特别是80岁以上的高龄老人还将以较快的速度增长,这对于中国政治、经济、文化等诸方面的可持续发展将产生重大而深远的影响。也对于中国传统的家庭
6、养老方式提出了严峻的挑战,解决中国人口老龄化的实际问题必须需要依靠政府发动社会力量解决,以达到社会和谐进步。(二)项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展,人们生活水平不断提高,医疗卫生不断改善,科学和文明程度不断提高,出生水平、死亡水平不断下降,平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女,出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象,老人消费观念的升华,老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注,也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前,如:随着年龄的增长,生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退;心理状态日益颓变,退休后的失落感、
7、孤独感、消沉感等等,严重地影响到老人们的身心健康;现在社会竞争激烈,子女工作压力较大,老年人不愿增加子女负担,不想成为子女的累赘;同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善,生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看,老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的,也是非常必要的。三、建立项目的总体目标、宗旨及目的(一)总体目标实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”。“六个老有”是一个互相联系的整体,是解决目前海西人口老龄化的工作目标。“老有所养”是基础,“老有所医”是保障
8、,“老有所教”是保证,“老有所学”是动力,“老有所为”是方向,“老有所乐”既是独有所指,又是一条红线贯穿于“六老”的始终,使得“健康老龄化”的美丽图景最终变成现实,以促进和谐社会的构建。(二)项目宗旨“帮天下儿女尽孝,给世上父母解难,为党和政府分忧” 国际老年园区的实施,是构建社会主义和谐社会的重要内容,是社会文明进步的重要标志,对北海市、广西乃至全国老龄产业具有积极深远的意义。(三)项目目的1、带动北海市第三产业的发展,为北海创造税收收入,成为新的经济增长点。2、成为北海市的一张“城市名片”,提高北海市在全省乃至全国的知名度。3、减轻国家、北海市财政负担,增加社会养老服务机构总量,为城市老年
9、人解决实际困难。4、创建相对集中的、适合国情的高档老年大社区,建立以休闲度假养老为基础、大社区服务为依托的服务体系,用老年福利社区化概念实现老年人居家养老、生活照顾、护理关怀等一站式服务功能。5、为全国、港澳台侨胞乃至东南亚地区的老年人提供一个休闲养生、康体娱乐、环境优美、绿色生态的大型疗养基地。6、贯彻党的亲民爱民政策,弘扬敬老风尚,营造老有所养、老有所乐、老有所为的社会氛围。是构建社会主义和谐社会的重要的内容,是社会文明进步的重要标志。第二部分 北海市老年产业的市场环境分析(一)养老产业的市场前景 近年来,我国老年人生活水平得到了较大的提高。以城市老年人为例,在各方面的共同努力下,企业退休
10、人员基本养老金得到按时足额发放,参加城镇职工基本养老保险的职工超过了1.86亿人,参加基本医疗保险的范围也随之进一步扩大。据1999年的统计,我国离退休人员退休总额达到2068亿元;2005年为4880亿元;预测到2010年将增加到8383亿元,2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。目前,我国城市60岁至65岁的老年人口中,退休后重新又进行工作的约占45%,他们不仅继续发挥着“余热”,而且也得到相当数目资金的补助,加大了市场消费的投入。另外,老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用,用于安排自己的老年生活。据有关方面分析,城市老年人中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄
11、存款,当前老年市场消费每年达5000亿元左右,且逐年将有所增加。在发达国家,营利性的养老设施起步较早,在发展初期采用了市场化的操作模式,政府又对这一具有一定福利性质的产业提供支持,准入门槛较低,发展已经十分成熟。这些国家根据功能不同将老年设施进行了细化分类。以老龄化问题比较突出的美国为例,美国养老设施的开发和运营是房地产和老年服务的一大产业,在过去的若干年快速发展。主要以个人支付形式入住的辅助生活机构,赡养了需要长期照料的近15%的老人。上万个辅助生活机构,大约80%是营利机构,20%为非营利机构。我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念、养老模式发生深刻的改变,老年人对经济供养、医疗保健、
12、生活照料和精神文明等方面需求的日益增长,直接导致养老设施的“有效需求”远远超过“有效供给”。面对人口的日益老龄化,退休老年人日渐增多,需求必然越来越大,开发建设适应老年人需求和消费的高档老年社区,将是很有潜力的“朝阳产业”,势在必行。二、发展养老产业的重要性 养老产业在我国还是个新兴产业,目前不存在城市间的竞争,北海如果能够抓住机遇,高起点、高标准地率先发展,城市经济一定能够迅速地实现新的突破和跨跃。 第一,养老产业是朝阳产业。养老产业虽然号称夕阳工程,但它却实实在在是个朝阳行业。在未来50年内,60岁以上的老年人口还将以3.2%的速度递增,到2015年,老年人口将超过2亿,约占总人口的14%
13、,到2040年,老年人口将达到4亿,占总人口约26%。而在一些大城市中,这个比例将会更高,可能达到每2至3人中就会有一位老人。与此同时,将出现家庭规模小型化,大量老年家庭成为空巢家庭,空巢老人散居在社会的各个角落,缺乏必要的照顾和慰藉,日益成为严重的社会问题。 所以养老产业正是急社会之所需,所针对目标市场的消费群体是全中国的那些富起来的老年人,而且这个市场随着老龄化的进程会越来越大,前景广阔。第二,与国内发达城市互利互惠。这些年,以京、沪、深圳为首的中心城市成为我国经济最活跃的地方,大量人流和资金流的涌入,带来了经济的极度繁荣,但过多的人流也使这些城市难以承载,产生房价高涨、交通拥挤等城市问题
14、,这些问题又制约了经济的发展;另一方面,这些城市又是率先进入老龄化的地区,过多的老龄人口已经成为城市沉重的负担和社会问题。如果北海主动去吸纳这些城市的老龄人口,充当其后院,既有利于其缓解人口压力,平抑房价,又可以减轻其社会负担,促进人口的新陈代谢,所以一定会得到这些城市的欢迎和支持。北海大量吸纳这些城市的移民,必将与其发生人流、信息流、资金流的频繁往来,可以分享其经济高速发展带来的好处。 第三,有利于提升北海形象。一方面,城市建设的宜老化和无障碍化,本身就是一个社会高度文明进步的标志;另一方面,当北海在京、沪、深圳等发达城市进行养老产业的市场推广时,必将持续不断地进行广告投放和城市宣传,会大大
15、提升北海的知名度和展现政府开拓务实的形象,这给北海带来政治和经济上的好处是不言而喻的。 第四,有利于塑造特色文化。北海旅游以海滩度假为主,售卖的应该是休闲,一种时光凝固的感觉,海滩很多地方都有,但是有气质,能让人怀念的海滨城市并不多。发展养老产业需要形成一个闲适、安详的城市氛围,塑造有特色的旅游文化,让北海旅游业步入一个更高的层次。 三、养老产业的发展障碍虽然养老产业潜力巨大,北海也有优势,但它的发展还存在着很多障碍: 第一是乡土观念中国人的乡土观念非常强,老年人一般讲究叶落归根,很少有到了老年反而移民的。当然,随着经济的发展,生活格局的变化,在城市中这种观念已经开始淡化。 第二是大城市居民的
16、自豪感在大城市,尤其是京、沪、深圳等这些极度繁荣的中心城市,居民的自豪感是非常强烈的。无论在市政建设、城市综合服务还是物质文化生活,北海与这些中心城市的差距是全方位的。所以北海人眼里的养老圣地,在他们那里不一定得到了解和认同。 第三是许多生活中的现实问题搬家是件大事,老年人的跨城市迁居更是异常的麻烦。而且人到老年智力和体力衰退,适应能力和自我保护能力都会下降,到一个人生地不熟的地方,会面临很多生活上的现实问题,例如:安全问题,社会交往问题,生活习惯问题,休闲娱乐问题等等,这些都会成为老年人移民的障碍。四、发展养老产业的对策发养老产业,仅仅依靠企业自发行动是远远不够的,它还需要政府的支持同时参与
17、引导: 第一:以京、沪、深圳等发达的一线城市的老年移民作为突破口,实现养老产业高标准起步,完成养老园区硬件、软件的配备和宜老化城市的建设,将养老产业做大做实;第二:利用优越的养老条件更广泛地吸纳各地有经济条件的老年人口,将北海建成中国养老产业的中心,并以庞大的市场为依托,形成老年科学研究和教育中心;第三:利用养老产业的中心地位,开展老年相关产品开发和商贸,形成面向全国和世界特定产品的商贸中心。 将北海养老产业做成全国最好,甚至世界最好的,要让人们一想到养老,就想到北海,让北海成为所有老年人向往的地方。第三部分 项目选址由于老年人离开了工作岗位,与外界的接触逐渐减少,因此住宅地段优势不再是他们考
18、虑的首要因素,而居住环境和生活质量则跃升到首位。这种从城内向郊区,从喧嚣到宁静,从地段到环境的观念转变,决定了本项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。(一)项目选址条件:1、周边环境优美,空气质量良好,环境符合老人的心理上的需求,对老人有较强的吸引力,依山傍水之处为最佳;2、位于城郊区,交通便捷,方便子女、友人探望;3、场地面积大,以满足开展户外活动的要求;4、园区配套功能完备、专业护理服务周到。(二)拟定选址原因拟定选址位于广西北海市,具体位于滨海公路银滩支线以北、南珠大道以西、江苏路以南、冯家江东侧区域内。1、城市环境资源优势北海地处广西南端,北部湾
19、东北岸,与海南省隔海相望,毗邻东南亚各国,处于大西南、海南及东南亚的中枢位置,地理位置优越,交通十分便捷。北海市是全国首批开放的14个沿海城市之一,是“泛珠江三角洲”区域经济合作中间地带,使中国与东盟自由贸易区的桥头堡。全市总人口为149万人,市区面积957平方公里。北海是一座具有亚热带滨海风光的美丽的花园城市,拥有中国优秀旅游城市的称号,是国家建设部确认的“中国最具人居环境”的城市。它气候温和,阳光充沛,雨量充足,植被丰茂,全年花繁叶绿,四季瓜果飘香,海产资源丰富,生活环境舒适。北海空气的清新可为全国之最,空气中负氧离子含量每立方厘米高达2500-5000个,比内陆城市高出50-100倍,享
20、有“中国最大城市氧吧”的美誉。北海的自然环境得到了很好的保护,水质为国家一级标准,沙白水净的银滩更是被国家列为中国五个最美度假胜地之一。 2、政策优势北海市委市政府非常重视老龄事业的发展,先后多次召开专门联席会议研究部署,市政府与银晖国际投资(北京)有限公司在2006年8月18日签署了兴办高端老年产业项目的合作意向书。目前,已正式将该项目列为市重点项目,并在政策方面给予优惠支持。在这不可复制的优势区位和得天独厚的生态环境中,充分利用北海市政府提供的优惠政策,在海滨城市自然的地形地貌基础上进行综合开发,建设大型国际化绿色生态老年园区,在该处选址是比较适宜的。第四部分 项目初步规划与建议一、项目规
21、划1、园区建设概要项目将建成以绿色生态为主要特色,充分利用冯家江自然的水系和原有的地形地貌进行高水准设计,建设集康体娱乐、养生休闲、医疗保健、度假旅游、疗养居住等多功能于一体国际化高档老年园区。2、项目经济技术指标总占地面积: 3000余亩容积率:1.5总建筑面积: 300万平米总投资预计为:约15亿元人民币。公建配套面积:6万平方米二、项目定位 “广西第一高端老龄产业基地”“泛北部湾地区规模最大的国际老年休闲疗养胜地”“建成全国爱心护理工程的重点示范单位”三、项目空间布局建议(一)空间布局原则1、经济节约、可持续发展的原则。2、以人为本原则、舒适原则、健康原则,人文与自然条件结合的原则,与城
22、市发展规划紧密结合的原则,一切从老年人出发的原则。(二)景观设计原则1、根据本区域的气候环境条件,充分利用本地的自然景观资源,种植一些与本地区的相适应的树木花草;2、种植的树木花草要有利于老年人的健康、疗养,并注意花期搭配。3、将各种树木花草合理布局成行、成片、成景状、成图形,可适当划分成若干有特色的小区,配以喷泉、池塘、假山、小桥、亭台等。良好的景观,可以帮助老年人消除疲劳,消除紧张情绪,调节心理,提高免疫功能,改善睡眠质量,增加食欲,发挥自然因子对人体的保健作用。(三)功能布局划分从功能来说,把整个大社区分为四个区域:疗养区(爱心护理院、)休闲区(老年高尔夫球场和生态景观公园、会展中心)生
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