5月成都天府新区区域规划发展及市场机会分析66p.pdf
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1、天府新区区域规划发展及市场机会分析 2 本次研究主要针对处于规划中的天府新区市 场进行区域研究。 通过对大成都规划,天府新区规划、产业、 定位以及区域房地产市场(以双流为主)等进行 深入分析,对未来区域市场开发作为市场参考。 前 言 3 报告思路 成都市城市规划背景分析 报 告 思 路 报 告 思 路 天府新区规划分析 区域房地产发展情况分析 发展建议 新区发展案例研究 4 PART1成都城市规划背景分析 5 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 成都作为西南重镇, 定位于西南地区科技中心、商贸中心、金融中心、通信及交通枢 纽,是中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地
2、和现代农业 基地;在2009年中国城市综合区位竞争力排行中排名第六,成为西南区域综合区 位竞争实力最强的城市,未来发展潜力巨大。 科技中心 三中心、两枢纽、四基地 成都已建立以高新软件园和核心的高新技术 产业。城市环境、政府对于高新产业发展重 视和旺盛的消费市场是吸引高新企业进驻成 都的主要原因。 商贸中心 成都已形成以中心商务区为核心,辐射周边 市场的多组团商贸发展态势。各个组团形成 差异化发展,并形成产业联动。 金融中心 成都市银行机构数、保费收入和保险公司机 构数均已经名列中西部第一,成都具有区域 性金融中心的地位。证券业务成交量仅次于 上海、深圳,列全国第3位。 交通枢纽 成都将从铁路
3、、公路、航空、水路几方面, 构建起综合运输大通道,打通成都至南亚、 西亚、中亚综合交通运输大通道。同时,成 都市还将建设城市智能化交通信息系统,整 合交通行业、构建综合交通数据枢纽。 通信枢纽 通信产业是成都的主导产业之一,是成都“十 二五”规划支持发展的重点产业。规划将成都 发展成为西部通信枢纽,将成都国际通信专用 数据通道和互联网直连试点纳入电信通信网络 建设,将西部数据灾备基地(成都)和成都超级 计算机中心纳入西部地区统一电子政务网络建 设规划。 6 依照全域成都城市总体规划,未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的 田园城市。 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 建设世界
4、现代田园城市的定位,包括三 个方面的内涵: 1、在功能定位上,不但是国家重要的中 心城市,而且是国际性的区域枢纽和中心城 市; 2、在城市形态和发展水平上,是超大型 、现代化的城市,同时也是符合田园城市理 想、统筹城乡发展的田园城市。在广大的农 村地区是“人在园中”,二三圈层是“城在 园中”,中心城区是“园在城中”,把城市 和农村两者的优点都高度地融合在一起,让 广大城乡群众既享受高品质城市的生活,又 同时享受惬意的田园风光; 3、在城市等级上,先努力成为国内一线 城市,继而进入世界级城市的行列。 国际性的城市 功能 国际性的城市 功能 社会和谐 基础设施现代化 、智能化 基础设施现代化 、智
5、能化 田园式的城市形态 人与自然和谐 形成市域现代产 业体系 形成市域现代产 业体系 田园城市 六大特征 7 依照成都市城市总体规划,并按照优化布局、重点突出、循序渐进、集约发展 的原则,成都目前已初步形成了“一城三圈”的空间发展格局。逐步确立了中心城 的核心地位,形成了各圈层的有效联动。 一城:中心城(即第一圈层) 第二圈层: 第三圈层: 范围:成都市五城区(锦江区、 成华区、金牛区、青羊区和武侯区); 发展方向:已初步形成第二产业向第三产业转型,重点发展以服务业、 金融业等为主的商务核心区。 范围:成都市近郊区县(龙泉驿、青白江、新都、温江、双流和郫县) 发展方向: u承接中心城区的产业转
6、移,形成程度高、群聚效应好的工业聚集区和 城市主要生产功能区; u传统的城郊农业向具有生产、生态、生活、旅游、社会等综合功能的 现代都市农业转化。 范围:成都市中远郊区(都江堰、彭州、崇州、大邑、新津、蒲江和 金堂) 发展方向:具备依托自身的优势、发展特色产业。在有选择、有条件 地发展工业,承接传统城郊农业功能的基础上,发展特色农业。成都市城市布局图 PART1成都城市规划背景分析城市定位分析 8 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 1、两带生态及旅游发展区:龙门山和龙泉 山是成都市的生态屏障,也是旅游产业的重 点发展区。 2、优化型发展区:以现代农业为基础,现 代服务业与先进制造业协
7、调发展。该区域是 我市都江堰自流灌溉区和基本农田集中分布 区,城镇布局应注重显山露水,充分体现“ 城在田中”。 3、提升型发展区:以现代服务业为主导。 重点是优化调整产业结构,提高城市承载能 力,提升城市功能和品质,改善人居环境, 形成“园在城中”的城市格局。 4、扩展型发展区:以先进制造业为主导, 现代服务业与现代农业协调发展。城镇布局 要在保护生态本底的基础上形成“城田相融 ”的格局。 根据规划,全域成都在充分保护和尊重生态本底的基础上,将全市域划分为四大总 体功能分区,确定产业和城镇布局。 9 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 1、天府新城 3、东部新城 2、金融总部商务区 4
8、、北部新城 5、西部新城 6、198生态及现代服务业综合 功能区 7、龙门山、龙泉山生态旅游综 合功能区 8、汽车产业综合功能区 9、新能源产业综合功能区 10、新材料产业功能区 11、石化产业功能区 12、国际航空枢纽综合功能区 13、国际铁路物流枢纽功能区 根据新规划,全域成都整体功能定位分为13个综合功能区,各个区域相关产业以及 功能特征均具备一定独立性。 10 PART1成都城市规划背景分析功能定位分析 区(市)县市级战略功能区区(市)县管产业功能区 锦江区 东部新城文化创意产业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区、金融总部商务 区 中央商业区(东区)、以传媒为主的文化创意
9、产业区、 以工业设计为主的总部经济区 成华区 “198”生态及现代服务业综合功能区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代 商贸综合功能区 以数字音乐为重点的文化创意产业区、以装备制造为 主的总部经济区 金牛区北部新城现代商贸综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 以综合交通为主的总部经济区、 火车北站客运枢纽综 合功能区 青羊区西部新城现代服务业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 中央商业区(西区)、航空工业基地、以文博为主的 文化创意产业区 武侯区“198”生态及现代服务业综合功能区 人民南路科技商务区、以轻工设计及电子信息服务为 主的总部经济区、城市商业物流
10、配送中心 高新区天府新城高新技术产业区、 “198”生态及现代服务业综合功能区、金融总部商务区 新都区北部新城现代商贸综合功能区、 “198”生态及现代服务业综合功能区 机电装备产业区、家具产业区、西部公路物流枢纽 (北区) 青白江区龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(金青景观农业旅游区)、国际铁路枢纽综合功能区冶金建材产业区、现代物流商贸产业区 彭州市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(湔江河谷旅游区)、石化产业功能区现代农业及农产品物流区、塑胶及服装产业区 都江堰市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(龙门山国际旅游集散中心、大青城旅游区) 聚源文化创意综合功能区、健康食品产业区、国家级 乡村旅游
11、示范区 崇州市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(大青城旅游区、山地高端旅游区)家具及皮革产业区、乡村旅游区 大邑县龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(西岭雪山旅游区)轻工产品于通用机械产业区、安仁文博旅游区 邛崃市龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(南方丝路旅游区)农副食品加工及中成药产业区、 精细化工业产区 浦江县龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(浦江山水田园旅游区)食品饮料产业区、印务包装产业区 新津县新材料产业功能区、国际铁路枢纽综合功能区 临空经济综合功能区、水上运动休闲产业区、金融后 台中心 郫县“198”生态及现代服务业综合功能区 电子电气设备产业区、川菜产业基地、教育培训基地 、 国
12、家级乡村旅游示范区 温江区西部新城现代服务业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区 国际医疗服务中心、通信及视听设备产业区、国家级 体育产业基地、国家级乡村旅游示范区 双流县 天府新城高新技术产业区、“198”生态及现代服务业综合功能区、龙门山、龙泉山生态旅 游综合功能区(“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区)、新能源产业功能区、国际航空枢纽 综合功能区 国际体育赛事产业区、临空经济综合功能区、以动漫 为主的文化创意产业区 龙泉驿区 东部新城文化创意产业综合功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区、龙门山、龙泉 山生态旅游综合功能区(“两湖一山”旅游区)、汽车产业综合功能区(成都经
13、济技术开发区) 西部农产品(果蔬)物流中心、西部公路物流枢纽 (东区) 金堂县 龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区(金青景观农业旅游区)、第二机场规划确定后,设立 以临空制造为主的空港经济功能区 节能环保产业区 11 PART1成都城市规划背景分析发展目标分析 将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特 大中心城市,成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明 建设的样板 。 初步建成“世界现代田园城市”,争取进入世界三级城市行列(按照目前一般的 划分标准,阿姆斯特丹、西雅图、休斯顿等 40 个左右城市为世界三级城市) 。 最终建成”世界现代田园城市”,
14、争取成为世界二级城市(目前巴黎、法兰克福、 香港、新加坡等约 20 个城市为世界二级城市)。 近期目标 5-8年 中期目标 20年左右 远期目标 30-50年 1 2 3 整个田园城市发展目标,将分三个目标进行,整个规划发展周期将在30-50年左右最 终实现。 12 PART1成都城市规划背景分析总结 1 1 2 2 u田园城市规划发展周期目标分为三个阶段,近期5-8年、中期20年左右、远期30-50年 u近期目标将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大 中心城市。 u中期目标初步建成“世界现代田园城市”,争取进入世界三级城市行列。 u远期目标最终建成”世界现代
15、田园城市”,争取成为世界二级城市。 3 3 u成都定位于西南地区科技中心、商贸中心、金融中心、通信及交通枢纽,是中国重要的高新 技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基地和现代农业基地; u依照全域成都城市总体规划,未来成都将建设成为一个世界级、现代化、超大型的田园 城市。 u成都目前已初步形成了“一城三圈”的空间发展格局。逐步确立了中心城的核心地位,形成 了各圈层的有效联动。 全域成都将全市域划分为四大总体功能分区,确定产业和城镇布局。 u全域成都规划提出“一区两带六走廊”的规划理念; u四大总体功能分区为:两带生态及旅游发展区、优化型发展区、提升型发展区、扩展型发展区; 田园城市规划发展
16、周期将在30-50年左右最终实现,成为世界二级城市。 成都为西南重镇,未来规划建设成为世界级现代化的田园城市 13 PART2天府新区规划分析 14 PART2天府新区规划分析规划背景 在2010年9月1日到2日召开的四川省深 入实施西部大开发战略工作会议上,四川省 委书记刘奇葆提出,要规划建设天府新区, 形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、 宜业宜商宜居的国际化现代新城区。 这也是继上海浦东、天津滨海、重庆两 江三个国家级新区之后,地处西南的四川也 在积极谋划,意图推动其规划中的“天府新 区”上升为国家战略。 在四川省的“十二五”规划中,建设天 府新区是其中最重要的内容之一。按照四川 的规
17、划,面积达到上千平方公里的天府新区 将形成以现代制造业为主、高端服务业聚集 、宜商宜居的国际化现代新城区。 在深入实施西部大开发战略工作会议上提出了继上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国 家级新区之后,地处西南的四川规划一个“天府新区”。 15 PART2天府新区规划分析选址及规模分析 就目前了解天府新区信息来看,天府新区 的规划基本确定为南部方案: 1、整个天府新区规划约1578平方公里。 2、包含区域范围广泛,具体范围如下: 高新区南区:绕城高速以南(石羊街办部分,桂溪街道部分) 双流县:西航港街道办、华阳街道办(含天府大道以东高新区 )、中和街道办(高新管理)、煎茶镇、太平镇、胜利镇(部
18、分)、籍田镇、正兴镇、永兴镇、大林镇、永安镇、黄甲镇、 公兴镇、万安镇、新兴镇、兴隆镇、黄龙溪镇、白沙镇、三星 镇、合江镇。 龙泉驿区:龙泉街道办、大面街道办(部分)、柏合镇、茶店 镇(部分) 新津县:普兴镇、金花镇、邓双镇(部分)。 简阳市:老君井乡、五指乡、武庙乡、丹景乡、新民乡、贾家 镇、太平桥镇、海螺乡、高明乡。 彭山县:青龙镇(部分)、牧马镇。 仁寿县:视高镇、高家镇。 成都是成渝经济圈双核之一 南部方案 规划中的天府新区规划面积1578平方公里,基本确定为南部方案,包含高新区、双流、 龙泉、简阳、仁寿等地,规模庞大,覆盖范围广泛。 天府新区南部方案 16 PART2天府新区规划分析
19、功能定位分析 天府新区是一个依托特大中心城市、具 有强大产业集聚规模和水平的功能地域。 它既不同于一般的城市新区,也不同于 经济开发区。其特性主要体现在四个方面: 1、天府新区的空间范围特别大。 2、产业规模更大。 3、功能更复杂。 4、新区更带有政策区的意味。 天府新区规划的提出,是加快提升成都 经济圈跨上新台阶和四川加快建设西部经济 发展高地的自身发展需要。只有通过规划建 设天府新区,发挥整体优势,继而成为支持 四川经济发展的主体,甚至对西部地区发展 都有支撑作用。 天府新区功能是一个依托特大中心城市,同时具有强大产业集聚规模和水平的新兴区域。 未来将成为支持四川经济发展的主体,并且对西部
20、地区发展起到支撑作用。 17 PART2天府新区规划分析产业定位分析 天府新区要着眼更大程度发挥成都 作为中国西部中心城市,世界 强进驻的最多的西部城市之一,西部 金融中心,发挥其竞争力和带动力, “以现代制造业为主、高端服务业集 聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城 区”,力争再造一个 “产业成都“。 另外,要从支撑成渝经济区“双核 ”结构考虑,把成都建设成为内陆开 放型经济战略高地核心区、现代产业 重要集聚区、统筹城乡发展示范区。 将与重庆两江新区齐头并进,共同带 动西部经济发展。 天府新区功能定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新 城区,与重庆两江新区互动,共同带动
21、西部经济腾飞。 18 PART2天府新区规划分析产业定位分析 目前天府新区已经谈定以新加坡淡马锡牵 头组织的新加坡开发财团与成都高新技术产业 开发区共同在成都合作建设新川创新科技园。 该项目位于成都市高新南区的双流中和,起步 区面积10平方公里。 新川创新科技园发展定位是,通过高新技 术转化和应用,集现代制造业、现代服务业、 现代生活于一体。 其发展目标是依托成都高新区现有产业基 础和开发条件,整合提升现有资源、产业优势 ,吸纳聚集跨国公司、创新研发机构、科技企 业孵化器和加速器,建成中国西部高科技产业 创新发展的集聚区,成为中新合作的标志性园 区,成为天府新区建设的示范区。 新川创新科技园已
22、成为天府新区起步区,通过高新技术转化和应用,集现代制造业、现 代服务业、现代生活于一体,打造成为天府新区建设的示范区。 19 PART2天府新区规划分析发展目标分析 天府新区将成为国家经济增长 及成渝经济区一个核心区,是成都 大产业、大项目的聚集地,是府新 办公区与金融服务区。 天府新区规划为整合成都(省 级)高新区、成都(省级)经开区 、成都双流机场及配套开发区以及 成都进出口加工区和尚未批准设立 的成都综合保税区,面积在1587 平方公里左右,位于成都都市圈核 心位置,将辐射带动资阳、眉山在 内的成都城市群的发展。 未来的天府新区将通过现代制造业等产业逐渐成为国家经济增长的核心区域之一,同
23、时 也将成为成渝经济圈的核心区,带动西部经济快速发展 20 PART2天府新区规划分析总结 1 1 2 2 u新川创新科技园发展定位是,通过高新技术转化和应用,集现代制造业、现代服务业、现代生活 于一体。 u依托成都高新区现有产业基础和开发条件,整合提升现有资源、产业优势,吸纳聚集跨国公司、 创新研发机构、科技企业孵化器和加速器,建成中国西部高科技产业创新发展的集聚区,成为中新 合作的标志性园区,成为天府新区建设的示范区。 3 3 u天府新区是继上海浦东、天津滨海、重庆两江三个国家级新区之后,地处西南的四川也在积 极谋划,意图推动其规划中的“天府新区”上升为国家战略。 u规划中的天府新区规划面
24、积约1500平方公里,分为南部和北部,包含高新区、经开区、出口 加工区、新都区、青白江区、简阳等地,规模庞大,覆盖范围广泛。 天府新区未来将是是一个具有强大产业集聚规模和水平的新兴区域,将与重庆两江 新区互动,共同带动西部经济腾飞。 u天府新区是一个依托特大中心城市、具有强大产业集聚规模和水平的功能地域; u功能定位以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区,与重庆两江 新区互动,共同带动西部经济腾飞。 ; 天府新区起步区为新川创新科技园,将建设成为天府新区建设的示范区。 天府新区是继全国三个国家级新区后提出的第四个新区,覆盖范围广,规模大。 u天府新区将成为国家经济增长
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