溧阳天目湖工业区产业园项目前期报告194p.pdf
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1、1 江苏软件园天目湖项目江苏软件园天目湖项目 前期策划报告前期策划报告 谨呈:江苏省房地产投资有限责任公司谨呈:江苏省房地产投资有限责任公司 2 项目思维导图 以产业园为特性的地产项目,我们从项目主体出发,结合市场环境、资源特征及政 策导向,以发展的视野进行战略方向思考,在此基础上制定整体发展路径。 做什么?做什么?怎么做?怎么做? 本体研究本体研究 基地条件 开发实力 品牌影响 开发环境研究开发环境研究 市场环境 区域发展 产业特征 发展类型发展类型 产业集群 总部基地 综合园区 交易平台 产品类型产品类型 写字楼 商务别墅 住宅 公寓 商业 配套 删选因素删选因素 基地条件 开发能力 市场
2、环境 目标群体 政策导向 标杆项目研究及借鉴标杆项目研究及借鉴 产品定位产品定位 产品产品 发展发展 思路思路 产品组合策 略 产品风格策 略 产品服务策 略 开发模式 收益目标及 经济效益分 析 项目项目 战略战略 发展发展 路径路径 3 目目录录 项目本体研究项目本体研究1 开发环境研究开发环境研究2 目标市场梳理目标市场梳理3 经典案例借鉴经典案例借鉴4 项目定位思路项目定位思路5 产品规划方向产品规划方向6 经济效益预估经济效益预估7 UPCS服务模块服务模块8 4 UPCSUPCS视角视角 溧阳, 千年古邑 三省通衢之要地 国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土 展开旗下产业园区在
3、华东地区的又一个重要布点 首先从项目本体出发,探寻园区发展方向 5 项目本体研究项目本体研究 6 基地位臵基地位臵 地块位于溧阳市南部片 区的悦朋路南侧、241 省道西侧、西干道东侧。 根据溧阳城市总体规划 及天目湖工业园区规划 文件,基地位臵所属区 域既属于溧阳城南片区, 又属于天目湖工业园区, 因此,基地受到城南片 区规划及天目湖工业园 区规划的双重影响。 本案地处溧阳城南片区,天目湖工业园内,距离南本案地处溧阳城南片区,天目湖工业园内,距离南 京约京约90公里,距离溧阳市区公里,距离溧阳市区2.5公里公里 地块区位地块区位 宁宁杭杭高高速速 241 省省 道道 溧阳市区方向溧阳市区方向
4、南京方向南京方向 7 地块地块 地块主要经济指标:地块主要经济指标: 占地面积:13.2万 容积率:1.5 总建面积:20万 住宅开发:7.5万 办公研发:10万 配套商业:1万 酒店公寓:1.5万 项目占据天目湖工业园东北角,占地面积项目占据天目湖工业园东北角,占地面积1313万平米,体量不万平米,体量不 大,中低密度开发,即将规划为集商务办公、科技研发、商大,中低密度开发,即将规划为集商务办公、科技研发、商 务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区 项目建筑面积项目建筑面积2020万方,但“麻雀虽小五脏俱全”,规划功能较多,难以发挥规模效应,
5、万方,但“麻雀虽小五脏俱全”,规划功能较多,难以发挥规模效应, 过多的物业规划,也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。过多的物业规划,也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。 经济指标经济指标 241 省省 道道 8 从交通来看,项目地处宁杭高速溧阳出口及从交通来看,项目地处宁杭高速溧阳出口及241241省道交省道交 界处、溧阳市南大门位臵,地处交通要道,具有得天界处、溧阳市南大门位臵,地处交通要道,具有得天 独厚的区位优势独厚的区位优势 宁杭高速溧阳出口 从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口 外部交通外部交通 9 对外交通依托宁杭高速和扬溧高速,可快速直达南
6、京、镇江、对外交通依托宁杭高速和扬溧高速,可快速直达南京、镇江、 扬州、杭州,虽到苏锡常三地需转道,但总体而言,交通仍扬州、杭州,虽到苏锡常三地需转道,但总体而言,交通仍 较为便捷较为便捷 溧阳溧阳 杭州杭州 镇江镇江 南京南京 禄口机场禄口机场 溧阳处于宁杭高速中间位臵,通 过宁杭高速可以在1.5小时左右到 达南京或杭州;随着宁杭高铁的 通车,这一行程的时间可以缩短 到20-30分钟。 通过扬溧高速,从溧阳可以直达 镇江、扬州。 通过宁杭高速转道南京机场高速, 从溧阳可以在1.5小时左右到达南 京禄口国际机场。 从溧阳到达苏、锡、常三地则转 道,不是很方便。 外部交通外部交通 10 从区内交
7、通来看,从本案出发通过从区内交通来看,从本案出发通过241241省道,省道,5 5分钟内分钟内 即可到达溧阳市区,即可到达溧阳市区,8 8分钟到天目湖景区,区内交通也分钟到天目湖景区,区内交通也 十分方便十分方便 从本案地块经241省道 至溧阳市区大约需要5 分钟车程左右。 本案靠241省道旁边有 溧阳公交天目国际村站, 分别有7、107、109三 路公交车经过,从5: 30-17:30之间均有车 经过。 从本案出发可以通过 241省道和天目路两条 主要干道到达天目湖景 区,路程大约7-10分钟 车程左右。 241241省道省道 本案本案 天目路天目路 往天目湖景区约往天目湖景区约7 7- -
8、1010分钟车程分钟车程 往市区约往市区约5 5分钟车程分钟车程 区域交通区域交通 11 从地块四至来看,地块从地块四至来看,地块241241省道以东为商业居住省道以东为商业居住 及燕山风景区,南、西、北三面均为厂区及燕山风景区,南、西、北三面均为厂区 地块北部过悦朋路主 要为溧阳箱包厂厂区 东北部可以 清晰看见燕 山景区 东部生 活居住 商业区 西部河流及厂房 地块南部主要 是工厂区 地地 块块 地块南、西、北三个方向 都是企业厂房; 东边越过241省道,目前以 住宅及商业等配套设施为 主; 靠近燕山一带住宅均以别 墅形式出现,其他住宅则 为普通多层或者多层洋房 的形式出现,小高层、高 层住
9、宅在区域内比较罕见。 商业配套基本以社区底商 的形式出现,天目国际村 建有特色商业街。 地块四至地块四至 12 地块目前为净地,地块内部地势平坦无高差,目前地块目前为净地,地块内部地势平坦无高差,目前 被杂草覆盖被杂草覆盖 1、地块已经被围起,内部地势平坦,没有大型植被,主要以杂草为主。 2、地块为净地,地块内没有建筑物,没有拆迁需要,手续完备后随时可以开发。 地块现状地块现状 13 项目远眺群山,为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路项目远眺群山,为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路 ,具备一定生态景观资源,具备一定生态景观资源 景观资源景观资源 14 地块周边配套以小型社区底商为主,商业排布比较凌乱
10、,商业业态地块周边配套以小型社区底商为主,商业排布比较凌乱,商业业态 比较单一,一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等比较单一,一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等 在区域内均没有出现,对本案商业规划来说是一个机会。在区域内均没有出现,对本案商业规划来说是一个机会。 燕山风景区燕山风景区 南师附属双语南师附属双语 幼儿园幼儿园 天目国际村特天目国际村特 色商业街色商业街 华联超市华联超市 平安驾校平安驾校 酒店酒店KTVKTV 朵拉家居朵拉家居 雨淋汽车雨淋汽车 青溪青溪 力诺特太阳能力诺特太阳能 竹海源酒家竹海源酒家 天雅百味菜馆天雅百味菜馆 太阳雨太阳能太阳雨太阳能
11、中国移动中国移动 通信通信 心怡餐馆心怡餐馆翠屏药店翠屏药店专业市场,基专业市场,基 本空臵本空臵 地块地块 地块南、西、北三侧均为厂 区,241省道以东为工业园 区配套住宅区,因此,地块 周边的配套主要集中在东部 生活区。 从图中可以看出,地块周边 配套主要以社区商业为主, 多为小型商铺,商业综合体 在区域内呈缺失状态。 总体来看,地块周边的配套 还是比较匮乏的,综合商业 等在周边均没有出现。 周边配套周边配套 15 基地总结:基地总结: 区位:区位:溧阳南大门,高速通道要口,天目湖工业园组成部分,区位 优势得天独厚 指标:指标:复合型商务办公、科技研发产业孵化园区规划 交通:交通:对内对外
12、交通皆十分便捷 配套:配套:周边配套不足,需内部配套进行支撑 资源:资源:临近天目湖景区,具备一定生态景观资源 -基地初步具备打造高科技产业园的条件基地初步具备打造高科技产业园的条件 16 产业园打造专业度较高,特别是产居一体的综合型 工业园区规划需要专业的地产开发及招商运营公司 合力打造,国信地产同江苏软件园的强强联合,为 本案的规划及运营提供实力保证。 17 品牌优势品牌优势 国信地产,国信集团旗下三大主业之一,国家一级国信地产,国信集团旗下三大主业之一,国家一级 开发资质企业,江苏正在崛起的地产品牌开发资质企业,江苏正在崛起的地产品牌 江苏国信地产,历经15载开拓发展,凭借优越的资产 运
13、营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定 的专业团队,在开发建设面积、经营能力、技术力量 、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列,并初 步完成了资本、人才、经验的积累,正迈入上规模、 创品牌、出效益的新阶段。 目前,江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开 发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面 ,在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等 城市,先后投资开发了住宅、商业、办公、工业、教 育、高档酒店等诸多物业类型,投资领域涉及住宅地 产、旅游地产、城市综合体,年开发量已近200万平方 米。 江苏国信地产,即江苏省房地产投资有限公司,成立 于1992年,注册资本金10亿元,房地产开
14、发一级资质,是 国信集团旗下国有资产投资主体,也是国信集团正致力打 造的支柱品牌。 江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政 府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持 下,集团始终依托资源和功能优势,精心打造以电力为主 的能源产业平台,以信托、证券为主的金融服务业平台, 以房地产开发、酒店业为主的不动产平台,形成三大产业 支柱。发展至今,集团旗下拥有全资、控股企业四十余家 。 国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区 中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。 18 做主流生活的缔造者是国信的使命,多个高档住宅楼盘的做主流生活的缔造者是国信的使命,多个高档住宅楼盘
15、的 成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力 苏州国信苏州国信金水金水 领袖苏州住宅市场的精品建筑 南京国信南京国信海南龙沐湾海南龙沐湾 国际一流、国内领先的旅游度假胜地 南京国信南京国信阅景龙华阅景龙华 国际风尚 纯美住宅 南京国信南京国信自然天城自然天城 在自然中生长、与自然和谐共生的生 态别墅区。 无锡国信无锡国信世家世家 传承吴越文化的复合型地产 19 与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招 商引进及运营经验,自身配套服务从金融、人才、技术三商引进及运营经验,自身配套服务从金融、人才、技术
16、三 方面予以支持,以此提高企业招商实力方面予以支持,以此提高企业招商实力 服务体系:服务体系: 一、国内一流的技术服务支撑体系:一、国内一流的技术服务支撑体系: 联动江苏省软件产品检测中心、信息产业部软件与集成电路 促进中心共同成立了江苏虚拟软件园,整合宁、苏、锡、常 等地软件园的技术资源,充分运用部、省资源建设软件共性 服务平台,为园区软件企业提供精细化、专业化服务。 二、贴近实际的人才支撑服务二、贴近实际的人才支撑服务 建立了江苏软件园“中高级管理人员培训中心”、“中高级 软件工程师培训中心”、“江苏Linux公共技术培训中 心”“软件测试培训中心”等多个中心;与38所高校合作共 建Lin
17、ux软件人才实训基地。与江苏省教育厅合作,在孵化研 发基地成立“江苏省软件人才实训基地”。与东大软件学院 等10所院校合作开展软件测试课程教育,与江苏润和科技共 同举办“信润国际软件工程师培训班”,培养复合型的软件 外包人才。对欧美软件外包嵌入式LINUX软件工程师培训班长 年开班;开设了四期Linux系统网络管理班。在国际合作方面, 和三所英国高校签订了留学预科合作协议。 三、特色鲜明的金融服务体系三、特色鲜明的金融服务体系 江苏软件园结合自身定位和园区企业需求,联动江苏省国际 信托投资有限公司和南京金智创业投资有限公司成立规模为1 个亿的创业投资基金-南京国信金智创业投资中心(有限合 伙)
18、。 品牌优势品牌优势 人才服务人才服务 金融服务金融服务 技术服务技术服务 互联国际通道 软件人才培训 国际人才交流 创业投资、融资担保 虚拟软件园、构建六大子平台 20 徐庄软件园引进企业: 1 江苏虚拟软件园股份有限公司 2 江苏中翰科技发展有限公司 3 南京智达康无线通信科技有限公司 4 南京国业科技有限公司 5 南京江琛自动化公司 6 南京天龙舞动漫制作有限公司 7 南京枫叶能源技术有限公司 8 南京普旭科技发展有限公司 9 南京游趣软件开发有限公司 10 南京林城环通技术有限责任公司 11 南京合富共展机电科技有限公司 以软件、动漫等脑力创以软件、动漫等脑力创 意型产业为主,兼带部意
19、型产业为主,兼带部 分分2.52.5产业产业 徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理,表明了徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理,表明了 江苏软件园的企业引进实力,特别是以软件、动漫等脑力江苏软件园的企业引进实力,特别是以软件、动漫等脑力 创意型产业为主,契合绿色环保、创意的主题创意型产业为主,契合绿色环保、创意的主题 21 国信地产开发与江苏软件园的强强联合,为本案综合型生 态园区的开发注入强劲动力; 产业园的规划及即将实现的功能同城市的产业发展思路息 息相关,城市的产业发展决定了产业园的定位方向 。 接下来,让我们了解城市、了解产业、了解市场接下来,让我们了解城市、了解产业、了解
20、市场 22 开发背景研究开发背景研究 宏观经济研究宏观经济研究 产业发展研究产业发展研究 房地产市场研究房地产市场研究 23 溧阳,建城史约2200年左右,居苏浙皖三省之要道。 距上海、杭州200公里,距南京、苏州、张家港百余公里,距 南京禄口国际机场68公里,距常州机场60多公里。 104国道穿境而过,宁杭高速公路、扬溧高速纵横全境,宁杭 杭高铁、溧阳至广德、溧阳至芜湖高速公路正在规划(建设) 之中,芜太运河直达长江码头。 千年古邑、三省通衢之要地的溧阳,是宁杭高速千年古邑、三省通衢之要地的溧阳,是宁杭高速 (高铁)中间的重要节点城市,具备较大城市价值(高铁)中间的重要节点城市,具备较大城市
21、价值 溧阳印象溧阳印象 24 溧阳近五年GDP变化情况溧阳近五年GDP变化情况 217.6217.6 266.51266.51 320.03320.03 360.8360.8 424.66424.66 20.10%20.10% 13%13% 17.70%17.70% 22.10%22.10% 22.50%22.50% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 近五年溧近五年溧阳阳人均GDP人均GDP变变化情化情况况 29658296
22、58 3604036040 4848848488 5444354443 4318643186 21.30%21.30% 21.50%21.50% 19.80%19.80% 12.28%12.28%12.28%12.28% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 人均GDP增幅 从07-09年溧阳经济增长幅度逐年下降,但仍然保持了两位数的保持了两位数的 快速增长速度快速增长速度,2010年溧阳国民经济增幅出现了近四年来的首次 增长
23、。经济结构调整初见成效。 溧阳人均GDP的变化基本与GDP的变化同步,2010年溧阳人 均GDP的增幅维持了2009年12.28%的增长速度,没有发生变 化,因此,可以理解为溧阳人口在2010年有了较大幅度的增长, 这一情况应与当地经济的发展具有必然的关系。 近几年,溧阳的经济增长幅度虽然有所下降,但经济发展水平近几年,溧阳的经济增长幅度虽然有所下降,但经济发展水平 依然较高,经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前依然较高,经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前 宏观经济宏观经济 25 溧阳近五年三产比例变化情况溧阳近五年三产比例变化情况 7.60%7.60%6.70%6.70% 6.20%6.2
24、0% 7.60%7.60%7.10%7.10% 56.80%56.80% 57.80%57.80%58.30%58.30% 57.40%57.40%57.50%57.50% 35.60%35.60%35.50%35.50%35.50%35.50%35%35%35.40%35.40% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2006年年2007年年2008年年2009年年2010年年 一产二产三产 溧溧阳阳工工业业增加值增加值变变化情化情况况 106.5106.5 135.2135.2 165.71165.71 184.14184.14 218.7
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