中国不动产研究中心 全国房地产11月报.pdf
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1、 研究员: 肖楠 李四光 全国全国房地产房地产年年报(报(2011 年年) 2011 年全国房地产市场是房地产调控政策夯实的一年。房 地产紧缩性政策向二三线城市的扩散、房产税的试点与保障房政策 的大规模推出使得房地产行业再度被聚焦。 国房景气指数全面回调;全年房地产开发投资为 61739.77 亿元,同比增长 27.91%,增速放缓;资金来源 83245.94 亿元,同 比增长 38.85%,其中自筹资金增速最大。 商品房销售面积 10.99 亿平方米,同比增长 4.9%;销售额 5.91 亿元,同比增长 12.1%;年销售均价为 5377.12 元/平方米。 主流房企业绩抢眼,但整体行业前景
2、预期并不乐观。销售额 过百亿的房企达 41 家,排行榜前十位房企共销售 6300 亿元;销售 面积过 500 万平米的房企 6 家,前十位销售 6317 万平米;2011 年 见证了“高周转”模式的辉煌, 2012 年也将对现存中小规模房企 提出更严峻考验。 重点监控城市价格普遍上涨,重心开始向二三线城市转移; 一线城市价格继续上涨,成交跌幅均超过 15%;二线城市存在价格 上涨压力,地区结构性调整显著;三线城市全面上涨,成交量涨跌 参半。 展望 2012,房地产市场将基本延续经济发展和政府调控相 结合的基本逻辑,并逐步向着更加规范的方向发展。在整体通胀得 到有效控制前提下,房地产将有望维持稳
3、定并对经济增长作出应有 的贡献。 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 1 目录 一、全国房地产分析 3 (一)全国房地产行业景气指数 3 (二)国房景气指数 5 (三)房地产开发企业完成投资及增速情况分析 6 (四)房地产开发资金来源 8 (五)商品房销售面积和销售额增长情况分析 8 1. 商品房销售面积同比增长 4.9%,商品房销售额增长 12.1% . 8 2. 2011 年全国商品房销售均价 5377.12 元/平方米 9 二、主流房企业绩回顾 11 (一)房企整体销售情况 11 1、销售额过百亿房企达 41 家,前十位房企销售近 6
4、300 亿。 . 11 2、销售面积过 500 万平米房企有 6 家,前 10 位共销售面积 6317 万平米 12 (二)主流房企的发展战略 13 1、万科集团 . 13 2、恒大集团 . 14 3、绿地集团 . 14 三、重点监测楼市表现 16 1一线城市价格继续上涨,成交量跌幅均超 15%以上 16 2二线城市价格存在上涨压力,地区结构性调整显著 . 16 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 2 3三线城市价格全面上涨,成交量涨跌参半 . 18 4. 2011 年房地产市场走势基本延续了政府调控的逻辑 18 四、展望 2012 19
5、全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 3 一、一、全国房地产分析全国房地产分析 (一)全国房地产行业景气指数(一)全国房地产行业景气指数 1. 先行指数构成指标:先行指数构成指标: *1. 商品房新开工面积 *2. 土地购置费投资总额 *3. 自筹资金 *4. 自有资金 *5. 资金来源 注:指标名前有“ *” 号的是逆转指标 图示如下: (2010=100) (领先 8 个月) 从图上可以看出, 全国房地产景气先行指数自 2009 年年底达到最高点以来, 然后开始回调,并于 2010 年 4 月份达到阶段性最低点,此后在中位进行震荡。 全国
6、全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 4 就长期发展趋势而言,先行指数出现爬升的趋势但并不明朗。造成这种现象的主 要原因是房地产行业政策负向预期与整个房地产行业的基础定位判断所决定的。 具体而言,宏观房地产调控对开发商和购房真实需求的预期效应:一方面,宏观 紧缩性调控政策收紧了开发商的资金来源, 而以治理通胀为目的的全面紧缩政策 导致整体消费的收缩,而且短期内房地产政策不太可能出现松动;另一方面,购 房需求因为价格预期将会出现跨期的替代效应, 而更加严厉的房地产政策与潜在 的房产税政策则加速了这种预期的形成。 2. 一致指数构成指标:一致指数构成
7、指标: 1. 商品房销售额 2. 商品房销售面积 3. 其他资金 4. 定金及预收款 5. M1 图示如下: (2010=100) 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 5 全国房地产景气一致指数于 2010 年年初封顶后增速回落,6 月跌至低位, 此后景气指数一直处于低位盘整期,且尚未出现回暖的迹象。究其原因,这主要 源于紧缩性房贷政策对需求泡沫的打压,真实消费需求的跨期替代效应,以及进 一步严厉政策的预期自我实现。从先行指数来看,目前的政策大环境还不会出现 松动,这与治理通胀的理性逻辑相背离。随着保障房被提上日程,这种低位调整 的态势有可
8、能会继续延续至明年。 (二二)国房景气指数)国房景气指数 图图 3 国房景气指数国房景气指数 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 6 资料来源:国家统计局、中国不动产研究中心 整体而言,2011 年国房景气指数整体在 100 左右,说明与 2010 年相比,本 年度房地产景气度有所收敛。从年度变化趋势来看,与 2010 年相同,2011 年国 房景气指数也呈下降的趋势,延续了 2010 年的变化基调,并体现出季节性因素 的影响;从整体数值来看,2011 年国房景气指数较去年要低两个百分点,体现 出逐步落实的房地产调控政策影响。基于目前形势判
9、断,我们认为国房景气指数 将延续本年度的整体态势,且下调空间较小。 (三三)房地产开发企业完成投资及增速情况分析)房地产开发企业完成投资及增速情况分析 图图 4 2011 年年房地产开发企业累计完成总投资(房地产开发企业累计完成总投资(左轴:左轴:亿元)及增速(亿元)及增速(右轴:右轴:%) 94.00 96.00 98.00 100.00 102.00 104.00 106.00 108.00 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2010 2011 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 7 资料
10、来源:国家统计局、中国不动产研究中心 图图 5 2011 年年房地产开发企业累计完成住宅投资(房地产开发企业累计完成住宅投资(左轴:左轴:亿元)及增速(亿元)及增速(右轴:右轴:%) 资料来源:国家统计局、中国不动产研究中心 2011 年全国房地产开发投资 61739.77 亿元,同比增长 27.91%。其中,住宅 投资 44308.44 亿元,环比增长 11.17%,占房地产开发投资的比重为 71.77%。 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000
11、 5500 6000 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖 南 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 完成投资 同比增长 CRRC -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 北 京 天 津 河 北 辽 宁 上 海 江 苏 浙 江 福 建 山 东 广 东 海 南 山 西 吉 林 黑龙江 安 徽 江 西 河 南 湖 北 湖
12、南 内蒙古 广 西 重 庆 四 川 贵 州 云 南 西 藏 陕 西 甘 肃 青 海 宁 夏 新 疆 完成投资 同比增长 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 8 (四)房地产开发资金来源(四)房地产开发资金来源 图图 6 1-11 月月房地产开发企业资金来源构成房地产开发企业资金来源构成 资料来源:国家统计局、中国不动产研究中心 2011年全国房地产开发企业本年资金来源83245.94亿元, 同比增长38.85%。 其中,国内贷款 12563.79 亿元,增长 0.2%;利用外资 813.63 亿元,增长 2.9%; 自筹资金 34
13、093.40 亿元,增长 28.0%;其他资金 35775.12 亿元,增长 8.6%。在 其他资金中,定金及预收款 21610.12 亿元,增长 12.1%;个人按揭贷款 8359.84 亿元,下降 12.2%。 (五五)商品房销售面积和销售额增长情况分析)商品房销售面积和销售额增长情况分析 1. 商品房销售面积商品房销售面积同比增长同比增长 4.9%,商品房销售额增长,商品房销售额增长 12.1% 2011 年全国商品房销售面积 109945.56 万平方米,同比增长 4.9%;全国商 品房销售额 59119.09 亿元,同比增长 12.1%。 15.09% 0.98% 40.96% 42
14、.98% 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 9 图图 7 2010-2011 年年商品房销售面积(万平米)及增速(商品房销售面积(万平米)及增速(%) 资料来源:国家统计局、中国不动产研究中心 图图 8 2010-2011 年年商品房销售额(亿元)及增速(商品房销售额(亿元)及增速(%) 资料来源:国家统计局、中国不动产研究中心 2. 2011 年全国商品房销售均价年全国商品房销售均价 5377.12 元元/平方米平方米 根据统计局数据,2011 年全国年均销售价格为 5377.12 元/
15、平方米,其中东 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2010年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售面积 同比增长率 CRRC 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2010年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月
16、 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 销售额 同比增长率 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 10 部地区除了河北、 辽宁和山东以外, 其他省市平均成交价格均超过全国平均水平, 而中西部地区则低于全国平均水平。北京和上海年均销售价格最高,分别为 16845.37 元/平方米和 14502.79 元/平方米。 图图 9 2011 年各省市商品房销售价格图示年各省市商品房销售价格图示 图图 10 2010-2011 年全国房屋销售价格及住宅销售价格年全国房屋销售价格及住宅销售价格 资料来源:国家统计局、中
17、国不动产研究中心 就 2011 年 12 月份而言,全国房屋平均销售价格 5277.12 元/平方米,环比 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 北京市 天津市 河北省 山西省 内蒙古 辽宁省 吉林省 黑龙江省 上海市 江苏省 浙江省 安徽省 福建省 江西省 山东省 河南省 湖北省 湖南省 广东省 广西省 海南省 重庆市 四川省 贵州省 云南省 西藏 陕西省 甘肃省 青海省 宁夏 新疆 CRRC 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 7000.0 2010年1-2月 3月 4
18、月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2011年1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 房屋销售价格 住宅销售价格 CRRC 全国全国房地产月报房地产月报(2011 年年 11 月月) CRRC 中国不动产研究中心 11 上月的 5474.36 元/平方米上下跌 2.27%,同比上升 6.92%。住宅平均销售价格为 5010.76元/平方米, 环比上月的5095.62元/平方米下降了1.67%, 同比上升6.08%。 二、主流房企业绩回顾二、主流房企业绩回顾 2011 年房地产市场延续了 2010 年的地产调控基调,是房地产调控政策进一
19、步落实的一年。主流房企经营的大环境具有如下特征:1、整体宏观经济环境紧 缩。 自金融危机后,中国的扩张性财政政策和大手笔货币政策导致整体环境中流 动性过剩,并呈现出顺周期性通货膨胀。在全面性通胀预期的整体情境下,调控 政策内在延续了紧缩性防御态势逻辑,使得房地产依然充当着保值的耐用品,为 全年的靓丽态势奠定了基调。2、保障房政策强势登场。在高涨的房价面前,政 府加快了保障房政策的落实,经济体开始对政府政策形成正向预期,并对后续房 地产预期形成了导向作用。在这种强势预期作用下,主流房地产企业在年底的销 售态势出现回落,并导致后续前景预期低迷。因此,在政策调控渐成常态的情况 下, 主流房企更需运营
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