保安鸿基湘潭项目市场定位报告(二稿 84页) .pdf
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1、宝安鸿基 湘潭项目定位方案宝安鸿基 湘潭项目定位方案 谨呈:宝安鸿基地产集团股份有限公司 湖南宝安鸿基房地产开发有限公司 谨呈:宝安鸿基地产集团股份有限公司 湖南宝安鸿基房地产开发有限公司 鼎泰投资咨询 2011年08月鼎泰投资咨询 2011年08月 01本体 本体 项目自身素质 本体素质本体素质 ?基本属性 ?附属条件属性 ?规划限制条件 ?项目界定 长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市 重要工业基地,经济强市重要工业基地,经济强市重要工业基地,经济强市重要工业基地,经济强市 生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业 生态宜居的
2、现代化工业 新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城 湖南省第五大城市湖南省第五大城市湖南省第五大城市湖南省第五大城市 人口密集城市人口密集城市人口密集城市人口密集城市 ?其总面积5015平方千米, 为湖南省第 5大城市,现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和 雨湖区、岳塘区两个城区 ?2010年湘潭人口2748552人, 其中岳 塘区总人口34万在全市排名中,潭市排 在全市第三,人口密度549人/平方公里, 仅次于长沙市。 项目本体基本属性项目本体基本属性 城市属性城市属性 A/ 航空航空 湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟,已开通39条航线,可直飞北京、上海、深 圳、
3、香港、曼谷等大中城市。 远期规划建设湘潭韶山机场。 铁路铁路 湘黔线横贯市境,京广线在市区经过,洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪 昆高铁贯穿全境,在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建 设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。 城铁城铁 长株潭城铁已经进入施工阶段,在湘潭境内将建设昭山,荷塘,板塘,湘潭四站。 预计2014年底前建成通车。 公路公路 湘潭公路四通八达,107国道和320国道构成境内公路网的主干,上瑞高速、京珠 高速公路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过,辖区内与高速公路的连接口达15个,湘 潭为全国地级市高速公路最密集的地区,公路密度大大高于
4、全国和全省平均水平。 港口港口 湖南省最大的河流湘江穿过市区,至2009年底,湘潭共有泊位55个,其中500吨以 上的泊位有17个,1000吨级泊位增加到了10个,港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江 二级航道的规划建设和长沙湘江航电枢纽的建成,湘江通航能力将进一步提高,湘潭 港将成为湖南内河独有的港口群。 立体交通健全,交通四通八达立体交通健全,交通四通八达立体交通健全,交通四通八达立体交通健全,交通四通八达 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 城市属性城市属性 A/ ?位于岳塘区内的双马工业园区内位于岳塘区内的双马工业园区内 ?双马工业园位于长沙、株洲、湘潭三市交界的双马工业园位于长沙
5、、株洲、湘潭三市交界的“金三角金三角”中心地带中心地带 ?是湘潭市的城市CLD是湘潭市的城市CLD 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 岳塘区 九华区 雨湖区 双马工 业园区 本案 本案 序 号公司名称年收益(亿元)员工人数 1湖南迅达康赛普集团102000 2湖南金钢钢结构有限公司8400 3楚天金属制品厂2100 4华一重工机械股份有限公司1.5100 5中山仪器0.8120 6市健车行0.5499 7飞博塑胶2400 8双马电器集团0.4480 9飞鸽药业集团2300 10通达电工0.150 11瑞龙液压1.25150 12天士力民生药业10400 13世通电气6300
6、14锦宏重工5300 总计49.555599总计49.555599 双马形成以机械、电子、金属、制造、建材、药业、石油等综合性工业园双马形成以机械、电子、金属、制造、建材、药业、石油等综合性工业园 双马工业园引进企业共计27家,已完 成投产企业14家,每年年收益高达 49.55亿元,可提供岗位5599人。 湘潭本地的实力企业拥有较为庞大的 中高层管理人员和技术骨干,这类人 经常进出湘潭,其收入水平、购房能 力均较强。 年收入在20万元以上的1000人多为中 高层管理人员,这些中高层管理员具 备较强的多次置业能力。 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 双马工业投产企业 瑞龙
7、液压瑞龙液压 天士力民生药业天士力民生药业 世通电气世通电气 锦宏重工锦宏重工 经济产业 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 A/ 项目本体基本属性项目本体基本属性 区域界定区域界定 项目本体基本属性项目本体基本属性 地块位置地块位置 B/ ?位于双马工业园,东临楚天路,南接霞光路位于双马工业园,东临楚天路,南接霞光路 ?长株潭综合交通一体化的第一站(城际铁路是长沙 2010年重点建设支持的两型社会项目) 长株潭综合交通一体化的第一站(城际铁路是长沙 2010年重点建设支持的两型社会项目) 规划中学 规划小学 规划商业地块 规划中学 规划小学 规划商业地块 原规划原规划
8、项目本体基本属性项目本体基本属性基础指标基础指标 ?五岳新城二期,原生坡地地块构成五岳新城二期,原生坡地地块构成 ?2.42综合容积率、低密度、较低开发强度2.42综合容积率、低密度、较低开发强度 ?产品初步拆分可发展别墅、高层等产品初步拆分可发展别墅、高层等 ?一个幼儿园、顶级会所、国际标准网球场、 商业等配套 一个幼儿园、顶级会所、国际标准网球场、 商业等配套 B/ ?40万中式大宅万中式大宅 四至分析四至分析 项目北侧及西侧属未开发区域,以村屋为主; 项目东面及东北面为别墅项目藏湖及安置房, 南侧均为企业工厂 暂无居住氛围 处于起步阶段 项目北侧及西侧属未开发区域,以村屋为主; 项目东面
9、及东北面为别墅项目藏湖及安置房, 南侧均为企业工厂 暂无居住氛围 处于起步阶段 锦宏重工锦宏重工瑞龙液压瑞龙液压 建设中的霞光大道建设中的霞光大道 藏湖藏湖 安置房项目安置房项目 SW OT ?地块:原生坡度适宜于规划发挥;部分路段昭示性 较强;2.42容积率,产品组合与整体规划存在较大的 灵活性。 ?环境:地块周边是产业基地,整体氛围较为便利与 静谧; ?交通:地块四面环路,交通到达率高,各级路网四 通八达; ?品牌:宝安鸿基上市品牌优势; ?竞争:别墅项目少,有利于项目确立周边第一居所 优势地位; ?地段:项目非中心地段,现阶段的认可度也比较有 限; ?地块:项目南侧有工业厂房,对于项目打
10、造高品质 社区形成一定困扰;2.54的容积率在片区同品质中是 最高的; ?配套:在工业园环抱的情况下,目前项目周边的生 活配套、公共交通配套、教育医疗配套匮乏; ?价格优势:岳塘相对于周边发达城镇存在价格洼地优 势; ?组团优势:以双马工业园的发展为依托,项目与藏湖 共同打造一个良好的城镇级独立高端物业组团; ?竞争优势:江南城系列产品在片区有较大的优势,产 品品质及园林规划都将优于其它项目。 ?调控:目前限贷不限购,但政策环境仍处于严峻变 动中; ?平台:双马工业园政府投入力度不大,发展速度较 慢,不如预期; ?产品:高层产品市场体量大,竞争激烈; 项目本体基本属性项目本体基本属性基础指标基
11、础指标 B/ 项目附属条件属性项目附属条件属性 目前唯一的交通可达性,较差的道路连通性目前唯一的交通可达性,较差的道路连通性 ?目前仅有楚天路通达项目; ?项目周边道路未实现完全连通(霞光路); 滞后的各类生活配套滞后的各类生活配套 ?医疗、邮政等服务类配套无; ?餐饮、购物等生活类配套无,档次较低; ?学校幼儿园规划但未建 较好的湖景、山景资源较好的湖景、山景资源 ?地块南侧拥有湖景资源和山景资源。 B/ 2小时2小时 20分钟分钟 项目界定项目界定 D/ 宝安鸿基地产进入湘潭的首个产品, 具备良好的区域经济基础及前景、 有一定市场认知、缺乏实际高度认可 半成熟区域中拥有一定内部景观资源的中
12、高端项目 宝安鸿基地产进入湘潭的首个产品, 具备良好的区域经济基础及前景、 有一定市场认知、缺乏实际高度认可 半成熟区域中拥有一定内部景观资源的中高端项目 02市场 市场 市场机会选择 宏观市场情况宏观市场情况 区域市场情况区域市场情况 中观市场情况中观市场情况 宏观市场因素影响宏观市场因素影响A/ ?央行年内连续提高6次存款准备金率 ,CPI再创新高央行年内连续提高6次存款准备金率 ,CPI再创新高 ?2011年的总体趋势是“平稳”2011年的总体趋势是“平稳” ?品质决胜的时代开始品质决胜的时代开始 ?注重对于客户资源的争夺和维护注重对于客户资源的争夺和维护 1、央行决定从2011年6月2
13、0日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点,调到21.5%; 7月份我国居民消费价格(CPI)同比涨幅达到65%,创下近 三年来新高。 2、 2011年第二季度全国地价总体水平小幅上升,环比增速持续回落。长江三角洲、 珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势;但经济总体增长、 通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下,土地价格总体反弹压力不可低估。 3、剔除政策保障住房因素,由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受 到刚性制约而不能够有效放大,商品住房供求关系仍趋紧张(供不应求),市场商品住 房的价格毫无可能下跌。 4、2008年底,中国开发商是“
14、抱团取暖”,“很差钱”。2009年底,中国开发商是“腰 缠万贯”,“弹冠相庆”,“不差钱”。2010年,开发商艰难度过调控,中国开发商不会惧怕 政府现在颁布的这些调控政策。2011年,开发商弯着腰、听着耳边风,不啃声、蹲着练 内功,是众多开发商的主要表现形态。 中观市场因素影响中观市场因素影响B/ 喜人的成绩(消化率)背后是透支客户的鉴赏力(品质好的项目极少) 上半年的新推量较多,下半年会有几个代表板块的集中释放,价格将有较大幅 提升,高品质项目叫好又叫座,更为注重对不同层级及来源客户的争夺 喜人的成绩(消化率)背后是透支客户的鉴赏力(品质好的项目极少) 上半年的新推量较多,下半年会有几个代表
15、板块的集中释放,价格将有较大幅 提升,高品质项目叫好又叫座,更为注重对不同层级及来源客户的争夺 岳塘板 块 岳塘板 块 普通住宅主要分布于三大板块,并城市由雨湖板块逐步向东移,向岳塘板普通住宅主要分布于三大板块,并城市由雨湖板块逐步向东移,向岳塘板普通住宅主要分布于三大板块,并城市由雨湖板块逐步向东移,向岳塘板 普通住宅主要分布于三大板块,并城市由雨湖板块逐步向东移,向岳塘板 块及九华板块发展块及九华板块发展块及九华板块发展块及九华板块发展 本案 九华板 块 九华板 块 雨湖板块雨湖板块 老城区,近几年加快 旧城改造进程,发展 空间有限,区域供应 量较少,且产品均面 向刚性需求,均价在 老城区
16、,近几年加快 旧城改造进程,发展 空间有限,区域供应 量较少,且产品均面 向刚性需求,均价在 3000-4000元元/平平 九华区域,主要是临 近长沙和火车站,带 动区域居住配套的发 展,但前景看好。组 团均价在 九华区域,主要是临 近长沙和火车站,带 动区域居住配套的发 展,但前景看好。组 团均价在4000-4500 元元/平平 市政中心,政策导向 性非常明显,也带动 区域的快速发展,是 发展最快的区域,目 前供量及未来潜在供 应量都极大。组团均 价在 市政中心,政策导向 性非常明显,也带动 区域的快速发展,是 发展最快的区域,目 前供量及未来潜在供 应量都极大。组团均 价在4000-500
17、0元元/平平 中观市场因素影响中观市场因素影响城市地图城市地图 B/ 2011年岳塘区在售高层项目列表 项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率 产品类别产品类别 金侨书香语林150亩28万2.9 多层、小高层、 高层、商业 春满江南 258亩32万1.8高层、小高层 湘电友谊一号100亩2604152.8小高层 盘龙名府君泽府133140平米2340002.8小高层 湖湘林语 170余亩21614.932.3高层、小高层 依科铂宫 11192.83平米61336.735.48高层 城郊华雅花园 320亩62万2.7小高层 城郊新府华城120亩2400123高层、小高层 城
18、郊尚玲珑32000平米968253.3高层 中地凯旋城 77608.47平米241434.562.54小高层 建鑫城国际社区17250.36平米1198906.95高层、小高层 宜华湘江名城830万平米160万3小高层 商铺 湘银熙城纳帕溪谷120亩2400123小高层 东方名苑二期366685平米791523.2高层 小高层 云盘香郡 47604平米20万2.98高层 小高层 岳塘区小高层、高层项目较多,容积率较大,在3-6.95之间,占地面积也 都较大。 92489.774279872.253.1中高层和高层 芙蓉世纪城 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场 B/ 2011年岳
19、塘区在售高层项目列表 项目名 称 项目名 称 面积面积套数套数比例比例 推推 出出 套套 数数总数总数 开盘开盘 时间时间 均价元均价元 / 销销 售售 率率 剩剩 余余 套套 数数 一房二房三房四房 一 房二房三房 四 房 一 房 二 房 三 房 四 房 金侨书 香语林36-4068-9890-140150-1772070902010%35%45%10%200200 2010 年400087%26 春满江 南43-61 78- 100 106- 144137-150 4801120128032015%35%40%10% 320 03200 2008- 8-18325087%416 湘电友 谊
20、一号40-58 80-93 108- 137148-167862584308610%30%50%10%859859 二期 2011- 4-26370085%129 盘龙名 府君泽 府50-5863-98 100- 132140-15010040040010010%40%40%10% 100 01000 2009- 1-1380093%70 湖湘林 语90-130140-1589056060%40%650650 2010 年380090%65 依科铂 宫46-6080-95 100- 130144-160331311313310%40%40%10%327327 2009. 9.262800 10
21、0 %0 城郊华 雅花园38-6070-96 100- 130144-157 270810108054010%30%40%20% 270 02700 2009 年11 月380090%270 城郊新 府华城36-5089-96 113- 144152-157501752502510%35%50%5%500500 2011 年2月380068%160 城郊尚 玲珑40-60 80- 109 113- 130154-170801201604020%30%40%10%400400 2010 年7月330068%128 2011年岳塘区在售高层项目列表 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场
22、 B/ 项目名称项目名称 面积面积套数套数比例比例 本期本期 推出推出 套数套数总数总数 开盘时开盘时 间间均价均价 销售销售 率率 剩余剩余 套数套数 一 房二房三房四房 一 房 二 房三房 四 房 一 房二房 三 房 四 房 中地凯旋 城76-96 132- 14466099040%60%16501650 2011-7- 9 4300 元/87%215 建鑫城国 际社区 40- 60 87-98 94- 140 137- 1503080801015%40%40%5%200200 2009-1- 1 4200 元/87%26 宜华湘 江名城83-99 121- 161 163- 169474
23、47423740%40%20%11841184 2011-5- 1 4300 元/78%260 湘银熙 城纳帕 溪谷 80- 92.64 136. 95- 150 153- 165701003035%50%15%2001986 三期 2011-6- 19 5000 元/82%36 东方名苑 二期 40- 6576-95 118- 139 153- 15510441441410410%40%40%10%10361036 一期 2008-5- 18二期 2011-6- 17 5000 元/88%124 云盘香郡 45- 56 70- 100 101- 130 132- 15615060060015
24、010%40%40%10%15001500 一期 2010年 二期 2011-5 3600 元/85%225 芙蓉世 纪城 50- 66 74- 98 123- 150 150- 15438268383775%35%50%10%7653430 一期 2011-7- 15 3400 元/86%107 岳塘区目前体量较大在售项目有16个;以3500-4000元/平米均价的高层产品为 主,凭借自然资源及交通优势成为众多客户的第二居所及第一居所首选区域。 2011年岳塘区在售高层项目列表 中观市场因素影响中观市场因素影响区域市场区域市场 B/ 面积30354045505560657080面积30354
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