山西财经大学11.doc
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1、山西财经大学11#教师高层住宅楼物业管理投标书投标人: (单位盖章)法定代表人: (签字盖章)投标日期: 年 月 日目 录一 前言1二 企业综合说明书32.1 公司概况32.2 公司信誉及成果4三 主要管理人员介绍5四 物业管理文案及内容6 4.1 山西财经大学11#教师高层住宅楼概况6 4.2 物业管理整体设想和策划6 4.3 采取的管理方式、工作计划和物资装备7 4.4 山西财经大学11#教师高层住宅楼管理机构、规章制度、人员配备、培训、管理14 4.5 山西财经大学11#教师高层住宅楼各项专业物业管理制度244.6 争创全国物业管理示范住宅小区规划、具体实施方案与各项服务指标的承诺294
2、.7 社区文化活动计划及安排334.8 特色便民服务项目与收费标准344.9 智能化系统的日常运行及维护方案374.10 房屋及公共设备设施维修检查养护计划39五 计划成本核算书41 5.1 山西财经大学11#教师高层住宅楼年度物业管理预算41 5.2 山西财经大学11#教师高层住宅楼物业管理收入年明系表42 5.3 员工薪金一览表43六 结束语44七 附件45一 前 言投 标 书招标单位:山西财经大学基建处1、根据已收到的山西财经大学11#教师高层住宅楼物业管理招标文件,遵照太原市住宅区物业管理条例的规定,我方在考察了该项目现场、充分审核了住宅楼物业管理的招标文件和了解一切会影响总价变动的各
3、方面的情况和条件后,决定竞投贵方的物业管理,本投标书用字及术语的定义与投标文件相同。我方愿以人民币贰佰叁拾捌万零叁佰玖拾陆元整(¥2380396.00)的总价,按招标书上所要求的条件承包上述工程的物业管理。2、一旦我方中标,我方保证在2005年12月31日开始接管至2008年12月31日,即3年内对该住宅区进行物业管理。3、如果我方中标,我方将按照规定上交上述总价5%的银行保函或上述总价10%的具备独立法人资格的经济实体企业出具的履约担保书,作为履约保证金,共同地和分别地承担责任4、我方同意所递交的投标文件在投标须知规定的投标有效期内有效,在此期间内我方的投标有可能中标,我方将受约束5、另外达
4、成协议并生效,你方的中标通知书和本投标书将构成我们双方的合同6、我方金额为人民币壹万元(¥10000.00)的投标保证金与投标书同时递交7、兹理解贵方不拟以最低报价为标准来接受投标,同时也不偿付我方在投标中发生的一切费用。8、我方保证从投递标书之日起至投标有效期内遵守本标书。在此期限内,本标书对我方始终具有约束力,并可随时被贵方接受。9、我方理解贵方不一定接受我方的投标,并不需作任何解释。10、与本投标有关的正式通讯地址和联系方式为:投标单位:(盖章)单位地址:山西省太原市坞城路696号法定代表人:(签字、盖章)邮政编码:030006电话:03517110253传真:03517110253开户
5、银行名称:中国建设银行太原支行银行帐号:05-145698012651866电话:03517324066日期:2005年12月22日 二 企业综合说明书2.1 公司概况通盛物业管理有限公司是由通盛房地产投资集团股份有限公司组建,并于2000年3月成立,注册资本300万元人民币,是一家具有国家级资质的物业管理企业,专业提供高水准、全方位的物业服务,管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。公司设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。公司现有员工100人,其中大中专以上学历占员工总数的70%,并聘请集团公司总工程师为我公司的顾问。在成立不到6年的时间内,公司先后邀请了上海锐达技术咨询有
6、限公司和金港大酒店的高级管理人员来我公司培训员工、指导工作,并共同探讨研究物业管理的理念和操作规范,对公司各项工作水平的提高起了极大的促进作用。我公司先后获全国、省市绿化先进单位,省级卫生示范单位。公司拥有一支知识结构合理、管理经验丰富、服务水平较高的物业管理队伍,是从事物业管理的理想合作伙什,按照企业化、专业化要求,实施综合管理,为业主提供高效、优质、便捷、经济的物业服务,使管理发挥最大的社会效益和经济效益。2.1.1工作职责l、加强思想政治工作,树立服务育人思想,提高服务质量,为业主提供良好的服务和可靠的保障。同时促进相互间的沟通与交谈,从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境。2、定期召开
7、行政例会并组织公司员工进行政治学习,加强职业道德、职业纪律和安全生产的教育。3、宣传教育和严格管理紧密结合,建立健全学校物业管理各项规章制度。使各项工作努力做到制度化、规范化、程序化。4、团结和教育本公司职工自觉遵守学校各项规章制度,增强主人翁责任感,积极工作,完成职责任务。5、教育职工熟悉所从事岗位的应知应会,掌握工作岗位的劳动技能。6、严格执行各类奖惩制度,使公司工作与个人贡献紧密联系起来。7、组织落实小区绿化卫生的各类管理工作,完成绿化、美化、净化小区的各项任务,提高花卉自给力和供应量,创造小区花园化。8、做好各种资料的打字、扫描、制版及复印、胶印、油印等工作。2.1.2管理目标1、以三
8、服务两育人为宗旨,注重物业管理效益和社会效益、经济效益的统一。2、物业管理坚持高标准,以“求实、高效、创新”作为公司精神,努力为小区提供经济、便捷的全方位服务。 3、发挥物业管理的优势,扩大物业管理知名度。2.1.3公司口号求实,高效,创新公司特点:属服务性公司,跨行业多,行业幅度大2.2公司信誉及成果物业管理公司自2000年成立以来,坚持三服务两育人的宗旨,为业主提供优质的服务,取得了一定的成绩。2000年经上级部门的多次明查暗访,为业主获得省级卫生示范单位。2000年公司获省级绿化先进单位称号。2001年物业管理工作得到了与会专家组的一致好评先后托管佳地花园等小区的绿化养护2003年积极向
9、省外市场拓展,成立通盛物业管理分公司,于下半年开张营业在去年总公司先进部门综合评比中,物业管理公司荣获先进部门称号,其中十项指标中的工作质量、工作效率、服务态度、配合协作方面得分第一,在业主满意率调查中,综合得分第一,其中服务态度为100分。公司将在提供优质服务,让业主满意的前提下,不断追求,秉着以“服务求生存、质量求发展、管理求效益”的经营理念,努力做到服务创新、管理创新、制度创新。为了我们美好的小区环境,为了环境资源共享,让我们携手合作,共创辉煌。三 主要管理人员介绍3.1 公司管理人员 公 司 顾 问: 袁红亚 公 司 总 经 理: 张 凯 法 人 代 表: 吕瑞山 公司副 总经理: 陈
10、 权 公司办公室主任: 周延龙3.2 拟派管理处办公室主任 陈东生、刘甲鹏3.3 拟派管理处各部门主管 行政部:黄 武 财务部:唐昌波四 物业管理文案及内容4.1 山西财经大学北校11#高层住宅楼概况 1总建筑面积52900。 2.结构说明:住宅楼部分楼层平面布置,主楼为纯剪刀墙结构,初层13为框架剪刀墙结构。一栋27层住宅楼,高94.4米,局部29层,商用层(13层)28层为电梯机房,单元式住宅240套(427层),29层为水箱间,地下一层为高低压配电室,水箱水泵房,热交换站,库房等。地下二层为战时防空地下室。 3. 公用设施及公共场地情况如下: (1)绿化面积1200。 (2)化粪池2座。
11、 (3)垃圾箱6个。 (4)污水管长1429米,污水检查井128座,雨水管长2458米,雨水检查井136座,雨水进水井78座。 (5)停车场占地面积2400,车位120个。 (6)电梯四部,东西两侧各两部,每部电梯额定载重量1000公斤,运行速度1.75米/秒。 (7)本住宅楼共10部步行楼梯,其中5部是为427层住宅部分设计,可通向层面,水箱间及地下室2层。另5部步行楼梯为13及初层商场设计,可通向地下一层。(8)单元房号是山西财经大学北校高层住宅楼内部标准位置以及对外通信联络门牌系统使用的唯一标志,本工程有五个单元,由东向西依次15单元,序号有四位数编码组成,前两位为楼层号,后两位为所在楼
12、层房间号。4.2 物业管理整体设想和策划我们将对山西财经大学北校11#高层住宅楼实施专业化、规范化的物业管理,秉承“以人为中心,服务为主体,业主满意为目标”的企业宗旨,坚持“住户满意,是我们做好各项工作的标准”的经营理念,以“住户至上”的原则,坚持为业主住户服务,并制定服务质量上的服务承诺,努力致力于改善服务意识,提高服务水平,使之成为“安全、舒适、文明、整洁、优雅”的家园。4.2.1 总体质量方针、目标公司质量方针:以人为中心,服务为主体,业主满意为目标。公司质量目标:维修及时率达98%,维修质量合格率达95%,业主满意率90%。业主投诉率不大于0.5%。4.2.2 管理与服务工作具体目标
13、一、管理方面 1.岗位标准培训率达到100% 2.岗位标准知晓率达到100% 3.岗位标准执行率达到90%以上。 4.公开办事制度,主要服务制度印发业主率100% 5.持证上岗,佩带胸卡,仪表整洁,诚实守信,不吃、不拿、不卡、不要。 二、服务方面1.态度和蔼讲文明,主动热情不拖延,及时处理各类事件,业主投诉回访率达95%,维修回访率不低于50%。2.保证24小时受理业主报修,周一至周六全天业务接待,接待业务和受理报修率达100%。3.维修及时率达98%,维修质量合格率达95%,业主满意率90%。4.业主投诉率不大于0.5%。5.各类维修严格执行规定:急修不过夜(24小时),小修不过三(天),中
14、修以上不过周。6.保安员做到仪表端庄,坚守岗位,规范服务,严格防范。4.3 采取的管理方式、工作计划和物资装备4.3.1 管理方式基本原则:通盛物业管理有限公司接受太原市房地产管理局的管理,依据太原市住宅区物业管理条例,对山西财经大学北校11#高层住宅楼进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、太原通盛物业管理有限公司下属各管理处及各专业队的三级管理机制。依照政府关于物管工作的政策、法规,对小区实施高起点、高标准、24小时综合一体化全方位物业管理。引进高素质物管人才,对小区实行智能化管理,最大限度提高工作效率,降低管理成本,提高服务质量。法律关系:以合同的形式建立业主委员会与物业公司甲乙双方互为
15、制约的主体关系,履行乙方责任。协助成立通策广场业主委员会,实施民主管理,加强民主监督,依靠小区业主委员会开展物业管理,定期汇报公司运作情况,每年两次公布财务状况,接受业主委员会的检查监督。内部管理框架:依靠公司ISO9002质量标准及200余项系统规章制度、岗位职责,建立公司管理构架。公司总经理主管物业管理工作的总体规划及重大事项的决策;各职能部门落实总经理物业管理方面的决策并指导、监督、检查、考核物业管理处工作;各管理处主任负责对物业的日常管理,以确保公司“以人为中心,服务为主体,业主满意为目标。”的质量方针和公司质量目标在通策广场的实现。达到公司以业养业,基本持平,略有盈余的经营主旨。机构
16、设置:设置公司直接领导下的山西财经大学北校11#高层住宅楼管理处,内设房管维修组、保安队、绿化保洁组。4.3.2 工作计划:1.公司在中标以后,即进行前期介入,参与开发设计、工程施工管理及竣工验收等直接关系到今后物业管理工作开展的部分;2.与开发商签订物业服务合同,物管工作全面启动;(签约前1个月,管理处入住管理现场);3.对物业进行接管验收,同时接收房屋钥匙、公共设备设施、绿化设施、物管用房、小区建设前期及技术档案资料等;小区各项管理系统全面启动;(计划5个工作日内完成);4.进行小区开荒保洁;(计划15天内完成)5.对将入住的业主进行智能化系统操作培训;6.设置小区内各种功能标识;(计划1
17、周内完成)7.迎接业主入伙的各项准备工作,在第一家业主入住的这天起,全部承诺的服务项目全面启动;(与其它各项工作同步进行)8.业主装修的管理;(随时)9.在业主入住率达到50%时的3个月内,协助成立小区业主委员会,并与业委会签订物业服务合同,履行合同约定条款,执行并享有乙方责任、义务和权利; 10.进行收费标准的申报审批工作;(计划2个月内完成)在完成以上各项工作后,小区的物业管理纳入正常运作状态。治安管理车辆管理消防管理保 洁绿化养护房管维修公共设备养护装修管理业主接待绿化清洁服务综 合 服 务房管维修服务物业的前期介入保 安 服 务业 主 入 伙物业的接管和验收物业管理 图1 通盛物业管理
18、流程图4.3.3 物资装备计划一、行政办公用品行政办公用品装备及费用支出情况序号物品名称单位数量单价(元)金额(元)备注1办公桌椅套410004000管理人员及接线员各一套2电脑台65000300003文件柜套360018004保险箱只1700700收银用5电脑桌椅套630018006传真机台1300030007电话只7100700包括安装费8电风扇台21503009空调台250001000010饮水机台35001500办公室11计算器台2150300组长、会计各1合计54100二、保安 保安装备及费用支出情况 序号名称单位数量单价(元)总价(元)1军大衣件1215018002冬装套12120
19、14403秋装套2410024004夏装套248019205武装带付12404806雨衣件12607207雨鞋双12506008警棍根6301809交通警示牌块45020010对讲机台1210001200011手电筒把172034012太阳伞把225050013岗台只21000200014备用水带(消防)米100101000合计25580三、清洁绿化 清洁绿化所需物质设备( 单位:元)序号名称数量单位单价总价1手推车2辆4008002高枝剪2把4509003小枝剪2把20404手锯2把501005铁撬5把201006锄头2把25507铲刀2把10208铝合金梯(12步)1部100010009铝
20、合金梯(9步)1部80080010手摇喷雾器1把150150合计3960 四、环静维护 环保队所需物质(单位:元)序号名称数量单价总价1竹扫把155752拖把155753芦花扫帚2051004垃圾袋10000.55005冬夏装2010020006洗洁精、毛巾、塑料桶4007消防水带200米1020008机械设备折旧及维修费10009农药化肥500合计66504.4管理机构、规章制度、人员配备、培训、管理4.4.1管理机构(如图2)经理室财务处办公室副经理室收款办证处保安组房管维修组高配电工组图2 组织管理机构图4.4.2 规章制度4.4.2.1 公司员工守则第一章 总则第一条 本守则适用于本公
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