云南昭通宏发国际财富中心招商案初案(174页) .ppt
《云南昭通宏发国际财富中心招商案初案(174页) .ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《云南昭通宏发国际财富中心招商案初案(174页) .ppt(174页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、宏发国际财富中心,招商案,大纲,一、市场调查篇 二、市场调查分析 三、项目商业业态定位 四、项目招商策略 五、项目招商政策 六、项目招商时间节点 七、项目招商人员激励机制,市场调查篇,第一章,市调结构,1、市调目的: 了解昭通商业格局 2、市调对象:针对昭通商圈及项目周边 3、市调方法:走访“扫街式”调查法 4、市调组织:招商中心 吴太明 5、项目负责:袁峰 6、参调人员:王阳 宋自强 张进林 7、市调时间:2010年6月8日14日为期一周,项目情况,“宏发国际”项目位于昭通市昭阳区南市新区。位处“蒙泉大道”与“望海路”交叉口,与“昭阳区政府”、“钻石小镇”隔墙相望。同时项目位于昭阳区南部新城
2、区中心位置,属于凤凰街道办事处,处于“海楼路”“凤霞路”“昭阳大道”“团结路”“ 蒙泉大道”“望海路”三横三纵核心点位置。(具体位置参见下图),本案项目区位概况,项目片区蒙泉大道与望海路地块,项目西北侧为朝阳区委区政府,用地西南侧为蒙全大道,临烟厂小区、龙泉小区、钻石小区(拥有1万多户居住群)。项目用地两侧为城市道路,交通便利。,项目位置,卫星地图,项目周边居住情况,望海佳园,望海家园的入住率为:90% 一层为底商,宏发锦秀康城,宏发锦秀康城的入住率为98% 一层为底商,欣欣花园,欣欣花园的入住率为:96% 一层为底商,检察小区,检察小区的入住率为:100% 一层为底商,项目周边居住情况分析
3、经过对项目周边成熟居住小区及居住人群的走访初步了解项目周边居民数接近6万人,从组成结构上看周边居民以2550岁人口居多,同时周边集了大量的公务员以及事业单位员工,因而可以乐观的判断项目周边未来3年的消费水品将会形成逐年递增的趋势。,项目周边居住情况,项目周边商业情况综述,项目周边无完整的商业业态形式,呈现出散乱分布格局,期中海楼路片区以零售百货及服务业为主要业态。凤霞路片区以小型餐饮、汽修配套业态为主,但在临近望海公园段主力业态转变为中型餐饮及重型娱乐业,因此类业态聚集地距离我项目较近,在将来的整个招商过程中将对我项目招商工作带来一定抗性。但因望海片公园周边娱乐业的快速发展给整个望海片区带来新
4、的大量的消费人群,固对我项目在整个招商工作启动后将带来巨大的商机。,项目周边未来发展情况,现项目周边在建项目主要有:龙泉花园(属烟厂小区)、凤凰城(有电梯房7栋、18层酒店规划中、别墅区27栋) 临近项目地块属政府规划用地,根据规划将建设政府办公楼 医疗方面:昭通市中医院新址在建,距离项目步行不到5分钟,约800米。昭通市妇幼保健院与项目隔街相望,步行约2分30秒,约150米。 项目周边现空置地块数量较多,预计未来3-5年内将会不断有新的商业楼盘出现。,昭通市区主要商圈分析,一)南顺城片区 商家总数为:248家 各业态比 餐饮占:0.81% 百货占:65.32% 超市占:0.81% 酒店占:2
5、.82% 银行占:1.21% 医院占:0.40% 美容占:0.81% 休闲餐饮占:3.23% 药店占:1.61% 学校占:0.40% 书店占:2.02% 菜市场占:0.40% 通讯占:17.34% 摄影占:1.61% 网吧占:1.21% 南顺城主要以服装百货、通讯为主力业态,南顺城,南顺城街头(昭阳大道与南顺城路的交叉口),南顺城片区为昭通市最老 的核心商业片区 同时也是新昭通 市的商业核心 区。其主力业态 为服装百货、通 讯。,南顺城街区商铺多为一拖二设计,租金结构:一层120元-280元/月,二层约78元-140元/月。装修期为一个月。,南顺城片区业态所占比例,南顺城片区业态所占比例,(二
6、)陡街文化商业步行街片区 商家总数为:171家(二期在建) 各业态比: 餐饮占:0.58% 百货占:88.89% 超市占1.17% 银行占:1.17% 休闲餐饮占:2.34% 药店占:1.75% 学校占:0.58% 政府单位占:2.34% 菜市场占:0.58% 证劵占:0.58% 陡街文化商业步行街主要是以服装百货为主力业态,陡街文化商业步行街,陡街文化商业步行街商铺多为一拖二设计,面宽小,进深大。租金结构为:70元-240元/月。装修期13个月。,陡街文化商业步行街与南顺城街垂直相交与顺城路合并为昭通商业核心区,陡街的商业地位类似于昆明的南屏步行街。其主力业态 为服装百货。,陡街文化商业步行
7、街全景,陡街文化商业步行街片区业态所占比例,陡街文化商业步行街业片区态所占比例,(三)兴兴商业街片区 商家总数为:35家 各业态比: 餐饮占:45.71% 娱乐占:20% 养生占:8.57% 百货占:17.14% 美容占:5.71% 休闲餐饮占:2.86% 兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力业态,兴兴商业街,兴兴商业街街景,兴兴商业片区属于南市区目前唯一的商业广场,主要经营餐饮美食,娱乐。 周边烧烤业兴旺。该区域商铺为一拖三的建筑设计,免租扶持区为8-12个月,租金结构为:10元-25元/月。,兴兴商业街业片区态所占比例,兴兴商业街片区业态所占比例,(四)裕康商业广场 商家总数为:140家
8、 各业态比: 餐饮占:4.29% 娱乐占:2.14% 养生占:2.14% 家具占:86.43% 便利店占:2.14% 酒店占:0.71% 汽修占:2.14% 裕康商业广场主要是以家具卖场、电动车专业市场为主力业态,裕康商业广场,裕康商业广场位于昭阳区环城西路,主营家居,及电动自行车。房屋建筑结构1拖2。装修期3个月,裕康商业广场业态所占比例,裕康商业广场业态所占比例,朱提文化街,餐饮街,娱乐街,朱提文化步行街昭阳区旧城改造实点工程,区内以餐饮娱乐为主。建筑建构1拖3结构。免租扶持政策为612个月。,(五)朱提文化街片区 商家总数为:122家 各业态比: 餐饮占:18.85% 娱乐占:22.95
9、% 养生占:6.56% 百货占:35.25% 便利店占:3.28% 酒店占:0.82% 银行占:0.82% 美容占:1.64% 休闲餐饮占:5.74% 药店占:1.64% 书店占:0.82% 摄影占:0.82% 通讯占:0.82% 朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态,朱提文化街片区业态所占比例,朱提文化街片区业态所占比例,钻石广场,昭阳区餐饮龙头商圈,群内汇集大量昭通知名餐饮。一期商户可享受36个月的免租扶持,二期商户只可享受3个月的免租扶持。,钻石广场,昭阳区酒吧业龙头,(六)钻石广场片区 商家总数为:103家 各业态比: 餐饮占:37.86% 娱乐占:6.80% 养生占:5.8
10、3% 百货占:21.36% 装饰占:1.94% 房屋中介占:1.94% 美容占:2.91% 休闲餐饮占:4.85% 通讯占:1.94% 网吧占:0.97% 钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态,钻石广场片区业态所占比例,钻石广场片区业态所占比例,济川门,罗炳辉广场属济川门 项目,广场下面在建项目属北顺城街最大的地下停车场。该项目以百货服务业为主要经营业态。此项目商家进驻无免租扶持期优惠,但对主力商家及品牌商家实行零租金入场。,(七)济川门 项目 位置:昭通市南顺城路中段(市政府门口、罗炳辉广场两侧) 现德克士、迪斯尼儿童购物广场已入驻济川门 租金水平:80元200元之间(一楼实行大卖场统
11、一收银) 业态分布: 时尚街区、2)百货店、3)娱乐街、4)美食街,昭通市综合批发大市场,昭通市综合批发大市场售楼部,昭通市综合批发大市地处北市新区,是滇南地区最大的批发市场,(八)昭通市综合批发大市场 位置:朱提大道与昭通大道交汇处(离火车站1200 米,距市委、市政府搬迁新址1600米) 面积:总占地面积200亩,首期开发80亩,总建筑面积9万 商铺:约600个 住宅:约150套 占无租金价格 市场商铺分上、中、下三层,临街第四、五、六层为住宅 该市场以百货、家电、五金、农机、烟酒副食、农副产品为一体,海楼路,南市新区主干道海楼路,(九)海楼路片区 (全长2604米,红线宽40米,车行道宽
12、26米。主力业态百货业。) 商家总数为:312家 各业态占比: 餐饮占:16.03% 娱乐占:2.88% 养生占:2.24% 百货占:29.81% 超市占:0.64% 便利店占:1.60% 酒店占:2.56% 其他行业占:41.35% 银行占:2.24% 医院占:0.64% 海楼路主要是以餐饮、百货为主要竞争业态,海楼路片区业态所占比例,海楼路片区业态所占比例,凤霞路,以汽修、零散百货为主的凤霞路片区,(十)凤霞路片区 (全长2240米,红线宽30米,车行道宽20米。主力业态为餐饮、汽修) 商家总数为:53家 各业态占比: 餐饮占:30.19% 娱乐占:1.89% 百货占:5.66% 超市占:
13、1.89% 汽修占:50.94 酒店占:1.89% 银行占:1.89% 医院占:1.89% 建材占:3.77% 凤霞路主要是以餐饮、汽修为主力竞争业态,凤霞路片区业态所占比例,凤霞路片区业态所占比例,团结路片区主力业态为社区配套也以及零售百货业。区内有多个成熟小区。,(十一)团结路片区 商家总数为:145家 各业态占比: 餐饮占:9.66% 酒店占:0.69% 装饰占:6.21% 百货占:72.41% 银行占:1.38% 医院占:1.38% 美容占:0.69% 休闲式餐饮占:0.69% 药店占:4.83% 学校占:0.69% 政府单位占:1.38% 团结路主要是以餐饮、服装百货为主力竞争业态,
14、团结路片区业态所占比例,团结路片区业态所占比例,望海路,望海路实验中学片区。望海片区新兴的商业片区,建筑结构1拖2,平均租金为1530元。入住商户可享受最多2个月装修期。,(十二)望海路片区 商家总数为55家 各业态占比 餐饮占:16.36% 娱乐占:3.64% 养生占:5.45% 百货占:29.09% 便利店占:9.09% 装饰占1.82% 房屋中介占:1.82% 银行占:1.82% 医院占:1.82% 美容占:9.09% 休闲餐饮占:3.64% 药店占:1.82% 学校占:1.82% 政府单位占:3.64% 书店占:1.82% 通讯占:5.45% 网吧占:1.82% 望海路片区主要是以餐饮
15、、百货、美容为主力竞争业态,望海路片区业态所占百分比,望海路业片区态所占百分比,蒙泉大道,蒙泉大道上的在建项目(龙泉花园),(十三) 蒙泉大道片区 商家总数为:48家 各业态占比 餐饮占:2.08% 装饰占:93.75% 房屋中介占:4.17% 蒙泉大道片区主要以装修、建材为主力业态,蒙泉大道片区业态所占百分比,蒙泉大道片区业态所占百分比,西街商业中心,以服装百货业为核心业态的西街商业中心全仿古式建筑,区内商铺为1拖3结构,入住商家可享3个月装修期。,(十四) 劳动力市场 商家总数为:40家 各业态比: 百货占:100% 劳动力市场主要是以百货为主力竞争业态 (十五)西街商业街 商家总数为:6
16、2家 各业态比: 百货占:100% 西街商业主要是以百货为主力竞争业态,市调参考结论,根据此次市调得出以下结论: 1、项目定位 打造成一个中、高档的餐饮娱乐中心。因昭通现有商圈没有商业运营管理支撑,固因突出商业运营管理公司的优势暨商业运营管理的六个统一(统一定位、统一包装、统一宣传、统一运营管理、统一招商、统一营销)以吸引商家到项目投资。共同打造一个吃、喝、玩、乐一站式服务新商圈。 2、项目劣势:1)所有的房都是异型房。2)项目周边人流量少。,项目周边市调租金表,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所
17、占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,租金所占费额比例,市场调查分析,第二章,市场调查分析提纲,1、昭阳区商业基础判断 2、商圈对比 3、项目周边业态分析 4、项目市场竞争力分析,昭阳区商业基础判断,昭通市昭阳区位于云南省东北端,面积2167平方千米。东与贵州省威宁县接壤,西隔金沙江与四川省金阳县相望。距云南省会昆明市381千米。中共昭通市委、市政府所在地,是昭通市政治、经济、文化、信息中心。,行政区划总述,行政区划总述,凤
18、凰街道办事处地理位置,凤凰街道办事处位于昭通城区南部,东连太平镇街道办事处、守望乡,西接旧圃镇,北临龙泉街道办事处,南靠永丰镇。镇驻双院子,海拔1910米。面积32.11平方千米。,行政区划,凤凰街道办事处,管辖元宝路、南温路、团结路、文渊路、凤霞路、南菜园、画苑、南顺城、西街、海楼路、昭阳、昭苑12个社区居民委员会,迎丰、联盟、和平、龙山寨、黑泥地、母鹿、学庄、荷花、凤凰、双院子10个村民委员会,88个村民小组,人口和民族,凤凰街道办事处,总户数31624户,其中农业户9958户,总人口99716人(农业人口36034人,少数民族7546人);总人口中男49793人,女49923人。汉族28
19、424户,人口90841人;回族2471户,人口7232人;苗族98户,人口241人,彝族439户,人口956人,白族100户,人口252人;壮族11户,人口26人,其他少数民族70户,人口147人。,经济慨况,农村经济纯收入31271189元,农民经济纯收入877元,农民人均有粮185千克,农村经济总收入38932000元。农业支柱产业:烟草种植业,项目周边情况慨述,我项目位于凤霞片区,三横三纵(三横为:昭阳大道、蒙泉大道、团结路。三纵为:海楼路、望海路、凤霞路)其中望海路为新建支系道路。三横三纵中心区位临昭阳区政府、钻石小镇、龙泉花园。项目周边为大量的人群居住区。以我项目相距约1000米处
20、为昭阳区新开发的望海公园。,项目周边1.5公里商业情况,项目周边1.5公里商业情况,项目周边1.5公里半径示意,项目周边商业情况,项目周边1公里商业情况,项目周边1公里半径示意,项目周边500米商业情况,项目周边500米半径示意,项目周边商圈情况,主要商圈:兴兴商业片区 望海片区 龙泉片区 实验片区 海楼片区 团结片区 凤霞片区,项目周边主要商圈(兴兴片区),兴兴商业步行街属南市新区最早的商业步行街区,其主要以餐饮、娱乐为主要经营业态。,兴兴商业步行街,商圈优劣势对比 优势:业态布局合理、突出、差异化明显,已形成商圈效应。有一定的知名度。 劣势:商业体量小,缺乏强有力运营支持,管理散乱。,望海
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 云南昭通宏发国际财富中心招商案初案174页 云南 昭通 国际 财富 中心 招商 案初案 174
![提示](https://www.31doc.com/images/bang_tan.gif)
链接地址:https://www.31doc.com/p-3654625.html