汉寿清华园营销策划提案 -56页.ppt
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1、汉寿清华园 营销策划提案,第 一 章,市场,经济发展分析,竞争楼盘分析,消费群体分析,项目优劣分析,益阳,常德市,桃花源,汉寿区位优越,基 础设施完善,地处 水陆要冲,东临益 阳市,西靠常德 城,南衔桃花源, 北濒洞庭湖,距省 会长沙仅百余公 里,古为“西楚唇 齿,云贵门户”。境 内沅水、澧水通江 达海,石长铁路、 长常高速公路穿境 而过,319国道横贯 东西,省道S205线 纵穿南北,常德机 场近在咫尺。,往长沙,沅江,澧水,石长铁路,长常高速,S205,319,汉寿区位,经济发展分析:经济发展企稳回升,质量效益同步提高,2009年, 汉寿县国民经济仍保持了平稳较快发展的良好态势,全县实现地
2、区生产总值92.42亿元,同比增长12.3%。 固定资产投资41.6亿元,其中城镇以上投资29.1亿元。,数据来源:常德统计信息网汉寿政府门户网,按可比价格计算,比上年增长13.2%,同比增长12.3%,汉寿县在建在售楼盘有11个: 芙蓉世纪城、天湖御景、格林积家、书香一品、君领天下、良辰美景、东润花苑、木兰小区、和谐佳园、锦绣江南、符家巷商住小区,芙蓉世纪城,天湖御景,本案,书香一品,君领天下,格林积家,良辰美景,东润花苑,木兰小区,和谐佳园,锦绣江南,符家巷小区,竞争楼盘分析/布局,房 屋:电梯房:8% 洋房:2% 多层:90% 户 型:二房二厅15%,三房二厅70%,四房二厅10%,其它
3、户型5% 物 业 费:最低:0.4元/平方 均价:0.5元/平方 最高价:1元/平方 建筑面积:5万平米以下:60% 5-10万平米35% 10万以上5% 车库比例:最小:5:1 一般:4:1 最高:2:1 绿 化:最低:2% 一般:15% 最高:40% 公 摊:最低:9% 一般:12% 最高:19% 配 套:新城区:主要以学校、中小型超市、小型诊所 ;老城区:各方面都比较齐全。 销 售 率:一年以上的老楼盘:95-99%之间。一年以下的新楼盘:80-95%之间。,芙蓉世纪城,天湖御景,本案,书香一品,君领天下,格林积家,良辰美景,东润花苑,木兰小区,和谐佳园,锦绣江南,符家巷小区,竞争楼盘分
4、析/均价,南岳路,N,S,以南岳路为界,以北老城区 侧重于中低档楼盘开发, 以南新城区侧重于高档楼盘 开发,新城区楼盘与本案更 具可比性。,房管局3月份备案价,竞争楼盘/芙蓉世纪城二期,占地面积:120亩 建筑面积:177380平米 容 积 率:2.2 绿 化 率:35% 总 户 数:1200户 车 位:700多个 规 划:多层6层,小高层17层 开发节奏:一期11栋,二期18栋 层 高:3M 楼 间 距:20M 结 构:多层砖混、小高层框架 外墙材料:墙砖 商业面积:15000平米 社区配套:小区内步行街、篮球 场、幼儿园、超市、 医疗、健身中心、老年 棋牌中心、花园,一期,二期,竞争楼盘/
5、户型/飘窗、双阳台、门对门,144.1M2四房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗设计,136.02M2三房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗、入户玄关,131.58M2三房两厅,全明户型,南北双阳台,外飘窗、入户玄关,门对门,门对门,门对门,竞争楼盘/天湖御景,占地面积:40亩 建筑面积:7万平米 容 积 率:2.27 绿 化 率:35% 总 户 数:400户 车 位:200个 规 划:6栋多层,3栋小高层 开发节奏:一期11栋,二期18栋 层 高:3M 楼 间 距:22-27M 结 构:多层砖混、小高层框架 外墙材料:墙砖 社区配套:中心花园、小区商业配套、 詹乐贫中学、龙珠公园,竞争楼盘/
6、户型/飘窗、7字拐阳台、门对门,156.44M2四房两厅,卧室大飘窗,书房”7“字拐阳台,135.04M2三房两厅,卧室大飘窗,门对门,门对门,竞争楼盘/格林积家,占地面积:18000平米 建筑面积:4万平米 容 积 率:2.2 绿 化 率:35% 总 户 数:300多户 车 位:150个 规 划:6栋多层,2栋小高层 开发节奏:一期8栋,二期5栋 层 高:3M 楼 间 距:20M 结 构:全框架 外墙材料:墙砖 社区配套:生源实验学校、西竺山中学,一期,二期,竞争楼盘/户型/7字拐飘窗、双阳台、弧型凸窗、浪费面积,7字拐飘窗,7字拐飘窗,南北双阳台,南北双阳台,南北双阳台,南北双阳台,南北双
7、阳台,南北双阳台,南北双阳台,南北双阳台,弧型凸窗,浪费面积,浪费面积,浪费面积,竞争楼盘/书香一品二期,占地面积:34000平米 建筑面积:8万平米 容 积 率:2.4 绿 化 率:35% 规 划:12栋多层 层 高:3M 楼 间 距:25-30M 结 构:砖混 外墙材料:墙砖 社区配套:龙池实验学校、体育场、 龙池实验学校幼儿园,竞争楼盘/户型/入户花园、错层、飘窗、跃层、浪费面积,129M2三房两厅,入户花园、错层、飘窗,126. 4M2三房两厅,飘窗、跃层,93.3M2两房两厅,飘窗、跃层,入户花园,错层,飘窗,飘窗,飘窗,跃层,跃层,飘窗,浪费面积,浪费面积,浪费面积,竞争楼盘/户型
8、/飘窗、跃层、南北双阳台、浪费面积,跃层,浪费面积,飘窗,飘窗,飘窗,南北阳台,南北阳台,浪费面积,126.4M2三房两厅,飘窗、跃层,84.9M2两房两厅,南北双阳台、飘窗,竞争楼盘/君领天下,占地面积:5258.1平米 建筑面积:31572.62平米 容 积 率:6.0 绿 化 率:35% 规 划:2栋19层 总 户 数:202户 车 位 数:60多个 层 高:3M 楼 间 距:28M 结 构:框架 外墙材料:墙砖 社区配套:银水湖公园、国土局、政务 中心,竞争楼盘/户型/情景落地窗、拐角阳台、设计欠科学,157.57M2四房两厅,飘窗、跃层,84.9M2两房两厅,南北双阳台、飘窗,126
9、.57M2三房两厅,飘窗、跃层,91.48M2两房两厅,飘窗、跃层,126.4M2三房两厅,飘窗、跃层,拐角阳台,情景落地飘窗,拐角飘窗,情景落地飘窗,浪费面积,飘窗与阳台位置不合理,飘窗,飘窗,飘窗,三阳台,三阳台,三阳台,竞争楼盘/主要数据类比,竞争楼盘/销售率对比,消费群体分析/区域、物业类型,4月8日至4月10日,飞马公司汉寿清华园项目组一行7人对汉寿城区居民进行了 问卷调查,共发放和收回有效问卷193份。调研结果如下:,结论,城区居民基本都已了解新区发展规划, 普遍看好新区前景,均表示适合居家, 但目前生活配套欠缺也是一大障碍。,结论,消费者均了解电梯房是市场发展趋势,也 向往居住电
10、梯房,但鉴于其昂贵的购买 成本和居住成本,以及高公摊、高物 管、二次供水等问题,只有退而求其次。,消费群体分析/价格承受力、户型倾向,结论,任何一次调研中,被调查者均不愿表露 其真实承受能力,都认为“价格越低越 好”,所以其真实的承受能力应该略高 于调查结果。,结论,选择经济适用型户型的被调查者以97% 的压倒性优势占据主导地位,说明消费 者对户型的实用性的追求日趋明显,其 理性购房的特征也逐渐呈现。,消费群体分析/户型、面积,结论,三房两厅占比近7成,足以证明三口之 家、三代之家购房需求为目前市场主流, 换言之,70后80后将成主力消费群。,结论,与预期相符,120-139面积区间的需求 量
11、占据6.5成,足以论证本案户型面积 配比之准确。,另根据汉寿房管局备案资料显示,各乡镇购房群体占总客户群80%。,消费群体分析/重点关注、认知途径,结论,在日趋理性的消费心理下,高品质的园 林绿化越来越受到消费者的青睐,这也 将成为上升发展时期的汉寿房地产市场 一大趋势。,结论,朋友推荐一直是事半功倍的推广渠道, 具备高品质的建筑和园林,辅以爆炸性 的,高参与度、高影响力的活动营销和 事件营销,将获得良好的社会口碑,以 利于项目迅速去化。,项目优劣分析/优势-S,汉寿新城区主要发展方向, 高端品质项目规划新地。,规划中的龙珠湖公园将成 为周边项目最有利的自然 景观资源。,詹乐贫中学(又称九中)
12、, 在县内享有一定声誉,为 项目人文品质加分,更成 为项目重点教育资源。,周边项目运作成功,有利 于推动区域内高尚住宅的 建设,并为本项目推出打 下良好基础。,城市发展,中学,天湖御景,芙蓉世纪城,书想一品,格林积家,君领天下,项目优劣分析/劣势-W,根据汉寿房管局备案资料显示,各乡镇购房群体占总客户群80%。中低端消费群体直接决定了项目品质不宜过高,应以略高于市场为基准,以节约成本为原则,重点突出宜居和实用价值。,项目周边严重缺乏商业配套和生活配套,且鲜有车来人往,生活不便和出行不便将是项目推广的硬伤。,项目优劣分析/机会-W,若锁定乡镇客户为主要客户群,根据其偏好跟风和贪小的心理,则事件营
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