济南海尔绿城玉兰公寓营销推广方案88p.ppt
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1、海尔绿城公寓营销提案,海尔绿城玉兰公寓2010年营销推广方案,喜来登酒店,A座写字楼,玉兰公寓,龙奥大厦,奥体中心,目 录 第一部分:市场分析 第二部分:客户分析 第三部分:产品分析 第四部分:价格策略 第五部分:推售策略 第六部分:推广策略,第一部分:市场分析,一、2009年济南公寓市场供应量分析,2009年公寓市场总供应为6074套,33.03万平米,较08年同比分别上升了29.6%,29.3%,产品主要集中在一室,东部区域占整体供应的五成多。 2009年新增供应为2532套,14.15万平米,较08年同比下降了25.4%,13.9%,新推楼盘主要集中在下半年,9,10月份是推售高峰期。
2、随着市场态势的整体好转,月度消化速度的加快,月度供应量呈递减趋势。,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,二、2009年济南公寓市场成交量分析,2009年公寓市场总成交5775套,31.74万平米,是08年成交量的近4倍,市场态势好。 2009年公寓市场月度供应量持续下降,成交量持续攀升,市场整体成交率高达95%,至年底供需失衡矛盾出现。 东部区域是占整体成交量的五成多,北部三成多,中部和南部有少量供应,西部无成交。中部高端产品以投资客为主,居住类公寓其主力客群首次置业的过渡型客群。,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,三、2009年济南公寓市场价格分析,市场态势的好转,供需失衡矛盾的加
3、剧,开发商销售压力的解除,高端产品的入市等要素,带来了09年公寓市场均价的整体上扬。,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,四、2010年公寓市场存量及潜在供应量,售罄项目,在售项目,潜在项目,目前市场现有存量较少,截至2010年2月底,预计将有5个新项目入市,三个项目加推,预计推出近32万体量,可缓解供需失衡的矛盾。 从推售时间看,上半年是集中放量期;从区域看,东部区域仍是供应的主力军;从产品档次看,多个高端产品入市,市场细分愈加明显。,四、2010年公寓市场存量及潜在供应量,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),以上统计数据来自信立怡高房地产顾
4、问机构,【户型面积】,以投资客户为主,约占65。客户主要来自在周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群。 公寓客户中约7%是购买本项目住宅和商业的客户。,【销售情况】,【客户构成】,城市中心高档精装公寓,【宣传卖点】,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,【楼层差价】 1-8层,每层加50元 9层比8层高200元 9-18层,每层加50元 19层比18层低100元 19层以上,每层减30元,【厨房】:每户均配置独立厨房,【供暖方式】:集中供暖,【朝向差价】 南北:400-500元 东西:1400元,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),以上统计
5、数据来自信立怡高房地产顾问机构,万达达人界 建造标准一览表,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),万达达人界 建造标准一览表,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),万达达人界样板间实景,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),万达达人界样板间实景,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),万达达人界样板间实景,五、公寓参考案例分析-万达达人界(售罄),万达达人界样板间实景,小结,区位:位于市中心,占有优越的城市资源; 规划:依托城市综合体,住宅、商业、写字楼、酒店等资源共享; 户型:40-60平米,总价低,首付两成,住宅利率,易于投资; 装修
6、:高档精装修,产品品质比较优越。,五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),名士豪庭MINI公馆,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,MINI公馆,2010年1月9号开始认筹,至今认筹客户30组。 认筹期间交两万可享受开盘9.8折,预计在5月份开盘。,优势:位于经十路和旅游路交界处,交通方便;精装酒店式公寓,平层和LOFT组合,户型多样;周边配套较为完善。,五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,MINI公馆平层户型,D户型:建筑面积约43平米,B户型:建筑面积约46平米,C户型:建筑面积约56平米,A户型:建筑面积约40平米,
7、五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),MINI公馆样板间实景图,五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),MINI公馆样板间实景图,五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),MINI公馆样板间实景图,五、公寓参考案例分析-名士豪庭MINI公馆(在售),小结,区位:紧靠经十路,位于繁华的燕山片区; 户型:40-60平方米为主,易于投资; 平层和LOFT组合,户型多样。,第二部分:客户分析,目标客户选取样本 样本人数 目标客户职业 调研内容,选取的目标客户样本:购买能力在一百万以上的住宅客户占50%、购买能力二百万以上的商业客户占25%、购买能力在500万、100
8、0万以上的商业客户占25%; 样本人数:选取目标客户58份,得到32份有效问卷; 目标客户职业:政府机关公务员、金融银行人员、电力工程老总、石油行业、汽车私企老板、珠宝经销商、网络期货老板、汽车配件、装修等个体商户等。 调研内容:目标客户对于酒店式公寓的购买意向、价格接受程度、面积需求范围、购买用途等方面的访谈调研。,一、玉兰公寓目标客户调研分析,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,通过对32名客户的有效调研可得,对于酒店式公寓具有购买意向的客户和无购买意向的客户比例持平,各占一半。,客户有购买意向占50%,一、玉兰公寓目标客户调研分析,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,客户对精装酒
9、店式公寓这种高端物业的了解不多,认可度一般,但有一定的市场空间。,56%的被访客户对于均价1.2万/价格可接受,有购买意向的16名客户中,对于酒店式公寓每平米一万二的价格,有9名客户表示可以接受,而7名客户感觉价格偏高,接受度较低。,价格接受程度调研,一、玉兰公寓目标客户调研分析,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,户型面积需求最多的是7名客户选择了80100平米,其次有4名客户选择了6080平米,选择60平米以下和100平米以上的客户分别为一名,还有三名客户未选择;这说明,客户对于户型面积的需求范围适中。,客户需求面积调研,面积80100平米需求占到44%,一、玉兰公寓目标客户调研分析,
10、以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,购买用途调研,通过对16名有购买意向的客户调研可得,购买用途为投资的客户占到87%,只有两个人是用来自住;这说明,市场上购买酒店式公寓产品主要是投资客。,一、玉兰公寓目标客户调研分析,购买意向调研投资客户占到87%,以上统计数据来自信立怡高房地产顾问机构,目前,玉兰公寓共积累意向客户111组,其中A类客户22组,B类客户58组,C类客户31组。,二、玉兰公寓意向客户分析,玉兰公寓意向客户年龄集中在31-50岁之间,其中以31-40岁为主。该年龄段人群事业有成,有较强的经济实力。,二、玉兰公寓意向客户分析年龄,客户区域分布以项目所在的历下区为主,其次为邻近
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