西安聆水居商业步行街商业分析报告(43页) .ppt
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1、2,2019/9/20,谨呈:盈丰地产,聆水居 -商业分析报告,3,2019/9/20,一、咸阳商业市场分析,二、咸阳社区性商业分析,三、项目区域住宅分析,报告框架,五、项目整体规划,六、项目形象演绎,四、项目本体商业分析,4,2019/9/20,1,耹水居身处咸阳 咸阳商业市场整体特点如何?,商业市场调查,北门口商圈,电影院商圈,七厂十字商圈,老秦都商圈,中华路商圈,第六大特色商圈,传统商业圈 餐饮、娱乐、购物、休闲。 优势:火车站、回民街、凤凰台古玩城,核心商业圈 娱乐、购物 多元化综合业态,发展中商业圈 购物、办公、娱乐、餐饮 区域城市综合体,传统商业圈 餐饮、购物 生活配套,新兴商业圈
2、 餐饮、购物、休闲 、汽车相关业态。,北门口商圈,北门口商圈:该片区商业氛围浓厚,物业形态以单位小区多层及新建高层为主。商业形态有底商大型KTV、网吧等休闲场所,商业类型丰富、客流量较大、商业氛围浓厚。 靠近乐育路附近汇集众多大型的手机通讯卖场,该地段商业氛围较为浓厚。多层铺面租金80-160元/之间,电影院商圈,电影院商圈:人民广场为咸阳黄金商业地段,汇集了中高档的大型购物中心(民生百货、红旗商场);综合商业步行街(中宏、银泰、嘉惠商业步行街),周边交通便利、道路四通八达,该区域是咸阳市大型商业综合体、大型商业街、最为集中的区域,汇集了知名餐饮娱乐(麦当劳、雅泰来、金碧辉煌KTV等) 、品牌
3、服饰专卖店、珠宝专营店、金融机构等。商业类型较多、客流量较大、商铺租金较高。该地段商业氛围较为浓厚。铺面租金180-260元/之间,七厂十字商圈,七厂十字商圈:该区域为咸阳发展商圈位置,财富中心在建设及热销中。该区域的商业人气现主要集中在秦皇南路上,主要的业态为酒店(依凡酒店、四季阳光酒店)、银行(招商银行、中信银行)、娱乐休闲场所(乐海漫步、上岛咖啡),小型商业步行街。此区域的事业单位家属区较为集中(广电集团、中信银行家属区、商业银行等),地段较好,商铺的租金较高。一般都在100-160元/之间。,电影院商圈,电影院商圈:人民广场为咸阳黄金商业地段,汇集了中高档的大型购物中心(民生百货、红旗
4、商场);综合商业步行街(中宏、银泰、嘉惠商业步行街),周边交通便利、道路四通八达,该区域是咸阳市大型商业综合体、大型商业街、最为集中的区域,汇集了知名餐饮娱乐(麦当劳、雅泰来、金碧辉煌KTV等) 、品牌服饰专卖店、珠宝专营店、金融机构等。商业类型较多、客流量较大、商铺租金较高。该地段商业氛围较为浓厚。铺面租金180-260元/之间,老秦都商圈,老秦都商圈:该区域为咸阳早起自发性形成的商圈,早年的秦都市场满足了周边居民日常生活消费,至今每周四依然在秦隆步行街形成集市。东方巴黎、民生百货的进入逐渐形成以片区为主导的商业地段。80-120元/之间。,中华路商圈,中华路商圈:该区域为咸阳近年来新兴商圈
5、,以世纪金花量贩店、中华广场、汇通夜市为基准的生活商业便利圈。主要以彩虹集团、偏转集团、秦宝小区为主的地缘消费为主导。该片区已逐渐形成多元化消费。未来该片区随着城市的进一步发展将形成区域内有影响力的商圈。目前租金在50-80元/之间。,分析: 咸阳商业类比西安有很大质的不同,发展速度较慢; 商业消费以电影院商圈为中心相对集中; 其它商圈只是以生活配套为主,商圈之间不存在竞争关系; 消费习惯具有很强的针对性,对商圈受传统观念的束缚; 咸阳目前无大型主题商业街市场存在空白,给本项目带来无限空间。,13,2019/9/20,2,在商业环境中,咸阳典型楼盘社区商业如何定位及经营?,典型社区商业分析,社
6、区概况:沿湖高端项目供应量充足、商业供应量大,大秦御港城,湖滨一号,聆水居,中华世纪城,沈家小区,湖滨居住圈,次湖滨居住圈,传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,外滩一号,国润翠湖,15,2019/9/20,大秦御港城:高端住宅 甲级写字楼 soho公寓 主题商业 星级酒店,大秦御港城,传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,大秦御港城位于滨河西路路口,地理位置较为优越, 物业形态:高端住宅、甲级写字楼、soho公寓、主题商业及星级酒店。 结论:目前咸阳写字楼供应量较少,该项目规划有写字楼物业酒店,对与区域内价值的提升将起到积极的影响。,2019/9/20,湖滨壹号:少数湖景住宅,湖滨一号,
7、传统居住圈,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,湖滨壹号项目位于咸阳市沈兴南路与滨河路交汇处,占地面积23亩,建筑面积11.6万平方米,可容纳464户。 结论:项目与本案同属滨河西路近年来少数湖居住宅。置业客户素养较高,项目规划有三层低层商业。对于未来未来区域内的商业氛围的形成,与本案相互扶持,起到相辅相成的作用。,2019/9/20,中华世纪城、外滩一号、国润翠湖:高端客户供应充足,中华世纪城,沈家小区,咸阳湖,外滩一号,国润翠湖,中华世纪城北临中华路,与中华广场相邻,西接彩虹南路,南与咸阳湖相望。项目总占地220多亩,总建筑面积达80万平米 结论:该项目规划内部设一条东西贯通的商业步行街,在现有已
8、知区域内项目中体量最大,项目又处于本案所处商圈与中华商圈衔接点。属于旧城改造项目。,国润翠湖占地80亩,总建筑面积超过22万平方米,绿化率高达42%,将有1500余户入驻于此。,外滩一号虽然未入市,但目前获得项目信息,规划有六栋高层住宅,定位于高端住宅。对未来区域内高端客户供应不容忽视。,18,2019/9/20,区域内高端住宅供应对本项目启示,规模:以咸阳湖为基点的湖居住宅供应逐步释放,区域内及近临高端客户集中。,业态定位:主要定位于服务高端客户,通过引进高端客户消费,聚拢人气,个别项目定位于主题商业,市场未来预期较为理想。,租金情况:区域内整体租金不高,与人民路商圈有较大的差异,随着区域内
9、高端客户的入住率的提升,租金将逐步提升。,经营情况:咸阳社区商业整体经营情况都不理想,个别项目前期招商情况较好,后期出现大量转租,业态层次较低。,对本项目的商业启示: 商业定位要区别于常规的居住型社区商业,少量社区服务性商业引进,更主要的是依据自身的优势特点挖掘自身商业价值,走差异化的商业定位路线。,19,2019/9/20,3,在差异化定位前,我们需要了解湖景住宅社区可利用的商业价值?,项目本体分析,中华世纪城,沈家小区,咸阳湖,咸阳湖,一号橡胶坝,外滩一号,国润翠湖,区域分析:位于咸阳湖的高端住宅集聚之地,咸阳湖高端住宅片区,秦皇路(312国道),人民路商圈,西安(西咸新区),放眼西安国际
10、化大都市圈,咸阳湖即将成为高端人士们首选的栖居之地,这里不仅仅是居住,更深层次的是一种生活的积淀。,顶杰地产 聆水居; 瑞田房产 湖滨壹号; 大秦房地产 大秦御港城;,聆水居,湖滨一号,大秦御港城,滨河西路,咸通路,21,2019/9/20,交通分析:多条交通线路受益点,1、到达咸阳市政府5分钟:滨河西路与渭阳路片区连成一体 楼盘至咸阳市政府只需要5分钟;,2、咸阳湖为西咸一体化的高尚生活圈:地铁一号线将咸阳 与西安连接成一座城市。咸阳湖将成为西咸一体化的高尚生活圈。,咸阳湖周边交通要道有滨河西路、秦皇路(G312国道)、咸通路、中华路、渭阳路等 。,西咸一体化进展速度: 2002年 陕西提出
11、了“西咸一体化”的构想。 2003年 西咸两地对开公交线路。 2006年9月 西咸两地电信并网。 2008年 地铁一号线设计线路通至咸阳。 2009年6月 国务院批准关中天水经济区发展规划,提出“加快推进西咸一体化建设,着力打造西安国际化大都市”。 2010年2月21日 陕西省推进西咸新区建设工作委员会办 公室暨西安沣渭新区、咸阳泾渭新区管委会挂牌成立, 标志着西咸新区建设正式启动。 2010年12月 国家主体功能区规划提出“推进西安、 咸阳一体化进程和西咸新区建设”,西咸新区建设自此 上升至国家战略层面。,22,2019/9/20,景观资源分析:拥有咸阳湖浩瀚资源,凭栏远眺湖水碧波荡漾,沿湖
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