9月大连市金州区向应镇商业购物广场可行性研究报告.doc
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1、http:/ 房地产商域网 - 海量房地产资料下载向应镇商业购物广场 可行性研究报告二O一O年九月 目 录第一章:市场分析 .4一、金州向应街道概述 .41. 区域环境 .4.2. 宏观经济 .4.3. 消费状况 .54. 发展规划 .6二、区域市场分析 .91. 商圈分析.92. 消费空间结构分析.93. 业态竞争分析.10第二章:项目可行性研究 .15一、项目区位概述 .15二、项目交通状况.15三、项目SWOT分析 .16第三章:商业规划 .17一、商业属性 .17二、商业规划原则 .18三、经营管理计划.21第四章:商业开发 .22一、开发定位与构想研拟 .221、发展潜力和限制 .2
2、22、开发策略建议 .223、市场定位建议 .24二、商业定位 .241、战略定位 .252、业态定位 .253、形象定位 .254、主题定为 .265、经营定位 .276、功能定位 .287、客层定位 .298、商圈定位 .30第五章:业态组合及分布 .31一、主题商场 .31二、专业店 .31三、餐饮 .33四、品牌租赁店 .34五、休闲区 .35六、运动健身 .36七、服务功能区 .37八、影院 .37九、其他功能 . .38第六章:结束语 .39前言大连佐那帝国际贸易有限公司开发建设的“向应商业广场项目”位于大连市金州区向应街道。着眼于该地块建设商业地产的战略定位,对市场进行充分预测,
3、确定此地发展现状与规律,既看重地产开发的短期投资回报,也同样注重商业地产项目的长远发展与长期经济效益。如此商业地产运作理念为本项目成功运作奠定基石。遵循社会化大分工原则,我们通过各专业渠道进行了详尽的市场调查,得出了较为准确的市场调查数据。从宏观角度对金州的经济、政治、文化、历史等方面进行了初步了解,后亲自进行全面、深入的商业市场调查,比较充分地了解金州向应街道商业地产开发和商业发展现状。对商业地产项目来说,项目定位是确定建筑设计方案、规划方案的前提条件。我们将用专业、细致、负责的态度对该项目运作进行科学论证、准确定位,充分把握该项目的发展趋势、发展规律,以保证项目顺利建设!本报告书,着重对项
4、目进行SWOT分析,对项目定位、业态组合和分布、项目主题进行规划,并提出我们的观点和建议。房商网 - 全国最低价销售2010房地产营销策划大全联系QQ:1053527879第一章:市场分析一、 金州向应镇概述1、 区域环境1)地理位置大连市金州区地处辽东半岛南部,地理坐标为北纬3943923、东经1212612219,东临黄海,西濒渤海,南与大连市甘井子区、大连经济技术开发区、金石滩国家旅游度假区、大连保税区为邻,北与普兰店市相接。全区面积1074.6平方公里,海岸线长161.23公里。大连市金州区向应镇,辖区总面积64平方公里,人口1.8万人。土地3200公顷,其中粮田2466公顷,菜田33
5、3公顷,果园400公顷,是金州区粮、菜、果和畜牧业的重要产地。盛产玉米、小麦、大豆、花生、蔬菜、食用菌、水果和肉、蛋、奶等农产品。近年来,从国外引进的甜玉米、草莓、水果、肉禽等迅速增加,农业开发前景广阔。我们愿与国外客商在以下领域进行广泛的经济技术合作。向应镇是大连市金州区北部的一个农业镇,依傍着大连小黑山水源涵养生态功能自然保护区,过去是有名的穷镇。穷则思变,几年前,向应镇瞧准机会,大胆与日本投资商签订了甜玉米种植合同,开始摸索“订单农业”的发展,从而走上了致富路。向应镇建立起最初以城西村为中心的600亩“订单农业”科技生态园区。甜玉米订单让农民尝到了意想不到的甜头,向应镇“订单农业”种植面
6、积到1999年迅速发展到6000亩。后来,“订单农业”种植由最初的城西村扩展到城东村、土门子村、关家村等村庄,“订单农业”种植面积连成一片,达到1.2万亩。向应镇“订单农业”生产,施有机肥,采取管网滴灌,产品实现无公害化。这里的农民都以耕地作资入股,并成为园区的员工,全镇人均收入由1997年的357元猛增到去年末的近5000元,甩掉了贫穷落后的帽子,成为远近闻名的富裕镇。 “订单农业”改变了过去只管生产,不顾市场盲目生产的传统农业生产模式,使向应镇农业生产与市场实现对接。现在,向应镇以“订单农业”为依托的科技生态园,对促进整个大连市的农业结构,提高农业整体效益,增加农民收入,推动农业现代化等方
7、面,都发挥着积极的引导和示范作用。“订单农业”的发展,使向应镇的环境优化了,农民富裕了,这不仅吸引了农业投资者,还吸引了一些观光者。2009年9月经省市批准,向应镇改设向应街道,12月举行了挂牌仪式2、 宏观经济概况 2010年4月9日,大连市政府宣布大连市启动新市区管理体制改革,金州区、开发区、保税区和普兰店市的城区部分、瓦房店市的炮台和复州湾两个镇,一并作为新市区规划建设范围,架构起金州新区组团、保税区组团和普兰店湾新区组团三大功能区组团。 2010年4月29日,金州新区党工委、金州新区管委会正式挂牌,大连金州新区由此诞生。该功能区土地总面积1039.8平方公里,总人口100万多人。 金州
8、区所辖区域中除二十里堡、三十里堡、石河和亮甲店4个街道之外的12个街道,大连经济技术开发区所辖的9个街道,一并规划为金州新区组团(即金州城区、开发区城区、大魏家街道、七顶山街道、湾里街道、董家沟街道、金石滩街道、得胜街道、大李家街道、登沙河街道、杏树街道、华家街道、向应街道)。大连金石滩国家旅游度假区规划定位是以主题公园、黄金海岸、高尔夫、国家地质公园以及度假休闲项目为核心功能,兼具商务会议、艺术教育和文化展示功能; “双D港”新兴产业园区主要发展芯片制造、数字技术、生物医药、半导体照明及软件服务外包产业; 卧龙湾国际商务区 定位是新市区的标志区、大连城市副中心、航运中心核心功能区、生态宜居新
9、城; 先进装备制造业园区主要发展汽车整车、汽车零部件配套及其他先进制造业; 登沙河临港工业园区 主要发展新材料、港口物流业和飞机组装、维修、零配套加工及航空物流业; 金渤海岸发展区 主要发展现代商务、金融、滨海旅游等现代服务业; 金州经济开发区 主要发展船舶及配套等装备制造和高新技术产业; 金石国际运动中心区 主要建设集国际运动赛事、休闲度假、高端商务会议、文体健身为一体的滨海旅游度假胜地; 冷链物流及食品加工园区 重点发展水产加工、仓储物流及食品产业; 国家农业科技园区 定位是农业科技孵化、示范辐射和农产品加工贸易产业化示范基地。3、 消费状况1) 城市居民人均消费性支出(元)金州居民人均消
10、费性支出5662.1元,比上年增长7.8%(剔除物价因素,实际增长9.7%)2) 城市居民人均消费支出分类统计3) 城市居民消费统计4) 城市居民消费行为分析居住和设备用品的消费比重大幅上升,显然居民已开始追求舒适、享受的物质化新生活。但此两项消费占总消费支出的比重仍然较小,显示了金州居民在这方面的消费意识仍然刚刚起步。居民的服装消费占总消费比重已达到23.7%,显示其衣着观念已逐步趋向于时尚化,追求档次,讲究款式。医疗保健用品的消费比重呈现大幅下降,但仍是目前金州居民主要的消费项目之一。通讯消费比重的大幅上升。4、 发展规划新年政府工作报告中指出,要加快城市建设,提高城市综合竞争力。继续加快
11、交通基础设施建设,重点加快县级以上公路主通道和经济干线建设,构建“六纵五横一环”的交通主骨架,加快交通场站建设和港口建设,初步建立适应新城区需要的能力充分、组织协调、运行高效、服务优质、安全环保的交通运输体系,满足城乡一体化建设需求。深化城建机制改革。进一步开放城建市场,引进和发展城市建设先进生产力。依靠城市资源加大建设融资力度,建立城市建设持续、健康、循环发展的新机制。加强土地储备,提高土地收入、产出效益,确保政府土地收益。引导、支持房地产业重点改造市场。未来城市的发展重点是城市的政治、文化、旅游、物流中心和高档住宅区。二、 区域市场分析1. 商圈分析商圈(TRADE AREA)是指大部分顾
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